加拿大楼市泡沫要破?!抵押贷款占GDP 96%,新增贷款额度暴跌19%

据凤凰加拿大综合报道:加拿大房地产泡沫正在消退,但泡沫仍然存在。美国联邦储备委员会的模型显示,2021年第三季度是市场表现出繁荣的第26个季度。这意味着市场已经泡沫化了6.5年,但繁荣已经开始消退。

在最近一个季度,模型显示繁荣已越过了顶峰,加拿大抵押贷款占GDP的比重达到96%,增长开始放缓,这意味着涨势可能即将结束。

加拿大新抵押贷款减少19%,为2020年3月以来的最低水平。加拿大各地的新抵押贷款额突然暴跌,贷方在12月新增贷款388亿加元,同比下降18.7%。下降的原因可能是定期贷款成本突然上升,打击了借贷的积极性。

 

新房开工放缓

加拿大新房开工正在放缓,这是意料之中的。1月份新屋开工经季节性调整后的年率(SAAR)降至230,754套。比去年低3%,比预期低6%。

预计高的利率和加息将减缓需求。

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加拿大抵押贷款占GDP的比重达到96%,增长开始放缓

加拿大的抵押贷款债务增长在达到庞大数量后正在放缓。12月抵押贷款债务达到1.94万亿加元,比去年同期增长10.4%(1822亿加元)。

加拿大统计局指出,当抵押贷款债务达到GDP的96%时,往往会发生“增长放缓“这种情况。

但目前来看,加拿大的房地产价格并没有因为利率上涨的威胁而放缓——甚至上涨速度更快。1月份的基准价格为825,800加元,比前一个月上涨3.7%(29,400加元)。

大约78%的房价指数显示在短短一个月内至少上涨了20,000加元——这对于加拿大的工资水平来说是近半年的平均工资总和。

 

加拿大就业市场

加拿大就业市场正在收紧,但对工资增长的影响微乎其微。12月份有896,000个职位空缺,比去年同期增长87.9%(419,280个职位)。

与此同时,失业率达到2019年12月以来的最低水平。这两个因素的结合应该会导致工资增长,但事实并非如此。工资的年增长率仅为1.7%,低于通货膨胀率——更不用说一个有竞争力的数字了。

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预计乌克兰冲突不会改变各国央行的发展道路。BMO估计,WTI原油每上涨10加元,通胀就会上涨0.4个百分点。预计冲突将推高价格,进一步推动对更高利率的需求。

 

加拿大房地产经纪人创纪录的收入和创纪录的利润

飙升的房地产需求正在推动加拿大房地产行业创纪录的收入。

2020年代理商和经纪人的总收入超过173亿加元,同比增长11.4%。利润率甚至有所扩大,从上一年的30.2%上升到2020年的32.5%。

加拿大统计局 Stat Can 预计该记录将在2021年被打破,因为数据显示销量更高,再加上房价上涨,因此到2022年底,收入可能会增加。

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加拿大企业预计将有113,000名员工在另一个省在家工作

加拿大企业有更多的员工在家跨省,大约113,000名员工将在另一个省份在家工作。这比2016年人口普查中的上次记录高出797%。这一趋势可能会对那些主要通过接近高薪工作来证明价格合理的城市产生重大影响。

 

加息能否抑制房价?这次恐怕不一定

今天(3月2日)早上,加拿大央行正式宣布加息25个基点,提高到了0.5%,毫无悬念。这是2018年以来,首次上调利息。很快,储蓄、贷款利率、信贷额度就会发生调整。

加拿大目前的房价,已经不需要多说什么,4个字概括就是“高出天际”。那么,此次加息,包括接下来加息,是否能遏制房价上涨?对此,Desjardins公司宏观策略主管Rocye Mendes近期也给出了分析:

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“我并不认为房价会下跌,甚至还会继续上涨,但2017年和2018年这个加息周期能给我们很好的借鉴”,Rocye指出,“在当时,基准利率达到了1.75%,而那两年加拿大房价非常平稳,几乎没有上涨。”

所以,即便是0.25%的加息,也能让房地产市场踩踩刹车,如果连加5到7次的话,效果就更显而易见了 。

不过,也有不同的观点认为:今时不同往日,至少这一次加息,压根不能阻止房价过热。原因很简单:2017年、2018年的房屋库存量比现在多的多,无论如何加息,低库存量都会吸引大量买家竞标,从而让价格继续上涨。

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此外,一下子加到2%、2.25%,是否太狠?对此,Royce不以为然:“即便是2.25%的基准利率,在二十一世纪也属于很低的,很多人被大流行期间的史上最低利率宠坏了,觉得加息完全不能接受,这个思想是不对的。”

 

三分之一加拿大人感叹:加息,会让我们破产

尽管政府和央行认为加息有助于加拿大经济、有助于房地产市场的稳定,部分业内人士更是表示加息7次都不算高利息,但显然很多加拿大民众对此不买账。上个月的一份民意调查,结果更是让人惊讶:

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破产咨询公司MNPLTD调查报告显示,有多达35%的受访者表示:即便利率上调0.25%,我们都会有财政困难,如果连续加息多次,我们很有可能破产,不得不变卖房产。

前文已经提到过,即便是100万的房子,加息7次后每年都要多付8000多元,考虑到大温部分城市房屋均价远超100万,每年多出上万甚至数万的开支,再加上如今的物价飞涨,日子的确很难过。

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由于史上最低利率,这两年有太多加拿大人超出了自己可负担范围购房,一旦突然利息拉高,出现窘境的概率很大,出现赊账过日子、无力偿还债务的人会增加,更多的法拍屋会出现在市场。

其中,经济压力最大的是18到34岁的年轻人,有49%的受访年轻人表示提高利率会让他们破产。此外,有81%的受访者表示,在加息之年,一定要节衣缩食,能省则省。

总之,在“千呼万唤”之下,加息真的来了……选择了浮动利率的你,要做好准备了。

来源:凤凰加拿大综合

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