加拿大夫妇婚房卖了$190万！老婆差点一分钱都分不到…

据financialpost报道：加拿大法院近日判决一宗债务纠纷案，一对夫妇离婚，婚房卖了$190万，最后妻子差点一分钱都分不到，原因是丈夫欠债差不多$200万。

在加拿大，许多夫妇认为他们是房屋的平等所有者，无论双方是否都有产权，但如果分居，尤其是其中一方有未偿债务的情况下，谁真正拥有房子就很重要。根据加拿大宪法，财产权利受各省自己管辖，这意味着，联权共有（joint tenant）权因省而异。

安省上诉法院最近对一起夫妻分居后的房屋纠纷案进行裁决，这案例很好地提醒了第三方债权人，执行针对联权共有财产的判决是多么棘手。

根据法庭文件，原告苏巴蒂尼·森蒂尔莫汉（Subhathini Senthillmohan，妻子）和被告索卡林加·森蒂尔莫汉（Sockalingam Senthillmohan，丈夫）本来是两夫妻，但现已分居。

2020 年 1 月，妻子苏巴蒂尼开始向法庭申请，寻求不平等分割双方的家庭净财产，或者平均净家庭财产并出售其婚房。而丈夫索卡林加作为联权共有拥有婚房。

2021 年 1 月 28 日，法院发布命令，指示出售婚房，并将出售的净收益以信托方式持有，等待双方进一步达成协议或法院颁发命令。

与此同时，丈夫索卡林加的一名债主（一家编号公司）就债务问题起诉了丈夫，称欠债高达$170万加元。

丈夫没有为针对他的诉讼进行辩护，债主于 2021 年 9 月获得缺席判决，并对婚房留置了留置权。这并不是丈夫唯一的债务，他还欠加拿大税务局CRA超过$27.8万税款。

缺席判决一个月后，2021年10月，这套房子最终以 $190 万元的价格售出，净收益约为 $120万加元。

由于当纳税人欠税时，CRA 优先于其他无担保债权人，净收益不足以支付CRA 账单和编号公司的$170万债务。

2021年11月，妻子在家庭诉讼中提出紧急动议，要求终止婚房的联权共有权。当时经法官同意， 使得所有权现在由夫妻以“分权共有”（tenants in common）的方式持有。该法庭命令没有提及房屋分割的生效日期，也没有涉及上诉人或其对丈夫的缺席判决。

几个月后，妻子要求将净收益的一半支付给她。2022 年 2 月，妻子提出动议，要求释放其 50% 的净销售收益份额，导致对该法庭命令提出上诉。

妻子辩称，在获得缺席判决时，丈夫是联权共有人，因此，妻子在出售婚房收益中的权益应优先于丈夫。

不出所料，债主的号码公司反对妻子获得净收益的二分之一，因为如果将净收益发放给妻子，公司所偿还的金额将比所欠的 170 万元要少。

债主公司的争辩论点基于物权法对联权共有的定义，即：“产权一致、利益一致、拥有一致和时间一致”。（unity of title, unity of interest, unity of possession, and unity of time）

简而言之，“联权共有”意味着每个联名共有人对整个财产拥有不可分割的权益。该公司辩称，联权共有人本质上是一个所有者，这就是为什么当联权共有人去世时，幸存者保留共同持有的财产并成为唯一所有者。

当“联权共有”被终止时，财产的所有权实际上发生了变化，每位业主作为“分权共有”拥有该房产的不可分割的一半权益。

作为“分权共有”，夫妻双方可以在自己的遗嘱中指示，将其不可分割的一半份额分配给他们选择的任何人。

“分权共有”的其中一方去世后，另一方将不再是唯一业主；他们将继续仅拥有该财产的不可分割的一半，然后将与死者遗嘱中指定的任何人一起拥有该财产。

根据各个省份的不同法律，联名共有的财产可以通过当事人的行为来分割，例如获得法院命令分割，在安大略省，可以通过将其中一方在房屋中的权益转让给自己。

在本案中，债主公司声称有权以所有房屋收益强制执行其债务，因为当丈夫欠公司债务时，配偶仍是联名共有人。

该公司援引曼尼托巴省的一宗案件为依据，称“联权共有”持有的财产收益应按以下顺序支付：与出售相关的费用；欠担保方的任何款项（例如抵押贷款）；任何后续产权负担或留置权（按照其注册顺序）；剩余的净收益才会支付给业主。

不过，上诉法院发现，当治安官没收“联权共有”中的财产时，“联权共有”就被分割。

一旦分割，债务联权共有人就不再对整个财产提出索取权。因此，债权人只能对债务人的“分权共有”份额提出索赔。

在本案中，法院裁定不必解析联权共有分割的时间，因为治安官的强制执行足以分割联权共有。

结果，妻子收到了婚房净收益的一半，准确数额为 $602,356.19 加元。丈夫的$60万则不足以还债，首先CRA先扣了$27.8万，剩下大约 $323,000 元给债主编号公司，远远少于债主希望收回的$170万债务。

 

多伦多房市陷入僵局！6月销量下降27%！房价也下降！

据blogto报道：如今在多伦多，一栋需要全面翻修的小型半独立式住宅的挂牌价都为100万加元，条件好一些的房源更是需要200万加元起步；而人们需要年薪超过22万加元才能买得起自己的房子，这也导致了越来越多人对多伦多的住房市场失去兴趣。

但好消息是，对于那些仍然希望在多伦多买房的人来说，上个月至少可以看见一些改善了。根据房地产网站Strata.ca的最新统计数据显示，本夏季已经引发了多伦多房地产市场的冷淡期，购房量大幅放缓。

从5月到6月，整个GTA地区的公寓销售量下降了高达27%，同期房屋销售量下降了20%。值得注意的是，这些数字与去年年初的高峰期相比已经低得令人震惊。

6月份，公寓的价格也按月下降了$7加元/平方英尺（平均为840加元/平方英尺），而房屋的价格仍然很高，平均价格达到了$138.5万加元。

Strata.ca的销售代表Janelle Tremblett周二写道：”我们仍然处于被认为是卖家主宰的市场，在高需求地区（如多伦多市中心）的房产依然会有多个买家抢着报价。”

“低库存一直是一个巨大的因素，因为人们对市场、高价格和高昂的利率望而却步；随着下周另一次潜在的贷款利率上涨，这种情况可能会持续下去。”没错，会持续影响购房者决定的另一个因素可能是央行7月的加息。

不过，租房者的情况正好相反：他们应该尽量在9月份学生返校前确定下房源。对于租户们来说，多伦多房源的月租金仍然很离谱：与2022年6月相比，上个月在Strata.ca网站上列出的GTA租房的平均价格跃升了9%，达到2880加元，大多数单位甚至在上市两周内就已经被抢着租完。

如果生活成本继续以这种速度飙升，可能会有越来越多希望买房的多伦多人转向其他城市居住。

来源：加国君综合