高层公寓项目资金链断裂停工18个月！大温买家接手，项目已进入破产接管程序

安省Kitchener四期Elevate公寓项目在约一年前暂停施工并进入破产接管程序后，项目有望重启。

据CTV报道，以及安大略省高等法院10月8日批准的交易细节，加拿大抵押贷款机构Dorr Capital Corporation、ELM Developments和位于BC省的Gentai Capital Corporation于10月8日以约7500万加元的价格从1776411 Ontario Ltd.手中收购了该项目。

已经预购该项目的房主将面临签订新合同。

 

原项目已经停工18个月

Elevate项目位于Kitchener的1333 Weber Street East，距离CF Fairview Park购物中心北边仅五分钟车程，附近有一家Beer Store和Zehrs Markets。

根据多个预售项目网站的信息，该项目由Pamata Hospitality Inc.开发，归1776411 Ontario Ltd.和1333 Weber Street Kitchener LP所有。

该开发商计划在该地建造一个四期项目，包括四栋12至15层高的公寓楼，总共544个单元。

根据法院指定的接管人在接管命令生效后的第一份报告中，第一期的177个单元约完成了80%，第二期和第三期已经开始了基础施工，而第四期的地块仍是未开发的土地。

Elevate公寓项目的施工现场。图源：Gilliam Group

开发商多次违约滥用贷款

总部位于温哥华的Genesis Mortgage Investment Corporation提交了为该项目指定接管人的申请，该公司由非银行贷款机构Gentai Capital Corp管理。

不过，Genesis在申请中自称为一个“由担保贷款人组成的财团中的次级担保贷款人”，该财团还包括CMLS Financial和Computershare Trust Company of Canada。

2021年7月，该财团通过CMLS与开发商签订了两份独立的抵押贷款协议。高级贷款人CMLS和Computershare同意提供5280万加元的贷款额度，而次级贷款人Genesis同意提供1300万加元的贷款额度，后者后来增加至1900万加元。

据贷款人称，开发商多次违约了贷款协议。2022年5月，在未通知或征得CMLS同意的情况下，开发商开始为项目后期阶段支付施工费用。

2022年12月，多笔施工留置权被登记在该物业上。最终在2023年3月，开发商未能按时向CMLS支付利息，也未能支付市政税。

同月，贷款人发出了要求偿还的信函并通知其将执行担保。随后，双方达成了一项宽限协议，将执行推迟至2024年3月1日或发生另一次违约。

作为宽限协议的一部分，高级贷款人还同意将其贷款额度增加200万加元，而次级贷款人增加了300万加元，作为所谓的“救助资金”。

开发商还从另外两个贷款人——Westmount Guarantee Services Inc.（一家预售押金保险提供商）和CORFinancial Corp.（一家重组公司）——获得了额外资金，这两者分别持有5000万加元和350万加元的抵押贷款。

然而，宽限协议并没有持续很久，开发商随后违约，至少从2023年7月开始登记了18笔施工留置权，施工立即停止。

Genesis表示，在违约发生后，他们终止了与CMLS的协议，并因此单方面向安大略省高等法院申请了破产接管，并于2023年10月12日获得批准。

基奇纳1333 Weber Street East的项目地块。图源：CBRE

项目欠债1.5亿，吸引37个买家

根据接管人在2024年9月27日的报告，房产的产权上有约1.535亿加元的债务，按优先级顺序包括：

• • 首笔抵押贷款，金额为8200万加元，受益人为Genesis、CMLS和Computershare。
  • 第二笔抵押贷款，金额为5000万加元，受益人为Westmount。
  • 第三笔抵押贷款，金额为350万加元，受益人为COR。

约1788万加元的22笔施工留置权，受益人为15个相关方。

然而，实际未偿还的债务接近8500万加元，其中6700万加元属于首笔抵押贷款，Genesis的份额为2300万加元。Westmount的5000万加元抵押债务中，有约1700万加元来自已被用于施工的押金。

为了追回未偿还的金额，法院于2023年12月批准了销售流程，随后该物业由CBRE的土地服务团队上市，团队由Mike Czestochowski和Lauren White领导。

根据接管人报告，截至2024年1月30日的投标截止日期，CBRE吸引了37个感兴趣的买家，其中9人参观了项目现场，7人提交了报价。然而，第一抵押贷款人拒绝了所有报价，认为这些报价低于欠款额，并低于项目的估值。

随后，Genesis在2024年3月提交了自己的报价，这是一个以债权抵债的报价，买家包括Genesis Mortgage Investment Corporation、安大略开发商Elm Developments的子公司Elm Acquisitions Corp.以及多伦多的商业房地产贷款机构Dorr Capital Corporation。

购买价格为首笔抵押贷款的全部欠款，加上利息、费用和成交调整，约为7500万加元。

该交易获得安大略省高等法院于10月8日的批准，预计交易将在10月30日之前完成。

项目位置优越。图源：Storeys/Google Maps

大量预售买家将面临新选择

根据接管人报告，在接管前，Tower A的全部177个单元，以及Tower B和Tower C之间的325个单元均已预售。然而，只有部分预售购买协议将由新开发商承接。

对于Tower A的买家，只有在预售买家同意24%的价格上涨后，新开发商才会承接原有的购买协议，因为自签订协议以来，这些单元的市场价格已经发生了变化。如果买家拒绝支付涨价，协议将被终止，押金将被退还。

对于Tower B的买家，所有购买协议将被终止，押金退还，而Tower C的所有购买协议将在成交后由新开发商承接。

根据接管人的说法，在2024年10月8日批准交易后，将建立一个流程，允许购买协议被终止的买家提交押金退还的申请。

如果提议的交易获得批准，将向持有注册施工留置权的各方支付高达283.5万加元的赔偿。

来源：大温炬焦综合