买家卖家笑了！美国地产经纪协会认赔$4.18亿，加拿大或紧随其后

根据CBC News的报道，代表着全国超过100万房地产经纪的美国房地产经纪协会（NAR）同意改变经纪佣金规则，并支付4.18亿美元作为和解金！

游戏规则变了！该和解是在密苏里州堪萨斯城发起的伯内特诉全国房地产经纪协会等联邦反垄断集体诉讼中达成的。去年10月，陪审团做出了有利于原告的裁决，认为NAR和主要经纪公司合谋抬高卖方佣金。

伯内特案只是房屋卖家针对NAR 和几家主要经纪公司提起的20多起类似诉讼之一。卖家辩称，该协会通过管理其附属房地产交易信息平台（MLS）上列出的房产，不公正地助长了经纪人佣金。

美国的售房佣金一般是房屋售价的6%，这笔钱由买方经纪和卖方经纪分享。

过去几十年中，NAR一直要求将待售房源挂牌的经纪公司预先确定买方经纪的佣金比例。房屋卖家被迫同意佣金分享安排，以便能在MLS上销售其房屋，并且不失去潜在买家。

诉讼表明，在达成和解协议之前，相关规定不鼓励买方经纪向其客户展示某些房源。而这些房源往往是卖方经纪向买方经纪人提供较低佣金的房产。

尽管NAR一再否认在此案中存在任何不当行为 ，但最终还是与原告达成实质性和解，同意取消6%的标准销售佣金，并废除其他佣金规则。

作为和解协议的一部分，买方经纪人的分成不再由卖方经纪决定。和解协议禁止NAR制定任何规定来允许这类做法。

MLS 必须消除任何表明经纪人报酬的字段，并且不得强迫经纪人加入 MLS 进行交易或接收付款。

今后，个人卖家可以与MLS平台之外的买方经纪人协商此类报价，但卖方经纪人必须披露任何此类分成安排。

根据和解协议，自2024年7月开始，代表买家的MLS成员必须与客户签订正式的代理协议，以确保购房者知道他们的经纪人将向他们收取服务费用，并了解经纪人将提供哪些服务及其价格。

 

加拿大或将淘汰40%的房地产经纪

在美国达成这一具有里程碑意义的和解协议的同时，一项拟议的全国性集体诉讼正在加拿大法院审理，该诉讼背后的律师表示，如果胜诉，将降低加拿大房地产的成本。

UBC尚德商学院副教授兼城市经济与房地产中心主任Tom Davidoff表示，美国的和解协议可能是革命性的，“将彻底改变房地产行业的惯常做法” ，而且加拿大也将发生类似的变化。

“竞争可能会变得更为激烈，但更重要的是，人们出售房屋的成本会更低。”

Davidoff表示，虽然它们不能解决可负担住房危机，但佣金规则的改变对于那些想要买房的人来说将是一场胜利，因为如果卖家成本较低，价格就会下跌。

在加拿大，全国各地的房地产销售佣金结构各不相同，但通常房地产经纪及其经纪公司会根据房屋销售价格收取一定比例的佣金，由卖方和买方经纪分配。

在BC省，房地产成交价格中的第一个10万元的佣金为7%，10万元以上的部分按照2.5%至3%的比例收取经纪费。

今年1月，与美国伯内特案类似的集体诉讼申请被提交给联邦法院，加拿大房地产协会 (CREA) 与数十家当地经纪公司一起成为被告。

该诉讼指控经纪公司之间存在“共谋、协议或安排”，导致非法抬高房地产价格以及住宅房地产佣金的价格。

目前该诉讼尚未被联邦法院认可，但美国NAR的和解协议很可能会是一个积极的信号。

虽然在美国和加拿大，都有房地产领域的专家认为，佣金规则改变将降低卖房成本，有利于提高住房的可负担性，但也有不同意见认为，新规则对降低房价的作用微乎其微，因为所有省下来的经纪费，卖方都会将其收进自己的腰包，买家并不会占到什么便宜。

规则改变，受到冲击的首当其冲是房地产经纪人，特别是买方经纪，因为越来越多的购房者可能选择跳过使用他们的服务或推动降低佣金比例。

研究表明，由于最近的和解协议，在美国每年1000亿美元的房地产佣金可能会减少高达30%，导致多达160万经纪人面临收入损失。

据 NAR 称，买方经纪人仍然可以通过各种方式收到付款，包括来自买方的直接固定费用佣金、卖方的让与或挂牌经纪人收入的一部分。购房者也不一定需要自掏腰包向经纪人付费。新规则将允许买家要求卖家在成交时向买家代理人付款。

此外，由于 MLS 中不再提供佣金信息，同时佣金总额也可能会减少，因此谈判将发挥更大的作用。

BC内陆城市基洛纳的地产经纪Tamara Stone表示，美国NAR最近同意的对佣金规则的修改，可能会加剧加拿大房地产经纪人之间的竞争。

平价房地产销售平台PropertyGuys的联合创始人和市场分析师Walter Melanson在接受彭博社视频访问时表示，规则的改变必然会导致激烈竞争，预计加拿大超过14万名注册经纪人中，有二到四成可能会退出这个行业。

这个行业中，因为资源和能力的差异，经纪人的收入差距本来就分化极为严重。加之业内普遍存在向客户“返佣”的惯例，经纪人的实际收入往往并没有账面收入那么高。

一旦佣金规则真的被重塑，一些资源和能力较弱的经纪人，可能是率先在竞争中出局的人。

正如美国房地产中介公司Path and Post Real Estate的CEOBrad Nix所言，“经纪人和代理人需要能够向客户证明自己的价值，才能在未来取得成功。我们一直认为，这个行业中的普通代理人对客户来说弊大于利。许多买家和卖家都不清楚自己不知道什么，只有真正的专业人士才能在每一步中增加价值。”

来源：温房网综合CBC News， BNN