闹上法庭! 本拿比华裔女子“先买后卖”换房陷纠纷: 获判近$30万“折价”!

近日，BC省一名法官下令，要求卖方以比双方最初商定的价格低275,000多加元的价格出售本拿比的一套房屋，原因是卖家未能按照双方合同的要求安装“平台升降机（platform lift）”。

据CTV报道，这个折价包括买方在交易失败后入住温哥华市中心的一家酒店和Coal Harbour公寓时产生的费用。

法庭文件显示，陈女士（音译）想购买Daljit Singh Dhaliwal在Barnet Road的房子，因为她想拥有一套有电梯的住处。根据BC省最高法院法官Eric V. Gottardi上周发布的裁决，陈女士与她90岁的母亲住在一起，她有“严重的行动不便问题”。

裁决表明，这栋房子有一部横跨三层的电梯，但还有一个连接车库和地下室的短楼梯。

判决书指出，2021年5月，陈女士第一次去看房子时，询问是否可以在楼梯上安装升降机，以容纳她母亲的轮椅。

判决书中部分复述了陈女士最初的购买报价，其中包括一项条款，要求卖方同意在交房日期前“自费”安装“平台楼梯升降机”或“平台椅升降机”。

Dhaliwal在反报价中修改了该条款，将卖方安装升降机的费用限制在15,000加元，并要求任何额外费用由买方支付。根据Gottardi的判决书，该条款的这一版本已包含在双方最终的买卖合同中。

 

交房延迟

虽然交易最初计划于2021年10月完成，但由于陈女士在出售之前的房子时遇到困难，因此交易被多次推迟。最终延期于2021年8月31日达成一致，并将购买截止日期推迟到当年12月30日。

判决书显示，随着截止日期的临近，卖方尚未安装升降机。2021年11月2日，他们向买方寻求许可，安装一种无法容纳坐在轮椅上的人的型号，但买方拒绝了，理由是之前的通信表明，无论选择什么升降机，都需要能够抬起陈的母亲和她的椅子。

双方都在努力寻找在截止日期前安装合适升降机的方法，但“直到12月底才找到解决方案”，判决书称。

面对这个问题，买家再次试图推迟截止日期。法院判决书重现了在截止日期交换的几条信息，其中显示了多个延长合同的拟议附录。卖方拒绝了这些提议，坚持认为如果销售未能在现有截止日期完成，卖方将认为买家违反了合同。

“成交日期已到，又过去了，” 判决书写道。“原告没有向被告支付购买价。被告没有向原告提交任何所有权文件。一周后，即2022年1月6日，被告通过律师声称接受原告的违约并终止了合同。”

几周后，陈女士提起诉讼，指控Dhaliwal未能安装电梯违反了合同，并要求“具体履行”合同——即完成交易，并赔偿损失。

 

电梯是合同的“根本”

Dhaliwal 提起反诉，要求赔偿因销售失败造成的租金收入损失。

他告诉法庭，修改后的电梯条款“太模糊，无法执行”，辩称其使用“平台楼梯升降机”和“平台升降椅”等术语来描述所需设备，导致人们对实际需要的东西感到困惑。

Gottardi驳回了这一论点，指出陈女士在买卖合同谈判期间向卖方的房地产经纪人提供了一份手册，其中说明了所需设备的类型。

“手册虽然提到了‘平台升降机’，但对平台升降机给出了精确的定义；即‘全电动设备，带有开放式驾驶室，用于提升轮椅及其乘坐者，以克服台阶或类似的垂直障碍’，” Gottardi的判决书中写道。

“从客观合理的旁观者的角度来看，双方的明显意图是在家中安装与手册中描述的精确模型一致的升降机。鉴于手册中包含的‘平台升降机’定义，任何理性的人都不会误解所寻求的升降机的性质。”

法官同样得出结论，未能安装这种升降机违反了合同的“基本条款”。

“从一开始，被告就被告知升降平台是‘交易破坏者’，” 判决书中写道。“我发现，如果没有修订的升降机条款，原告显然不会签订合同，并已明确向被告告知了这一事实。”

Gottardi还驳回了Dhaliwal提出的其他论点，包括陈女士威胁说，如果不签署升降机附录，他将“退出”，从而“预先拒绝履行”合同。

因此，法官支持陈女士，驳回了Dhaliwal的反诉。

 

费用产生

在得出结论认为Dhaliwal违反了合同后，Gottardi考虑了“特定履行”是否是本案的适当补救措施，并得出结论。

法官指出，陈女士描述了该房产的多个特点，这些特点使其“独一无二”，包括它靠近她的朋友和家人，靠近SFU大学，它有“抵押贷款助手”出租套房，可以看到水景，还有电梯，可以让她的母亲和她一起住。

“陈女士作证说，她一直对带电梯的合适住宅感兴趣，并正在寻找带电梯的合适住宅，但这种房产在原告能负担得起的价格范围内很少见，” 判决书中写道，并指出被告没有提供任何证据证明有合适的替代房产可以满足陈女士的需求。

“虽然原告的证据可以得到更好的发展，但我相信原告已经证明，她在本拿比地区寻找并未能找到符合他们所寻找的具体标准、价格在他们能负担得起范围内的其他房产。”

根据法院判决，由于陈女士在交易失败时已经卖掉了自己的房子，她和母亲搬到了温哥华市中心的Parq酒店，在那里住了六个月，花费超过10万加元。

两人随后搬进了短期出租房，后来又搬进了长期出租房，这两处出租房都位于Cardero Street的同一栋公寓楼内。短期租金每月超过8,300加元，长期租金每月6,500加元。

陈女士辩称，这些费用和其他费用是卖方违约的直接结果，Gottardi在大多数方面也表示同意。

“我对原告决定将她的家人搬到市中心的酒店并在那里住六个月，然后再找到更长期的解决方案感到不安，” 判决书中写道。“然而，被告并没有以未能减轻罪责为由提出抗辩，也没有试图修改他在这方面的诉状。”

总的来说，陈女士因购房失败而要求赔偿333,000多加元。

Gottardi减少了这一数额，以反映他认为寻找替代住房的合理方法。

“撇开是否有更合理的酒店选择不谈，我认为原告在寻找替代住所期间在酒店住60天是合理的，” Gottardi的判决书写道。

“因此，我认为原告获得长期租房费用的补偿是合理和公平的，在法律诉讼结束前，原告可以住在这个长期租房中。虽然Coal Harbour的租房费用可能偏高，但我注意到，原告完全有权租一整栋房子来代替她打算买的房子。在温哥华市场上，这种类型的租房费用肯定会与她租住的公寓相当或超过她租住的公寓的费用。”

法官计算出总可获赔住房费用为264,089.56加元，其中在Parq酒店住60天需支付30,089.56加元，另加在Coal Harbour的租金234,000加元，从60天结束到判决之日，每月6,500加元。

他进一步将住房赔偿金减少了10%，以反映陈女士因购房失败而不必支付的抵押贷款利息。

Gottardi允许支付Coal Harbour公寓的家具、Parq酒店住宿期间的食品配送以及陈女士在温哥华和里士满的设施中存放物品等其他费用。

总之，法官判给的总赔偿金额为272,835.93加元，他指出，陈女士可以从Dhaliwal位于本拿比的房屋购买价中扣除这笔钱，以及卖家同意支付的15,000加元平台升降机费用，外加判决前利息。

虽然Gottardi的判决没有具体说明陈女士最初同意为这套房子支付多少钱，但它得出结论，新的购买价格将是1,992,164.07加元，“减去判决前利息和90天的判决后利息。”

这个数字意味着最初商定的价格为2,280,000加元。根据BC省评估，这套房子的2025年评估价值为3,085,000加元。

来源：加国无忧综合