楼市信号来了！加拿大房贷狂飙，三个月连涨，无保险房贷暴增27%！

据温房网综合Better Dwelling报道：加拿大央行的数据显示，6月份家庭房贷总额继续增长，这是连续第三个月加速增长，不过整体增速仍处于低迷水平。

6月份，加拿大家庭新增房贷$124.5亿元，环比增长0.55%，令房贷余额达到 $2.30万亿元，同比增长4.74%，增幅超过千亿元，是自2023年中期以来最强劲的一次表现。

Better Dwelling认为，虽然这比去年同期有所改善，但在过去25年中，仅有4年的6月增速更低，分别是2024年、2018年（安省征收外国买家税）、2003年（能源产业低迷）以及2000年（互联网泡沫），这说明所谓的“改善”依然接近衰退期的水平。

而且，从大趋势看，这一增速远不及2020至2022年低利率推动下的信贷热潮。不过，考虑到过去6年房贷余额累计增加了44.3%（约$7046亿元），有观点认为现阶段的增长反而更可持续。

Better Dwelling表示，与二手房成交类似，加拿大的房贷市场虽然在改善，但距离“正常水平”仍有明显差距。

他们认为，近期房贷发放量的增长更多源自2020-2022年的预售房陆续完工交付，投资者不得不为当年的“买楼潮”买单，而非真正的市场活跃。

房贷发放额突然飙升

央行的数据显示，6月份无保险房贷发放额跃升至$407亿元，较去年同期大幅增长27.5%（+$87.7亿元），这是有记录以来第二高的6月份。在加拿大，对于首付20%以上的房贷，购房者通常无需购买强制的房贷保险，称为无保险房贷。

今年6月加拿大所发放的无保险房贷额仅次于2021年6月，当时由于史无前例的超低利率导致人们踊跃借贷买房，创下历史记录。

Better Dwelling表示，信贷的快速增长通常预示着信心的增强，但由于现阶段加拿大大多数主要城市的二手房销售仍处于相对低迷阶段，这么大的贷款总额很可能是因为疫情期间开始建设的新房进入竣工交房所致，当时的超低利率让广大开发商踊跃建房。

在超低利率时期购买了期房的投资者现在正在办理交房手续，此前预批的贷款落地，导致发放的贷款总额激增。

Better Dwelling称，目前尚不清楚这是否是消费者重拾信心的体现，但更有可能是投机者消退的迹象。

不过，无可质疑的是，随着在建房屋数量接近历史最高水平，房贷发放量有望进一步攀升。这一点可以通过反映趋势的过去12个月滚动数据看出来。

数据显示，截至今年6月的过去12个月里，贷款机构发放了$4364.4亿元的新贷款，较去年同期增长38.5%（+$1213亿元），创下2022年3月以来的最高贷款额。

降息周期3年期固定利率和浮动利率成首选

数据显示，过去两年，随着加拿大央行进入降息周期，加拿大的房贷利率相比于最高时候已经逐渐回落，6月份的平均借款利率略高于2023年的高点与2021年历史低点之间的中间值。

利率下降有助于提高借款人可获得的杠杆率。6月份，无保险抵押贷款平均利率为4.59%，较上月小幅上升4个基点，但较2024年6月低102个基点，从而提供了约10%的杠杆率。

从贷款类型来看，数据显示现阶段3至5年以下的固定利率房贷成购房者的首选。6月份，这类贷款占贷款发放量的36.9%，平均利率为4.13%，是所有产品中最低的。

占比第二高的是浮动利率房贷，6月份占比31.5%。浮动利率房贷的占比自2022年达到60%的峰值以来，其受欢迎程度在加息后跌至历史新低。

然而，随着6月份浮动利率降至4.53%（低于所有细分市场的平均水平），浮动利率房贷又回归市场，因为借款人都在赌利率会进一步下调。

加拿大人传统上倾向于规避波动性，通常青睐5年或更长时间的固定利率房贷。但这种情况在2020年开始发生了变化，到2025年初，5年及以上期限的固定利率房贷的市场份额创历史新低。

不过，此后随着利率下降，4.25%的平均利息成本（在所有细分市场中排名第二低）帮助其份额翻了一番以上。今年6月份5年及以上期限的固定利率房贷占到贷款发放量的14.7%，位居第三。

6月份，1年至3年以下的固定利率房贷占发放总额的12.1%，市场份额第二小，平均利率为5.34%，是所有产品中利率第二高的。

当前期限低于1年的固定利率房贷产品的平均利率最高，达到7.61%，因此6月份为这类房贷的市场份额占比最小，仅为4.8%。短期贷款通常用于过桥贷款或是等待交易完成，灵活性高，因此要支付较高的利息。

来源：温房网综合Better Dwelling