BC省新政“叫好不叫座”？！贷款难+成本飙升，大温公寓预售价…

据凤凰加拿大综合报道：BC省今年通过一系列的住房法案试图增加住房密度，增加住房的可负担性。尤其是44号、47号法案的通过，允许以前的单户用地上进行多单元建设。然而，尽管政策上已经一路绿灯，开发商却并不买账。

目前高利率高成本的环境下，开发商进行多单元独立屋开发的利润比起在新地块上建造联排屋少得多；建造租赁房屋和经济适用房的利润比建造商品房少得多。开发商缺乏动力，增加住房密度降低房价或成一纸空文。

 

开发商畏惧高利率高成本带来的高风险

BC省通过的44号法案允许在以前的单户用地上进行多单元建设，47号法案为交通枢纽周围的用地设置了最低标准，这在许多方面被认为是应对本省住房危机的革命性变革。

然而，在建设新住房之前，用地规划仍然只是开发商需要考虑的因素之一，尤其是在高利率和成本飙升的环境中。

“我认为所有这些法规中的中心假设是，市政和用地规划是导致不采取行动的主要原因”，西蒙菲沙（Simon Fraser）大学城市规划师兼城市项目主任Andy Yan说道，“我认为这是有问题的。我们讨论的是整个住房体系，而不仅仅是其中的一部分。”

Yan表示，这些目标引发了关于BC省是否拥有足够的建筑劳动力来建设所需数量的单位，以及在考虑到当前对抗通货膨胀的高利率的情况下，这些目标是否具有财务可持续性的问题。

省政府委托进行的一项建模演练假定仍然需要极高的房价才能吸引所需规模的开发，特别是在温哥华、本拿比和列治文等高价城市。

图源：Daily Hive

 

对开发商有吸引力的价格，对买家却难承受

如果想要使重新开发单户用地或交通枢纽附近的地点变得有吸引力，那么房屋预期销售价格为：温哥华高达每平方英尺1500元，北岸大部分地区1200元，本拿比某些地区1000元。

在理论上，以1500平方英尺的三居室单元为例，意味着在温哥华大部分地区的房价可能高达225万元，月供款12000元。而在本拿比的大片地区，月供款也高达8000元。

Urban Development Institute首席执行官Anne McMullin表示，这样的价格是不可持续的，每平方英尺1500元的价格是不现实的。

“现在根本不可能发生，”McMullin说。“现在价格的黄金点是75万至80万元，而且现在很难建造符合这个价格的特定大小的单位。”

除了建造成本过高外，McMullin表示，家庭购房者通常对三居室、面向家庭的公寓不感兴趣。他们更倾向于联排屋，这样的房屋更有可能在素里或兰里等土地更充裕的郊区建造。

“成本必须下降，”McMullin说。“现在非常难以建造人们负担得起的单位，且价格还要满足联邦规定的贷款压力测试。”

目前，McMullin预计在未来12到18个月内，她的组织成员将暂停现有的开发，期待利率下降，从而减少购买用地进行开发的持有成本。

图源：Daily Hive

 

“贷款难”让小开发商搁置新开发项目

如今，来自银行和其他私人贷款人的市场贷款不再是加拿大新建的安全用途租赁住房项目所需的建设融资的可行来源。

这当然是由于加拿大央行提高的政策利率，导致借款成本飙升。所有这些都伴随着设备、劳动力和材料成本上涨50%，以及市政府征收的日益增长的开发费用。

与市场拥有的公寓相比，新建的安全用途租赁住房项目通常更容易受到当前建设融资挑战的影响。这意味着更多建造租赁住房的开发商需要依赖政府融资计划以获得比市场提供更低成本的借款。

根据调查，超过一半的受访者已经利用了CMHC的按揭债券计划，该计划于今年秋天早些时候增加了50%——

从每年400亿元增加到每年600亿元，为新的多户、安全用途租赁住房提供低成本、可偿还的建设融资。据估计，这一举措将有助于每年催化多达3万套租赁住房。

然而，预计在未来几年，大型开发商将负责新租赁住房的75%以上，这些大型开发商占到了使用政府提供的低成本融资的受访者的超过90%。

有鉴于此，其他的70%的开发商，尤其是负债较大的较小开发商，可能会搁置他们的项目，其中40%有可能暂停新项目，30%则将新项目彻底搁置一旁。

图源：Daily Hive

 

能拿到贷款的大开发商也不愿意建保障房

省政策对交通枢纽周围用地设置了最低期望，允许在快速交通800米范围内的地方建造至少20层的塔楼，但业主和开发商仍然面临许多未知数，Goodman Commercial Inc.首席Mark Goodman表示。

例如，Goodman说，开发商可能愿意支付更多的费用在允许建市场价公寓的地方建房，但是他们不愿意选择建造市政府期待的专门的租赁住房或经济适用房。

该公司分析师Ian Brackett说：“人们看到开发商建了高楼，通常会以为开发商在这里一定有利可图。但是这并不总是那么简单，这涉及到建筑项目的盈利细节。”

加拿大政策研究中心的住房经济学家Alex Hemingway说：“省政府一直在投资于低收入住房，为那些可能无家可归的人提供支持性住房。”

现在，BC省“发出信号表示，他们也希望参与并建设面向在这一住房危机中也面临压力的中等收入者的住房。”

McMullin表示，开发商可能需要四年时间才能开始建设更多单位，比如温哥华Cambie Street走廊上的一位开发商，该项目将根据新标准从6层升至12层。

“很难预测世界将会是什么样子，但我们必须这样做，”McMullin说。“在短期内，会有一些混乱和一些困难。”

来源：凤凰加拿大综合