加拿大兴起“社区贷款”！向邻居借钱造房！小区筹$85万买8套房

加拿大现在兴起了一种特殊的贷款，一些非营利组织绕过银行在社区里从邻居那里贷款造房。这种被成为“社区债券”（community bonds）的模式越来越受欢迎。

据CBC报道，安省著名度假屋聚集的哈利伯顿村（ Haliburton County ）就兴起了这种向邻居借钱造房买房的风潮。虽然这里是度假胜地，但小镇和这里的居民实际上很“穷”。

 

向居民贷款买8套房

对于那些靠当服务员、零售店员和修路的打工人来说，要找到一个负担得起的住所可能很困难。

当地一家非营利经济适用房供应商 Places for People 的副总裁兼创始人 Fay Martin 说。“人们认为这里是伊甸园，风景确实如此，但由于经济基础的原因，这里也很贫穷，”

“我们确实有人睡在帐篷、狩猎营地、房车里，以及他们不应该睡觉的地方。”

为了帮助资助经济适用房项目，该组织已开始尝试一种新的融资方式。他们的想法不是从银行借钱，而是通过出售“社区债券”向邻居借钱。

社区债券与传统债券一样，是具有固定期限和回报率的计息贷款，但它们是由非营利组织发行的，并将资金用于特定项目。

去年，Places for People 在三个月内出售了价值 $85 万的债券，并用这笔钱整合了债务并购买了一套8个单元的公寓，以增加其已经拥有和管理的五处房产。

 

新模式3大优势

这个机构是是越来越多测试这种模式的非营利组织之一，倡导者表示该模式有几个优点。首先，出售社区债券可以让非营利组织以比从银行获得的更好的条件借钱。

另一个优势是，由于生活成本高昂，而且向慈善机构捐款的加拿大人越来越少，要求支持者购买债券可能比要求他们进行现金捐赠更容易。

多伦多一家专门帮助非营利组织建立社区债券的机构 Tapestry Community Capital 的联合执行董事 Ryan Collins-Swartz 说，“作为一个 40 岁以下的人，没有很多朋友和同龄人进行大额慈善捐赠，”

他表示，这种方式还能增进社区融入感。“但是，凭借我们积攒的一点钱，我们希望成为事业、社会运动和我们所相信事物的盟友。”

 

11家机构宣布加入新模式

这种向邻居贷款买房造房的模式在加拿大尚未普及，但发展势头非常强劲。Collins-Swartz 说，当 Tapestry 六年前推出时，他只知道大约 10 个使用社区债券的案例。

但在过去的一年里，“我们已经发起了 10 个不同的社区债券活动，并且还有更多活动即将推出，”他说。

他说，贷款期限通常设定在 2 到 7 年之间，借款人的回报率在 2.5% 到 5% 之间。

虽然社区债券已用于资助从音乐场所到可再生能源项目等各种项目，但人们对使用该模式购买经济适用房的兴趣日益浓厚。

Tapestry 曾两次获得加拿大抵押贷款和住房公司住房（CMHC）供应挑战赛的认可，该挑战赛旨在奖励促进住房建设的新想法。

该组织本周宣布，将与来自维多利亚、温尼伯和安大略省巴里的另外 11 家住房供应商合作，这些供应商计划出售债券以保留或建造新住房。

Places for People 的 Martin 表示，这不仅仅是一种筹集资金的方式，还是一种争取社区支持的方式。她说，购买支持项目的债券（贷款给社区里的其他人）会让人们有一种归属感。

Martin 说，“即使银行和政府愿意给我们所需的所有资金，我仍然认为，这笔资金应该至少有一部分来自社区贷款，因为它创造了社区。”

 

住户很开心，称“救命稻草”

住在哈利伯顿县 Places for People 出租屋复式公寓的 Kim Switzer 和她的三个孩子说，她的住房单位是“救命稻草”，她很高兴该组织正在探索建造更多经济适用房的所有途径。

“向他们致敬，因为他们找到了一种不同的方式，能够创造一些资金流 [并] 打开更多经济适用房的大门，因为这里非常需要经济适用房，”在当地一家餐馆工作的 Switzer 说。

 

需要尽职调查

投资组合经理 Patti Dolan 表示，想要购买社区债券的投资者需要做好功课。她说，与传统债券不同，社区债券不会由信用评级机构独立评估，因此买家在购买之前需要确保组织的财务状况良好。

“你要确保在你借钱的那段时间内有现金流来源能够偿还贷款，”卡尔加里财富管理公司 Wellington-Altus Financial 的高级投资顾问兼投资组合经理多兰说。

加拿大证券管理局发言人Ilana Kelemen 表示，想要发行社区债券的组织还需要做好功课，并在继续之前寻求法律建议，以确保他们了解证券法要求。

随着加拿大经济适用房危机的持续，一些非营利组织通过一种名为“社区债券”的新金融工具直接从邻居那里借钱来资助租赁单元的建设。

Tapestry 的 Collins-Swartz 表示，组织通常使用债券来补充他们通过赠款或政府资助获得的资金，这些赠款或政府补助资金无需偿还。

他说，不同的非营利组织有不同的创收方式来偿还债券。例如，音乐场所可能会出售门票；经济适用房提供商收取租金；可再生能源合作社发电并将其卖回电网等等。

Collins-Swartz 说，到目前为止，Tapestry 参与的每个项目都成功偿还了投资者，从未错过任何利息支付。

Dolan 说，只要投资者在购买时保持警惕，社区债券就可以在投资者更广泛的投资组合中发挥作用。

“这是在资助你所在社区的一个你热衷的项目，真的无法量化这种价值，”她说。

鉴于全国各城市的租金越来越高，租房市场越来越紧张，Dolan 表示，随着各组织试图加大经济适用房的建设，她预计社区债券的使用会越来越频繁。

虽然这种模式并不是解决住房危机的“灵丹妙药”，但Collins-Swartz表示，这是许多有助于改变现状的解决方案之一。

“我确实相信，通过投资采取行动，以及转移我们的资金，可以对我们想要的未来以及我们今天所拥有的世界产生重大影响。”

来源：加国君综合