凭什么？温哥华超10%房产免税！免缴高达$609亿！$3.3亿缺口全压普通人头上！

当温哥华房主对着地税账单发愁时，很少有人知道，这座城市超过十分之一的房产完全不用缴税。

据BIV报道，一份即将于4月14日提交温哥华市议会的市政员工报告显示，2025年温哥华有价值$609亿元的物业免缴地税，占全市评估总额的12%，市府因此流失税收$3.351亿元。

3亿缺口由谁填补？

这些免税物业并非完全不出一分钱。

部分机构会缴纳一笔“补偿代税款”，2025年总额约$3480万元。但这点补偿与$3.351亿缺口相比微不足道。

谁是免税大户？

• • 教育机构（学校、学院、大学）：豁免约$1110万元；
  • 医疗卫生（医院、卫生部）：豁免约$500万元；
  • 政府及国企（省级机构、皇家公司）：豁免近$400万元；
  • 宗教场所（教会）：豁免近$230万元。

扣除补偿款后，剩余被豁免的税款全部重新分摊给其他纳税人。

也就是说，每户人家、每家商铺的地税账单里，都包含替大学、教堂、政府大楼代缴的治安、消防和道路维护费用。

支持教育、医疗和宗教固然合理，但这些机构坐拥黄金地段却不承担地税，基础设施维护压力便转移到普通居民和企业身上。

法律赋予，市议会无权拒绝

BIV解释了免税的法律框架。地税豁免分为“法定豁免”和“许可豁免”两种。

“法定豁免”由联邦或省级法律直接规定。根据《温哥华宪章》，以下物业依法免税：

• • 政府土地：联邦、省、地区政府及皇家公司拥有占用的物业；
  • 温哥华市自有物业；
  • 慈善机构：注册慈善机构拥有、占用、完全用于慈善目的的物业；
  • 教育机构：注册教育机构拥有、占用、完全用于教学的场所；
  • 医院：受《医院法》资助、完全用于医疗或留作医院用地的物业；
  • 教堂：宗教组织拥有、占用、用于“公共崇拜上帝”的场所；
  • SFU大学位于Sears Harbour Centre校区；
  • 紧急庇护所（人或家养动物）；
  • 污染控制设施；
  • 温哥华美术馆（原法院大楼）；
  • BC癌症中心位于600-block West 10th Avenue北侧的分支机构。

市府仍为这些机构提供道路、治安、消防等服务，因此联邦和省政府支付“补偿代税款”。但补偿额与实际应收税款差距悬殊。

市府自身在“物业捐赠基金”中持有大量物业，并非用于公务，而是出租给商业租户。这些物业同样免税。

为公平起见，市议会规定：市属物业租金须与缴税后成本持平。

报告解释：“由非营利方运营的市属社会住房，一般通过《市政授权与生效法案》转为应税状态；仍免税的物业，租金已设在地税影响抵消后的水平。”

许可豁免：市议会曾主动给予的优惠

与法定豁免不同，“许可豁免”由市议会通过附例酌情批准。温哥华历史上最典型的案例是老年人住房和文化遗产建筑。

1974年前，温哥华老年人住房和社区护理设施享受法定免税，共39处符合条件。

此后，省政府修订《温哥华宪章》，取消新项目法定豁免，改由市议会酌情审批。既有39处设施获“祖父条款”保护，每年通过附例延续免税。

市议会自此定下铁律：1974年3月31日后建造的老年住房项目，不再批准任何地税豁免。

随着老旧设施拆除或改建，2025年名单上仅剩35处。

文化遗产建筑：已终结的激励时代

2003年，市议会推出“文化遗产建筑修复计划”，以地税豁免鼓励市中心东区老建筑修缮。

计划原定五年，2010年重启、2013年延长，2015年12月到期。

期间共批准22处物业，两处未推进工程。截至2025年，剩余20处已用完$2410万元免税额度或达到最长年限。

2019年3月，市议会批准新版“文化遗产激励计划”，改用直接财政补贴（覆盖合规成本50%、每栋最高$400万元），地税豁免不再包含其中。

以地税减免促文化遗产保护的做法在温哥华已成历史。

141套支持性住房：额外的隐形补贴

2025年，温哥华共141处“支持性住房”完全免缴地税。

报告评价：“这代表市府在投入大量土地和资金后，向住房领域提供的额外非量化财政补贴——任何被豁免的税款最终都重新分配给其他纳税人。”

2025年地税每涨一分钱，背后都有$609亿免税资产在分摊成本。那些依法或按惯例不交税的物业，最终让普通纳税人替它们买了单。

来源：温房网综合BIV