加拿大政府被指“甩锅”！给房主90%贷款：地下室或车库改出租房！

据BetterDwelling报道，加拿大的房地产需求一直非常疲软，开发商正在努力维持生计。于是，加拿大央行 (GoC) 认为这是让普通家庭尝试通过国家支持的贷款开始扮演开发商角色的绝佳时机。

本周，加拿大联邦政府宣布，那些希望将“未使用的地下室或车库”改造成出租物业的房主将有资格获得高杠杆、有保险的抵押贷款。

这些贷款最终由纳税人自己负担，并且进入一个即使是经验丰富的投资者和杠杆率较低的房地产开发商也难以收支平衡的市场。

 

加拿大房主提供高杠杆贷款

加拿大将对该国的保险抵押贷款计划进行重大改革。从明年开始，那些希望为自己的房屋加建附属套房的人可以获得高杠杆、有保险的抵押贷款。

拥有价值高达 $200 万房产的人可以借到价值的 90%的房屋贷款，并延长至30 年摊销期。该计划将于 2025 年 1 月 15 日生效。

这项新政目前只有只公布了一些细节，但它们确实将加拿大的房屋贷款保险项目带入了一个新的领域。

比如，如果房产由业主的“近亲”居住，那么该房产不一定需要业主自住。此外，建成的房屋不能专门用于短期租赁，必须是独立的住宅单元，并符合市政的分区要求。

 

加拿大希望房主借入高风险贷款

目前尚不清楚这些贷款在当前环境下的需求会如何，尤其是考虑到现有投资者还在面临动荡。

目前，经验丰富的开发商也难以在当前市场中盈利，因为其拥有大量资本和可吸收错误的可观利润率。杠杆投资者也难以出租其房产，越来越多房主持有着现金流为负的房产。

缺乏经验的房主使用首付仅为10%的高比率按揭贷款，失败的几率会大幅增加。而且，这个政策也不太可能增加大量住房供应，因为目前大多数新房源来自多户住宅开发项目，而不是附属套房或地下室改造。

更有可能的是，这个计划类似于为“首次购房者”扩展的按揭保险，即实际上并没有很多家庭会利用这个项目。这更像是为小众群体设计的激励措施，目的是将风险从贷款方转移给公众。

 

生活成本太高，即使降息50基点，7成加拿大人仍然难以承受

据financialpost报道：一项正在进行的民众前景调查显示，加拿大人的经济压力非常大，加拿大央行即使大幅降息50基点，所带来的预期缓解可能会对他们无济于事。

Maru Public Opinion调查公司执行副总裁约翰·赖特 (John Wright) 在一份强调 2020 年以来家庭财务和经济前景的新闻稿中表示，疫情期间的通货膨胀和持续上涨的价格仍然是“消费者的重大痛点”。

他说：“即使央行进一步降息 50 个基点，也可能不会促使许多加拿大人采取行动，他们可能会决定等待更有利的条件，因为首付和抵押贷款的负担仍然让人感到难以承受。”

在 COVID-19 之前，加拿大的房地产市场就已经受到负担能力问题的困扰，现在这些问题只会更加恶化。

赖特表示，现在加拿大的房价比 2020 年 4 月高出 30%。

他引用了加拿大房地产协会的数据说，五年期固定抵押贷款的每月房贷支付额比 2020 年 1 月高出 40%。

在之前的 Maru 家庭前景指数调查中，似乎有更多加拿大人准备进入房地产市场，这可能是受到加拿大央行继续降息的暗示所鼓舞。

但赖特表示，尽管降息，加拿大人仍希望缩小现有住房规模，因为他们再也负担不起抵押贷款，并且“希望降息能让他们的房产对潜在买家更有吸引力”。

随着更多降息即将到来，他认为购房者会推迟购房计划，直到加拿大央行 10 月 23 日和 12 月 11 日会议结束后。

购房者推迟了购房计划的另一个原因，是希望 12 月生效的有关延长摊销期和提高抵押贷款保险价格上限的新规则中获益。

但对许多加拿大人来说，这不仅仅是住房负担能力的问题。

“这种通胀压力不仅限于住房，还影响到汽车、食品杂货和制成品等行业，这表明结构性经济问题不太可能通过简单地降低利率来解决，”赖特说。

Maru 的调查显示：

• • 50% 的人计划在未来两个月内为退休储蓄，低于上次调查的 56%；
  • 42% 的人认为当地经济将改善，而之前为 45%；
  • 61% 的人表示，他们将有两个多月的储蓄作为紧急费用，低于之前的 64%；
  • 10% 的人表示他们打算买房，而这一比例为 13%。

Maru 对温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿和多伦多居民的另一项民意调查进一步揭示了严重的负担能力压力的证据。

“在 20 个紧迫问题中，最重要的包括生活成本、房租、买房以及医疗保健，”赖特说。

七成受访者表示，他们觉得自己所在的城市“生活成本过高”，84% 的受访者认为“在这些城市生活和工作成本太高”。

目前，加拿大人对经济的展望仍然坚定地停留在负面区域，63％的人表示他们认为经济正朝着错误的方向发展，导致Maru家庭展望指数从之前的90降至89。

该指数的基数为 100：高于 100 的结果表示乐观，低于 100 的结果表示悲观。

Maru 每月都会向约 1,500 人组成的小组询问一系列有关未来 60 天经济前景的问题，从而编制家庭指数。

这份是 Maru 于 2024 年 9 月 27 日至 30 日进行了最新调查。

来源：加国君综合