“买房”渐行渐远、“租房”越租越久！租客中位年龄已飙至32岁+，拖家带口租客占比破11%

根据租赁服务公司SingleKey Inc. 于11月发布的一份报告，加拿大租房者的中位年龄已上升至32岁，且在所有租户家庭中，有11.7%的家庭拥有子女。

这清晰地表明，许多加拿大人正在更晚进入租房阶段，甚至选择长期租住。

SingleKey联合创始人兼首席执行官Viler Lika指出，人们通常认为租房者多是二十多岁、刚开始职业生涯的年轻人，但这种观念正在被打破，特别是在多伦多和温哥华等住房成本高昂的城市。在这些高成本区域，租房者的中位年龄更是接近34岁。

Lika认为，这可能是“二重打击”的结果：一方面，加拿大人停止租房的年龄更晚；另一方面，许多年轻人在二十多岁时更倾向于与父母同住，以期节省开支。

此外，加拿大按揭及住房公司（CMHC）副首席经济学家Aled ab Iorwerth补充道，一部分较年长者选择在退休时从独立屋缩小居住规模搬到公寓，以腾出现金，这也推高了租房者的中位年龄。

租户的流动性正在降低：更多租户在同一地址居住5年+

与此同时，租户的流动性正在降低。根据统计加拿大10月的报告，租户的迁居频率较三十年前有所下降，有更多租户在同一地址居住五年以上。

数据显示，1996年有29.5%的租户在一年内更换住址，而到2021年，这一比例已降至19.9%。

ab Iorwerth表示，长期租房的现象在以大规模租赁市场著称的蒙特利尔一直存在，但现在在全国其他地区也变得越来越普遍。

他强调：“在多伦多和温哥华，住房成本已经高到必须走很远（到市郊）才能找到可负担住房，否则就只能租房。我认为终身租房者的比例很可能会上升。”

图源：Daily Hive

租户往往属于双收入家庭：选择合租

尽管租房家庭的平均收入相对较高，但租金承受能力仍然是一个严峻的问题。

SingleKey的报告显示，平均租户家庭年收入在109,000到125,000加元之间——这一数字比加拿大平均个人收入（约68,000到78,000加元）高出超过50%。这一差异表明，租户往往属于双收入家庭，例如夫妻或合租者。

ab Iorwerth也观察到，越来越多非亲属关系的人选择“合租”以节省住房成本。

然而，高收入并不能完全抵消高租金带来的压力。

Lika指出，过去房东通常不会接受租金占收入超过30%的租客（即租金收入比上限），但现在全国平均租金收入比已达到32.6%。在温哥华，这一比例甚至高于35.6%。如果加上个人债务，全国平均的“租金加债务占收入比”则为38%。

Lika 认为，这既反映了租金的上升，也反映了工资增长的有限，特别是自疫情后租金显著上涨。CMHC报告称，2023年平均租金增长创纪录，超过了工资增长，原因是需求高而空置率低。

租金虽回落：新建公寓租金仍偏高

不过，租金也出现了一些回落迹象。随后受国际移民放缓和疲弱劳动力市场影响，租金开始回落。

根据RentCafe 的最新数据，2025年10月，全国各种物业类型的平均开价租金为每月2,105加元，低于一年前的2,152加元，但仍高于疫情前2019年的1,845加元。

ab Iorwerth补充道，尽管总体租金增长放缓，但新建公寓因建造成本上升和配套设施较多而租价偏高。

此外，SingleKey的数据强调，在温哥华，租客的平均收入虽然高达146,194加元，信用评分达到顶级水平（731），每月租金支出为2,891加元，但即便如此，住房支出仍超过收入的30%。数据显示，BC省及温哥华市的租金收入比在全加拿大最高。

图源：Daily Hive

温哥华租金在降，兰里却在升温

加拿大各城市的租赁市场需求表现出明显的分化。

CMHC 的中期租赁市场更新显示，卡尔加里、多伦多、温哥华和哈利法克斯的广告租金呈下降趋势，而埃德蒙顿、蒙特利尔和渥太华则继续录得年增。

ab Iorwerth指出，蒙特利尔和埃德蒙顿的租户占比本就较高，但由于多伦多和温哥华房价高昂，越来越多年轻人选择在这些城市租房。

报告还提到，2025年第一季度，因国际学生政策变化，安大略省、不列颠哥伦比亚省及新斯科舍省的工作与学习许可持有人减少，进而影响了这些省份的租赁需求。

SingleKey 的报告还特别指出，温尼伯吸引了更多有家庭的租户，其租户中位年龄最高（34.1岁），且超20%的租户家庭有孩子。

尽管温尼伯租金相对便宜，但收入也较低，报告还提到温尼伯租户的信用评分较低与破产率较高，这暗示当地家庭承受着较大的财务压力。

在大温哥华地区，租金趋势也呈现出局部差异。

liv.rent最新的全国租金报告显示，大温最昂贵的城市——温哥华、列治文以及北温哥华的租金继续下降。

然而，兰里（Langley）却表现出相反的趋势，尤其是在带家具的房源方面。兰里带家具一居室的租金同比上涨5.29%，环比上涨5.52%。

本拿比也是另一个租金上涨的城市，无家具一居室的11月租金上涨至每月2,228加元。在 liv.rent 平台上，素里（Surrey）是大温地区无家具一居室租金最低的城市。

在温哥华，跌幅最为明显的是两居室（-12.49%）和三居室（-11.97%）房源。除了Shaughnessy 少数例外，温哥华所有街区的无家具一居室租金都出现了同比下跌，跌幅最大的是Dunbar-Arbutus（-18.10%）、Killarney（-14.92%）和 Marpole（-14.17%）。

图源：Financial Post

买房：小户型不再是香饽饽

回顾过去五年，租赁市场波动巨大，Lika形容这段时期“如坐过山车”。租户在疫情期间迁出大城市，随后又回流，加上移民政策变化导致人口增长先快后慢。

对于未来，Lika预计，受销售低迷影响，公寓新建可能继续减少，但长期定向建造的租赁项目（purpose-built rentals）将增加，这类项目通常户型更大、配套更多。

他认为，尽管对租房者而言仍存在买房机会，但过去最便宜的小户型（约600平方英尺）跌幅最大，而家庭所需的两到三居室房源仍然需求旺盛，价格并未显著下降。

CMHC 预计，随着更多租户采取共住以节省开支，对三卧及以上更大租赁空间的需求将上升。同时，中期报告也提示对小户型吸引力可能下降。

ab Iorwerth 预测，在多伦多与温哥华等昂贵城市，终身租房者会增多。但他同时警告，短期内若多伦多需求疲弱可能导致租金下行，这将“连锁影响”开发商拿地开工或启动新项目。

他预计，如果公寓建筑开工受抑，到2026年、2027年或更晚，租房者可能再次陷入“可负担能力困境”，而在其他城市供需关系则可能更趋平衡。

图源：Better Dwelling

宏观警示：房贷市场压力与流动性风险

与租赁市场紧张相伴的是加拿大房贷市场的压力。

根据加拿大银行家协会（CBA）的数据，加拿大的房地产大衰退并未缓解，而是在“表面之下加速恶化”。8月份的房贷逾期率再次攀升，达到近四年来的最高水平（0.24%），较前一个月上升1个基点，同比上升4个基点。

逾期率上涨4个基点意味着逾期贷款占总房贷数量的比例增长了20%，截至8月，逾期房贷数量达到11,661宗，同比增加15.9%。这一趋势显示信贷压力正在加剧。

然而，更值得关注的信号是银行房贷总量的持续下降。CBA数据显示，8月份成员银行持有的住宅房贷数量为494万宗，同比下降1.7%（减少8.62万宗）。

自2022年6月达到峰值（512万宗）以来，房贷数量已下降3.5%，并创下自2020年10月以来的最低水平。

房贷数量的同比变化自2023年4月起一直为负，这是自1995年有记录以来首次出现持续性的收缩。

逾期率的上升本身是一个滞后指标，但当它与房贷总量的萎缩结合时，便释放出更加危险的信号。文章指出，这意味着市场正在从“家庭层面的压力”，转向“市场层面的流动性风险”。

当新房贷减少、买家减少、市场流动性减弱时，市场能否顺利“消化困境资产”就变得至关重要。一旦无法吸收，就可能触发更深层次的价格下跌和系统性风险。

来源：大温炬焦综合