无视法规！加拿大房主私自将房子改建4套房出租，结果悲剧了！

据nationalpost报道：加拿大一名房主在未经许可的情况下，将一栋单户住宅改造成四套出租套房，结果被法院勒令拆除最近新建的房屋，并让租户另寻住房。

根据最近卑诗省最高法院的一项判决显示，苏赫德夫·辛格 (Sukhdev Singh) 和克什米尔·辛格·萨霍塔 (Kashmir Singh Sahota) 在温哥华素里 Newton区拥有一套住房。法官勒令房主夫妇必须要遵守市政分区章程以及建筑规定。

据悉，房主此前因无视 2022 年 4 月发布的禁令而被判藐视法庭，并被处以 6,000 元罚款，该禁令要求他们停止出租房屋主体部分的一套次要套房（a secondary suite），以及他们在物业的后面新建的两个独立出租单元。

陈法官（Anita Chan）在判决中表示：“业主无视向他们及其工人开出的罚单令，也无视停工令”。“业主无视临时禁令，即使在被发现藐视法庭并被罚款后，他们仍然继续寻求出租非法住房。”

判决称，这座位于 133A 街 6000 街区住房的改建，在两年前收到投诉后，首次引起了市政法规官员的注意。

市政官员于 2021 年 12 月 23 日访问了该房产，看到混凝土被倒入房屋后面的一个挖洞中。判决称，建议辛格和工人们停止工作，因为该项目没有Permit许可证。

大约一周后，即 2021 年 12 月 31 日，在筹划扩建项目时，一名市政法规官员对这些工人开出了无证工作的罚单。

2022 年 1 月上旬，一名城市督察在现场发布了停工令。但是，当月月底，一名市政官员听到屋内传来锤击和电锯的声音，业主告诉他，停工令是针对室外而不是室内工作的。

陈法官在判决写道，萨霍塔收到了两张罚单，他撕毁了一张，扔了另一张。判决称，接下来的一个月，一名市政官员到场开出更多罚单后，竟然被禁止离开该物业，需要报警并派出皇家骑警到场。

2022 年 5 月，一名市政官员看到施工已完成，主住宅底层有一间设施齐全的套房，后院另外两间套房也已经有租户居住。居住在后院附加区的租户于 2022 年 8 月告诉一名市政官员，他们以每间 1,000 元的价格租住这些套房。

判决称，去年，业主试图补申请建筑许可证，但请求被拒绝，因为改造仍然违反分区规定。

2023 年 10 月，在关于该市拆除这些套房的请愿听证会上，辛格没有提供任何证据，但在庭上，他说不明白为什么自己这套房成为目标，因为他知道素里许多房主在没有许可证的情况下建造套房。

“这并不能成为业主行为的借口，”法官说。法官命令房主辛格和萨霍塔拆除加建部分，并停止使用主建筑物第二套房，将该房产还原为原来规划的单户型住宅。

法官写道，自 2023 年 10 月 19 日判决之日起，他们有 15 天的时间申请拆除许可证，并在获得许可证后 60 天的时间内完成拆除工作。

目前尚不清楚业主是否遵守法庭命令，萨霍塔没有回复手机上留下的置评请求，媒体也无法联系到辛格。

 

新房估值大跌，发展商使出新招，担心购房者毁约

据thestar报道：踏入2024年，大多伦多地区将会很多新房子要交接，由于估值比签约时大跌，发展商担心买家无法交接履行合约，纷纷推出一个叫“房屋供应商收回”（vendor take-back ）式抵押贷款。

“房屋供应商收回式抵押贷款”是指房屋卖家贷款给买家，来购买自己的房子。

专家表示，多伦多新房市场在高利率环境中站稳脚跟之际，房屋供应商收回抵押贷款是为了购买了楼花房屋的买家提供了一个诱人的选择，因为现在银行估值（appraisal）与当时签约价相差数十万加元，根本没法向银行借上足够的钱来交接。

房地产律师马克·莫里斯 (Mark Morris) 表示，评估价远低于最初购买价格的买家会以此作为救命稻草。他说：“我们越来越多地看到这种情况。”

他补充说，尤其是小型开发商和建筑商，他们看到越来越多的买家放弃购买，尤其是越来越多的购房者宁愿不要大笔定金，包括早前曾报道过高达 320,000 元的定金都不要了。

顶级开发商不提供回收式抵押贷款，因为与在利润较低的土地上建造且杠杆过高的小型开发商相比，大型开发商的公寓和永久业权Freehold房子不会受到同样的估值不足的影响。

他补充道：“（房屋供应商收回式按揭）这种情况发生在建造单户住宅的小型建筑公司身上，因为他们在土地估值不高的地区进行了巨大的开发。”

如果建筑商认为自己无法找到其他买家并需要继续为该项目融资，有时会向买家提供卖方收回式抵押贷款。 莫里斯说，在某些情况下，买家尝试出售房产可能更有意义，而在其他情况下，收回式抵押贷款可以提供必要的融资来完成购买。

另外一名房地产律师约翰·齐纳蒂（ John Zinati ）表示，建筑商正在意识到，越来越多的新房买家无法交接，而新买家也不会抢购这些房产。“他们知道他们可能无法找到新买家，他们需要完成新房交接，”他补充道。

齐纳蒂说，最近，一位买家无法完成其 140 万元的房子交接，并准备放弃 16 万元的定金，但建筑商提出以供应商收回式贷款、以6.9% 的利率提供贷款， 另外加收32,000 元的贷款承诺费（commitment fee）。

但这名买家计算后，结果仍然不适合他们，建筑商怕了，最后提供 3.5% 的利息，并且不收取承诺费。“这在八个月前是闻所未闻的，”他说。除了新房出现这个新招外，现房市场也有。

莫里斯表示，住宅转售市场也提供卖家收回式抵押贷款，这些交易提供了另一种完成交易的方式。然而，多伦多的几位贷款经纪接受媒体采访，他们在各自的领域中还没有看到该产品有任何增加。

贷款经纪玛丽·西尔齐斯 (Mary Sialtsis) 表示：“不久前，我确实遇到过买家对此感兴趣的情况，但卖家立即需要拿到所有卖房的钱，所以不愿意提供，最后没有成交。”“一般来说，它很少被使用，这仅占抵押贷款总额的很小一部分。”

她说，一旦提供卖家收回式按揭，如果买家未能准时支付月供，他们将需要进入法律程序，就像买家拖欠银行按揭月供时会采取的行动一样。

齐纳蒂说，首次购房者不太可能获得供应商收回抵押贷款，因为他们需要银行提供标准抵押贷款，这可能会禁止对该房产进行二次融资。如果有足够的房产净值作为抵押品，卖方可以提供收回式抵押贷款。

他说：“卖方必须确信该房产有足够的净值，因为卖方基本上充当银行的角色，如果买方无法偿还贷款，他们需要出售房产才能收回资金。”

来源：加国君综合