大反转！列治文华人房东成功上诉，$5万罚款不赔了

据Richmond News报道，今年2月被BC租务处（Residential Tenancy Branch，RTB）判罚近5万加元列治文华人房东成功上诉，BC省高等法院推翻了原裁决，将案件发回租务处重审。

许先生（音译）在Westminster Highway 13560 号有一处房产，从2019年11月1日起出租给了Janice Walmsley 和Michael Penman。租约为期两年，期满后按月续租，租金为每月4100加元。

根据《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act），在房东或其亲密家庭成员要使用房产的情况下，可以终止租约，要求租客搬出。

因为要将年迈的父亲从中国接来团聚， 许先生在2021年7月向租户发出了“提前两个月因房东使用物业终止租赁通知书”。租户没有对通知提出异议，在2021年9月30日租约到期前一个月搬走了。

许先生的父亲原本计划在2021年10月21日抵达温哥华，但因病推迟到2022年2月才到加拿大，住进了许先生的这处房产。

一家团聚的喜悦还未过去，2022年春天，徐先生就被早就搬走的租客告到了租务法庭。原因就是一个小小的笔误。

原来，许先生通过经纪人发出的终止租约通知书使用了BC省政府网站上提供的格式文本。其中要住进房产的房东或其亲密家庭成员有三个类别可供选择，分别是：

房东或者房东的配偶、房东或者房东配偶的子女、房东或者房东配偶的父亲或母亲。填表的时候只要勾选适当的选项即可。

当时发给租客的通知书上勾选的是“房东或者房东的配偶”，而非“房东或者房东配偶的父母”。就是这个不起眼的错误被租客抓住了，据此向RTB申请仲裁。

仲裁员D. Tangedal完全站在了租客一边，认为“房东歪曲了终止租赁的原因 ”。

他在裁决书中写道， “我发现房东没有将房产用于规定的目的，而是让他们的父亲最终搬进了房产，这与通知书上列出的原因不符。租户的申请完全成功。”

D. Tangedal表示，房东的代理人应该确认通知书上勾选的人是准确的。如果出现错误，只能通过重新发出通知来纠正。这起案件中房东和他的经纪人并没有这样做。

他补充说，“代理人和房东之间的任何沟通问题都不是租户的错，房东最终要对其代理人送达给租户的任何文件负责。”

在不到半小时的听证会上，仲裁员都没有给许先生说话的机会，就武断地裁定许先生要付原租客一年的房租作为赔偿，共计49200加元。

憋了一肚子气的许先生随后聘请了律师，向BC省高等法院申请司法复核。

这类案件在高等法院结束司法审查之后，通常会退回住房租务处重新裁定，但是，许先生申请高等法院直接撤销原裁决，而非发回RTB重审。

在起诉书中，许先生称，自己提前终止租约是合法的，只是填写表格时有一个小小的笔误。

《住宅租赁法》第51条虽然规定了对租户的赔偿，但其立法目的是“惩罚以虚假借口驱逐租户以实现某些别有用心的目的的房东。”

而在听证会上，仲裁员根本没有 “讨论或承认房东让自己父亲入住的决定是否是终止租赁的正当理由”，或者“终止租赁的理由是不是房东或其近亲属真诚地打算入住出租单元。”仲裁并没有“解决真正的问题”，而只是错误地简化了问题。

BC高等法院法官Ward Branch支持了许先生的立场。他指出，RTB仲裁员认为这种笔误导致的住户身份差异是一个“致命缺陷”本身就是一个“致命缺陷”，足以证明法院的干预是合理的。

Branch法官认为，仲裁员没有考虑是否可以援引《住宅租赁法》来允许许先生修改通知，在行使自由裁量权时不够谨慎，犯了法律错误。

根据《住宅租赁法》第68条，如果RTB董事确信通知的接收者知道或应该知道通知中遗漏的信息，则可以修改相关通知。在这种情况下进行修改是合理的。

Branch法官补充说，批准此类表格属于RTB董事酌情权的范畴，因此仲裁员“至少应该考虑表格中的偏差是否影响其实质内容”。

他的结论是，这两个错误足以推翻原裁决，但还是应将案件发回RTB重新审理。因为作为专业法庭，RTB可以借此机会考量该案提出的政策问题，并对其他争议，例如入住时间和房东的“真实初衷”等等，进行更充分的审查。

不知是否因为RTB仲裁员简单粗暴而又教条化的逻辑太令人捉急，Branch法官特别建议RTB先把准确告诉租户什么人要搬进来的重要性解释清楚。这样，他们在听证会上对实际入住者的身份咬文嚼字时才能更有理有据。

这就差直接提醒RTB注意提高仲裁员的素质了。

说来也是，《住宅租赁法》和租务法庭的初衷到底是什么？过分偏袒租客是否助长了“租霸”的出现？如果划错一个圈就要赔一年的房租，那当房东的风险也太高了。

来源：温房网综合Richmond News，vancouver Sun