惨了！房主贷款$45w建后巷屋，以为吸引买家，结果适得其反，降价35w抛售

据thestar报道：多伦多一名房主，贷款45万加元建造一套后巷屋，以为会吸引更多买家，结果适得其反，最后比心理价位低了35万抛掉。

杰里米·威尔逊 (Jeremy Wilson)的家位于多伦多Danforth街东端，由于多伦多出台一地建多套屋的新规，于是他花了近 45 万元建造这套两居室套房的后巷屋（laneway home，或称巷道住宅），原本打算租出去。但经过五年的建造后，他和“现在的妻子”（now-wife）决定各自卖掉自己的房子，然后为家人换一套更大的房子居住。

“现妻”在几天内就卖掉了自己的房子，但威尔逊却很难卖掉他自己的房子，卖了5个月都卖不出。

为什么呢？原来是他家有一套后巷屋。

威尔逊说，后巷屋实际上让那些表示不需要它的潜在买家望而却步。

“这让出售变得更加困难，因为现在有了额外的费用，我必须收回成本，而例如，我妻子在3天内就卖掉了她的房子，因为那是一套完全标准的多伦多三居室半独立式住宅，”他说。

自 2018 年以来，在多伦多，不需要特别许可就可以申请合法建造一套后屋，因为市议会旨在增加低层社区的密度和租赁选择。

对于房主来说，它既可以出租，也可以为多代人一起居住提供机会，为年长的父母、成年子女或其他家庭成员提供单独的住所。

但七年后，那些试图出售房产的房屋发现，后巷屋并不总是能增加他们预期的价值。

房地产挂牌网站 HouseSigma 显示，带有后巷屋的房产通常需要几个月才能出售（而根据 2 月份多伦多地区房地产委员会的数据，独立式和半独立式住宅只需 20 多天），许多后巷屋的价格下跌了数十万元。

例如，3 月份多伦多有三处巷道住宅待售，其中一处挂牌价在三周内已下跌约 24 万元；另一处在两个月内下跌 24 万元，第三处在三个月内下跌 35 万元。

一处位于 Humewood-Cedarvale 的房产在上市九个月后于今年 1 月售出，价格从 355 万元跌至 310.2 万元。

但也有例外。2 月份，一处 Annex 房产在上市仅六天后以略高于要价的价格售出，售价为 182.5 万元。

威尔逊 12 年前以45.5万元的价格购买了这套房子，他用房子的净资产贷款来建造了巷道套房。因此，他现在的抵押贷款总额激增。

买进后，除了贷款建后巷屋外，威尔逊对房子进行全屋装修。

去年10 月份，他以 185 万元的价格挂牌出售这套房子，其中包括一栋经过翻新的三居室独立式住宅和一栋位于两车位车库上方的巷道住宅。

下面看看威尔逊建造的这套巷道房。

图：后巷屋建在车库上方

图：房子的车库与住房分离，位于后院的后面

后巷屋有两个睡房

图：厨房和客厅一应俱全

但是，房子一直卖不出。1 月份，他被迫将价格降至 169.5 万元。

威尔逊收到了两个报价：一个是 11 月份的 170 万元报价，但条件让他对出售感到不安；另一个是 2 月份的 160 万元报价，条件不同，而且对方出价很低。

总而言之，他意识到他必须以比想象中低得多的价格出售。

“我曾希望能够购买两套房子对人们来说是一个有吸引力的选择，或者其他人可能和我一样觉得租金收入是值得的，”他说。“但事实证明并非如此。”

多伦多房产经纪Romey Halabi 表示，在自己的房产上建造巷道住宅的人往往是为了能在那里住更长时间，无论是为了缩小规模、出租还是让年迈的父母或上大学的孩子搬进来。但是， Halabi也表示，他“很少”有客户想要出售或购买已经有巷道住宅的房产。

Halabi 表示，巷道住宅可以提升房产价值，但找到合适的买家需要耐心，并需要针对正确的人群进行营销。

“如果你想向公众推销，你会失望的。他们中的大多数人不想要它或不理解它，”他说。Halabi补充说，买家通常不想当房东，可能不想在自己家附近再买多一套房子。

另外一名地产经纪 Paul Johnston 表示，当房主出售时，并不能保证他们能收回所有的建筑费用。

他说，这就像房屋翻新、新装修地下室或游泳池。“不同的买家会赋予不同的价值。”

此外，虽然威尔逊的巷道套房位于车库上方，其他巷道住宅可能会以牺牲停车位的方式建造，Johnston 认为这对大多数买家来说是一个交易破坏因素。

对于威尔逊，他最后还是在上个月以160万卖掉这套房子。

威尔逊说，当买家意识到该房产所有权受到限制时，这笔价值 160 万元的交易几乎失败了。

因为，威尔逊于 2019 年与多伦多市签署了一项协议，承诺 20 年内不将巷道套房从该房产中分离出来，以换取推迟支付市府的开发费用。

他说，买家本可以简单地签署同样的协议来继续避免这些费用，但买家担心这项限制会影响该房产未来的可销售性。因此，他们要求威尔逊支付开发费，约 90,000 元。

威尔逊说，无论如何，分割该房产是不可行的。“巷道房条例的一部分规定，所有服务都来自主屋，”他解释道。“电气、管道、排水系统都通过主屋。

因此，为了切断房产，你必须重新连接所有这些连接，这可能会花费 100,000 元或更多。”

虽然威尔逊准备放弃这笔交易，但他最终同意支付9万费用以完成交易，而不是等待另一个买家，同时继续支付抵押贷款。威尔逊最初的心理价位是185万，现在160万成交，还要自掏9万开发费，相当于降价35万了。

“此外，我仍然需要向市政府还款，因为没有人愿意购买有产权限制的房子，即使这不是一个真正的问题，”他说。

他补充说，安省政府在 2022 年取消了巷道租赁的开发费，因此建造新单元的人根本不需要支付开发费。威尔逊现在和现妻暂时租了一套房子。

“我们曾计划卖掉2套房，不需贷款建造一套新房，但现在不会实现了，”他说。

这对夫妇计划拆除同一街区的一所房子，建造一所新房子，留出空间建造一个工作室，但由于预算较少，工作室可能无法实现，他们可能会改而翻新一所房子。

“如果房子买了180 万元，我们有选择。但现在基本上是 150 万元，在支付开发费后，我们将不得不承担更多的抵押贷款。”

来源：超级生活CA综合