加拿大对Airbnb“赶尽杀绝”：房主卖房要缴纳数万税款！收益将不如长租？

据Toronto Star报道：在加拿大经营Airbnb，是很多投资者认为的生财方式，也是很多自住房比较大的房主用来缓解贷款压力的方式，比如出租其中的一个套间。

然而随着加拿大各大城市的住房紧张、租房困难，政府早已把Airbnb等短租平台视为眼中钉，比如BC省府规定只能自住房才能做Airbnb、温哥华市政府将Airbnb牌照费从109元一下子提到到1000。

这些规定的杀伤力已经很大，已经让一些Airbnb房东困扰，然而更狠的又接踵而至：加拿大税务法庭最新裁决表示：长期将自己的房屋作为短租用途，哪怕是自住房，在出售时都有可能要缴纳13%的HST！

这一税率将适用于房屋的全部售价，这就意味着房主一次性至少要缴纳数万的税款，如果房屋价值很高，那数十万的税款都有可能！

 

律师警告：巨额税款，真的有可能实施

人们可能觉得很荒唐，因为正常的HST不过5%，为什么长期做短租需要13%？假设做短租的房屋价值100万，难道要交13万？

多伦多Zinati Kay律师事务所律师John Zinati指出：“宁可信其有不可信其无，人们在长期用自家房子做Airbnb的时候必须更加谨慎。”

“不管是公寓、城市屋还是独立屋都使用，但目前不清楚的是假如独立屋只是租其中的一个房间，是否也要缴纳全额的HST。以及，到底多长时间用来做短租，才适用”，John表示。

 

只有“长期出租”，才会有重税？

John Zinati列举了一个近期裁决的案件：一名渥太华的公寓业主在2017年开始，在Airbnb上进行了连续14个月的短期出租，在2018年出售物业时没有缴纳HST。

当时，加拿大税务局认为出租的时间过长，该住宅的用途已经从住宅用途转为商业用途，因此必须缴纳HST。

可能有人会不解：既然Airbnb们就是短租，那怎么存在长期出租？其实Airbnb可以设置单次租赁的最长时间，默认是45天，这就意味着可以每个人住一个月以上，然后持续不间断地有人这么住。

多伦多有个规定：短期出租是指少于28天的连续租期，而该业主多次连续出租，符合征税条件。

 

90%时间出租，将要缴税？

尽管还没有非常细节的法律规定，但Barret Tax Law总裁Dale Barrett在接受《多伦多星报》采访时表示：房主可以关注一个数字 —— 90%，把它视为“潜规则”。

也就是即便你的Airbnb房源没有长期单次租赁28天以上，但一年时间里一旦有90%以上的时间是出租状态，那么仍然可能会被认为是“商业性质”，有缴税的可能。

还有业界专家认为，如果真要缴纳HST，不该是给一个统一的数字，而是针对不同的长租情况进行不同的税务判定，比如有人可能要交13%、有人只要5%。

 

Airbnb房东，如何自保？

通过上述内容，相信Airbnb房东们已经有所警惕，比较合适的自保方式是：首先，限制每位租客的单次租赁时间，比如从45天、30天改成20天、15天。

不用担心这会影响租客数量，因为小编自己就是Airbnb房东，在一年的经历中，只有三次遇到一次租赁15天以上的客人，从没遇到过一次租赁30天以上的客人。

另外就是限制时间，可以将每月的一个星期设置成“不可用”，那么就算其他日期全满，一年也不会有90%的时间用来做短租，不容易被抓住把柄。

诚然，这也会影响生意，但其实就算再好的房源、价格再合适，一年本来也很难有90%以上的时间有租客。提前将一些时间设置成不可用，不会损失多少。

 

这么多规定，还适合做短租吗？

各级政府为了短期内能“变”出更多长租房源，对Airbnb的打压可谓煞费苦心，BC省尤甚。那么如果你在大温、在BC，想成为Airbnb房东，一定会思考“还值得吗”？

首先，如果你真的需要通过自己的房屋来“变现”，同时你的房屋不具备长租资格（比如地下室有卫生间、卧室但没有厨房），那短租总是合适的，毕竟这是额外的收入。

如果你的房屋具备长租资格，那不妨先做几个月短租，最好涵盖淡季和旺季，然后用短租收入扣掉收入税、养护的人力成本、牌照费等一系列费用，再去找你同类房源的长租价格，进行对比。

如果短租的收益仍然明显高于长租，那还是可以考虑的，如果只是略高于长租，考虑到短租会限制自己的自由、需要经常打扫房间，那长租可能是更合适的。

如果你特别担心政策的变化会让自己今后承担更多的税款，那最稳妥的办法当然是：长期长租，不要考虑短租。

来源：温房网综合Toronto Star