无语!加拿大法院判决开先例:房东不能因家人搬入而将租客赶走

据温哥华港湾综合报道:新斯科舍省达特茅斯(Dartmouth)的房东不能将已租住13年的家庭赶出他们租住的双拼屋,以便让自己的女儿搬进来。一位小额索赔法院的仲裁员表示,破坏这个六口之家的居住安排是不合适的。

在上个月的裁决中,达雷尔·平克(Darrel Pink)指出了包括租户居住时间之长以及住房选择短缺等因素

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代表租户的律师表示,这一裁决树立了一个先例,并向处于类似情况的人们传递了强有力的信息。

“它传递了一个信息,即你的租期很重要,我们在做出这类决定时需要考虑住房危机的因素,”新斯科舍省法律援助的塔米·沃勒(Tammy Wohler)说道。

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租户克里斯汀·伯格伦德(Kristen Berglund)和杰莉·西蒙兹(Jyelee Simmonds)有四个孩子。两个十几岁的男孩共用一个房间。一个三岁的女孩和一个新收养的女孩将共用另一个房间。

伯格伦德曾寻找其他租房单位但未找到,她表示如果必须立即离开,担心会无家可归。

“当一个家庭可能没有安全的居所搬迁时,终止租约是本法院尽量避免的事情,”裁决书说。

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“尊重和礼貌”

租户在与房东卡洛和洛雷塔·西蒙兹(Carlo and Loretta Simmons)的听证会上自行辩护,后者早前夺回租赁单位的申请已被住宅租赁主管驳回。

但与许多租赁纠纷相比,仲裁员将此次纠纷描述为“充满了尊重和礼貌”。

他表示,这套双拼屋每月900加元的租金为“极其合理”,并指出这对夫妇致力于让住房变得可负担,并且“为此付出了巨大的个人代价”。

裁决书说,他们的初衷一直是将房产留给他们的女儿,一位27岁的护士,因此他们的意图也是善意的。他们预期女儿会与其伴侣接管该单位并搬进去。

住在爱德华王子岛的另一位女儿经常访问,也计划搬进来。

房东应该有权决定如何使用自己的房产,且他们将房产转让给女儿的意图“除非有强大的公共利益,否则不应被阻挠”,裁判官写道。

然而,他决定维持现状是最适当的行动,并指出了一些因素。

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根源与联系

裁决书指出,一套三居室里住六个人比一对夫妇和一位常客更能利用空间。裁决书还解释了住房不仅仅是一个居住的地方,还承认了其与社区的根源和联系。

“相对较近的托儿所和当地学校非常重要,”他承认,并补充说靠近朋友和他们进行体育运动的地方也很重要。

长期租户的身份也对他们有利。“他们有租赁保障,”裁决书写道。“在13年里,他们有一个单一的家。这是他们三岁半的女儿唯一知道的家。”

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新斯科舍省法律援助的塔米·沃勒(Tammy Wohler)

沃勒不认识任何一方,但计划在处理类似案件时引用这一判决。

仅凭有人展示出善意意图并希望为家庭成员保留单位是不够的,”她说。“这真正考虑了个别因素,表明这些案件需要逐案评估。”

伯格伦德表示她对裁决感到宽慰,但认为就此事接受采访不符合家人的利益。卡洛·西蒙兹表示表示他很失望,正在考虑其他选择,但不打算提高租金。

 

说法!房东一次过涨租22.2% 因缺少一样东西遭法庭驳回

卑诗省法律规定,在某些情况下,房东可将租金提高到允许的限额以上,包括营运费用的大幅增加,但一位房东提出增加租金20%以上的申请,却因未能提供上涨或经审计的证据,被省住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch,RTB)驳回。

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据V.I.A.报道,卑诗省一名房东试图将租户的租金上涨20%以上,亦即增加400多元,但因证据不足而被拒绝。

房东称,由于营运费用大幅增加,向省住宅租务审裁处申请解决争议,要求在允许的年度限额之上额外增加租金20%以上。

根据卑诗省法律,在某些情况下,房东可能会将租金提高到允许的限额以上,包括营运费用的大幅增加。

根据RTB文件,涉事租约于2017年10月15日开始,月租金为1,600元。房东称,在过去很多年都未将租金提高到允许的限额以上,因为他们认为仍然能赚取利润。但在过去几年间,营运费用已经超过了租金收入,房东表示,该租金还包括水电费,而这些费用均大幅上涨。

房东于2024年1月7日,向房客发出租金上涨400元的通知,但房客拒绝签字,只同意按照省政府2023年核准的租金上涨2%的标准。

房东建议的加价幅度高达20.2%,加上允许的2%加价,增幅总计22.2%。

业主解释,该物业面积为1,104平方呎,位于一栋设有商业单位(餐厅)的大楼内,二楼有出租单位。2022年12月,该楼消防洒水系统结冰,当它解冻时,水管破裂导致出租单位遭损坏。在水管爆裂维修期间,租户并没有居住在该单位,也没有支付租金。

房东表示,该单位的总租金收入最近3年稳定在19,302.95元,而根据房东的申请,营业费用净增加额为13,664.52元。

房东表示,如果不大幅上涨租金,2022年至2023年的地税上涨116%是“难以克服的”。其中还包括2021年至2022年未经审计的损益,强调增加了多项费用,包括维修和保养、电话和互联网、管理费等。

房东也指出,卑诗省的出租房产包括公用事业在内的市场成本,往往在建议的上涨范围内。他们提供了一个例子,其中一间包括水电费的一卧室租金为每月1,900元,而另一间不包括水电费的一卧室租金为每月1,200元。

RTB则表示,房东必须提交经过审计或认证的财务报表。在这种情况下,他们只提供了未经审计的损益表。

《住宅租务法》(Residential Tenancy Act)的政策指南37D,也要求房东在要求租金涨幅超过允许限额之前,每年增加的租金应反映“通常逐年上升的营运成本”。

由于房东未能提出任何年度租金上涨或提交经审计的证据,RTB于3月24日拒绝了该申请。

来源:温哥华港湾、加拿大都市网综合

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