亏惨！加拿大新房交接不了要赔$86万！130名买家被开发商告上法庭

大多伦多地区现在有很多在房地产顶峰期入市的楼花买家现在欲哭无泪，在崩溃边缘苦苦挣扎。这些买家不仅面临巨大的资金压力：房价下跌导致资产缩水，还可能因无法按时完成交易而被开发商起诉追责，甚至面临巨额赔偿。

更糟糕的是，一些买家因无法获得足够贷款而被迫放弃首付，陷入既拿不到房又赔光积蓄的双重绝境。在多伦多，仅2大开发商就对130名无法完成楼花交接的买家告上法庭。

据《星报》报道，目前两家开发商 CentreCourt 和 Mod Developments 针对多伦多5座不同Condo公寓大楼，未能完成交易的买家提出130 起诉讼。

这批卖家在疫情高峰期前购买了公寓，并计划在 2024 年完成交易。但与此同时，随着利率飙升，市场发生了巨大变化，现在他们要承担几十万加元的损失。

这些投资者当时相信房产价值会无持续上涨。有些人购买的目的是在交接日期前卖给另一个买家以赚快钱。一些被告在辩护声明中提到了“不可抗力”，即“房地产市场的急剧和不可预见的变化”，导致交易无法完成。

41 岁的Nizar Tajdin就是倒霉的被告买家之一。由于无法交接，他被开发商起诉要求他赔 $860,000 的违约金和税款。

他回忆在2021年底，房产地产经纪告诉他这是一笔“VIP 楼花交易”。因为在世界上最热门的房地产市场之一，只要为预建的一套小型公寓支付 5% 或 10% 的首付，就能在几年后以巨额利润将其卖给其他人。

Tajdin为多伦多豪宅区森林谷（Forest Hill）一套价值 $855,000 的单间公寓支付了 $85,500 定金。虽然他知道自己可能无法获得这个单元的抵押贷款。但他说，地产经纪承诺会在成交日期之前帮他找到新买家来接手，届时公寓的价格会更高。

他的房地产经纪甚至承诺“钱会翻倍或翻三倍”。

“今天我们明白这听起来有多荒谬，但当时多伦多的房地产市场表现如此之好，每个人都充满希望，”他回忆道。

他说，“当时人们感觉不会在房地产上亏钱，不可能会亏钱。”

现在，几年过去了，公寓的价值已经暴跌，Tajdin 无法获得抵押贷款。他被开发商 CentreCourt 起诉，除了扣留他的定金外，还要求赔偿约 $860,000 的违约金和税款。

随着预建公寓市场的衰退，像 Tajdin 这样的大量买家无法完成交易。开发商冒着前所未有的收入损失风险，正在追债。

由于大量买家退出交易，开发商们也正在纷纷取消项目，这将影响未来几年的供应。

房地产律师事务所 Legalclosing.ca 的律师Mark Morris 在谈到无法成交的买家规模时表示：“多伦多从来没有出现过这种规模，即使在金融危机期间也是如此。”

对于楼花预建单元，买家需要支付定金，定金最低为 5% 或 10%，但交易不会完成，而且抵押贷款也未到位，直到公寓完工。

如果有人同意在高峰期以 100 万的价格购买一套单元，但在成交前该单元的估价为 80 万，那么买家的首笔定金将决定交易结果。但是，他们必须在公寓完工时获得抵押贷款资格，利率可能会高得多，并且需要支付 20 万加元的差额，因为银行通常不会提供超过估价的贷款。

当市场火爆时，一些买家会以转让销售的方式出售他们的公寓——这是一种合法交易，原预建买家将购买协议的权利和义务转让给他人。

这就是像 Tajdin 这样的楼花投资者想做的。

但是，当他签约购买了位于 2020 Bathurst St. 的公寓楼花单位后，他就再也没听到房地产经纪  Rahim Hirji 的消息。他自己也无法找到任何人接盘，因为转让销售市场已经枯竭。

专家表示，当买家无法成交时，开发商可能会采取法律行动收回成本。

消息人士表示，大多伦多地区一些建筑面临高达 30% 的施工前买家违约率。一些投资者拥有多个预建单元，这使得潜在损失更加严重。

密西沙加一家公司的老板 Kristiyan Todorov 就是这样的一位买家，他在过去五年中购买了 10 处楼花房产。

他说，“建筑商和房地产经纪人出色地展示了这一完美的最终结果，就像是一部 Hallmark 电影一样。而人们没有尽职调查，也没有考虑预建市场可能出现的负面影响，因为他们被梦想所吸引，”

Todorov 因未能完成位于 55 Mercer St. 的一套两居室两卫公寓的交易而被 CentreCourt 起诉，这是一套娱乐区公寓，可欣赏CN塔。

2020 年初，他以超过 110 万的价格签约。但当这套公寓于 2024 年初竣工时，其价值已大幅下降，他无法完成交易。他原本计划要么将其出租，要么可能自己住进去。

但据 HouseSigma 的信息，Todorov 这套公寓于 2025 年初以 83 万的价格售出，比他买入时的价格低了近 27%。目前尚不清楚出售该公寓是否会改变开发商要求的赔偿金额。

现在，Todorov 不仅损失了约 20 万的初始押金，还被起诉要求赔偿一百多万，每拖欠一年的贷款，将按 24% 的利率计息。据说这在这类诉讼中很常见。

CentreCourt 提起针对买家的 41 起诉讼，是由于买家未能完成位于 Yorkdale 购物中心附近的 1100 Sheppard Ave. W. 公寓的交易，还有32起是针对  Mod Developments 在市中心的 55 Charles St. E. 买家提出的。

其中有少数买家找到了解决问题的方案。

比如房地产经纪人 Nataliya Katsyukevych 自己就于 2020 年 3 月以约 620,000 的价格买下了 55 Mercer St. 的一套单间公寓。2024 年成交的时候，价值已跌至约 500,000元，她发现开发商 CentreCourt“不合作，也没有理解”。

Katsyukevych 在收到诉讼后不久进行了再融资，最终成交，诉讼被撤销。但很明显，并不是每个人都能拿出钱。

由于人们大规模”离开他们的楼花市场，对市场的影响是显而易见的。

单元价值将下降，对能完成交易的买家也造成伤害。例如，如果买家以 800,000 的价格成交了一套单元，但大量单元以高达 40% 的亏损售出，这将拖累整栋楼单元的价值。

Todorov 还因位于 82 Dalhousie St. 的一套公寓而卷入诉讼，这是另一处 CentreCourt 物业。

他说，这段经历就像“人间地狱”。压力蔓延到他生活的其他领域，影响了他的健康。

这位 34 岁的男子知道他购买这些公寓是冒了风险的，而且法律诉讼的可能性在合同中列出。不过合同通常很长，大约 60 到 80 页，许多人没有花时间完整阅读并了解详细内容。

尽管他承认建筑商有自己的权利，但他说开发商的行为是“掠夺性的”和“不道德的”，他还指责加拿大银行没有明确表示利率不会永远保持在疫情期间的低点。

房产文件显示，2025 年 2 月他购买的单元以不到 $420,000 的价格售出，不到原价的一半。目前尚不清楚他可能需要向开发商支付多少钱。

“我没想到我会因为还没拥有的东西而被建筑商起诉，”Tajdin 说。

“还有信任的因素，不仅是地产经纪对我说的话，而且是多伦多房地产市场的长期因素，比如在过去 30 年、35 年里，它一直表现得相当不错。”

你身边的人有没有这样的遭遇？

来源：超级生活CA综合