重磅！温哥华市政规划政策方针大调整，建房流程大幅缩短

据Daily Hive报道，温哥华市正在对相关的市政指导方针和法规进行重要调整，以精简程序，实现更为灵活高效的建筑开发。

市政首席城市规划师Josh White担任温哥华市规划、城市设计和可持续发展总经理兼规划总监已快满一年了，一直致力于改革建筑许可和开发程序。他在采访中解释了目前的工作进展以及后续的目标。

 

精简合并政策文件

在民选官员的支持下，Josh White希望倡导一种多管齐下的办法，从根本上改变市政府的规划制度，使其变得更加可预测和简单。这首先要推出更加标准化的政策。

经过几十年的积累，温哥华目前存在大量与市政规划和开发相关的政策，其中很多是重复、冗余甚至冲突的。

目前正在进行的一项重要工作就是合并政策文件——可能会将1800页的内容通缩减到100页左右。

整合的对象不仅仅是政策和法规，还包括一般性设计准则。这些本来应该通用的设计准则此前在不同的项目中被人为地差异化和复杂化了。

 

许可流程从“串联”到“并联”

Josh White工作的另一个重点是改革重新分区和开发许可流程，允许多项申请同时进行。

目前，根据温哥华市政府的规定，重新分区申请、开发许可申请和建筑许可申请是三个独立的步骤，必须依次进行处理、审查和批准。其中一个步骤卡住了，整个开发计划都会被延宕甚至取消，之前的投入也打了水漂。

对于大型项目而言，申请流程尤其漫长，仅仅重新分区一项，就可能耗费4、5年时间，风险大、成本高。

而改革后的新流程将允许“多头并进”，有望将重新分区、开发许可和建筑许可三个步骤压缩在一年内完成。

今后温哥华将更加积极主动地开展市政府主导的预分区规划，不再墨守成规，进行耗时的逐案审查。

此外，市政府将按照省政府的要求，预计将从2026年开始，从基于协商的社区便利设施费（CAC）过渡到按照省级立法进行的便利设施成本收费（ACC）流程。

CAC是由开发项目所在地政府和开发商协商确定为公共设施（如公园、娱乐设施或经济适用房）提供的建设资金，优点是社区参与程度高、灵活，可以更贴近社区的需求；缺点则是不确定性强，可能非常耗时，如果开发商的谈判议价能力很强，也许会获得更优惠的条款，损害社区利益。

ACC则是根据确定的社区便利设施和基础设施需求制定计算公式，决定政府向开发商收取多少费用，因此重新分区规划将不再是为了获取公共利益。明确的既定需求将在很大程度上摆脱基层社区各自为战的局面，将公共便利设施纳入全市范围内通盘考虑。

另一个简化的领域是删除重新分区申请中通常会提出的一些复杂要求，只涉及用途、密度和开发形式的基本参数，而将详细的设计工作放到开发许可申请环节。

 

改变重新分区调查流程

由于现有的重新分区流程非常复杂，一些开发商会选择在提交正式的重新分区申请供审议之前先进行重新分区调查程序，以增加申请获批的成功率，降低风险。

但这种调查渐渐走了样，越来越类似于另一套繁琐的重新分区程序。

针对这个问题，从2025年春季开始，温哥华市政府计划将重新分区调查流程从标准的申请式流程改为电话沟通或与市政府工作人员举行研讨会。

通过这种方式，市政规划部门可以邀请很多人参与讨论，了解可能出现的设计原则问题，并从基础设施和便利设施的角度进行探讨，进而共同为项目量身定制一个时间表

更灵活的塔楼楼板面积限制

目前，温哥华市的常规做法是将塔楼的楼板面积限制在6500平方英尺左右。

White透露，新的楼板尺寸指导方针即将出台，并立即生效。作为一项指导方针而非硬性规定，这一变化由他作为温哥华市首席城市规划师自行决定。

市政府将在重新分区期间更加灵活地规定最小建筑临街面、最大建筑高度、每个街区的塔楼数量、基座裙楼高度和深度、上层楼层退让和所需庭院面积。但他们将继续坚持对塔楼间距的要求，以确保宜居性和采光。

新的指导方针仍然将6500平方英尺作为起点，但临街面积较大的开发地块可以获得约7200平方英尺的较大楼板面积配额，具体增加多少还取决于开发地块是位于街区中部还是交叉路口拐角处。街角地块的膨胀潜力会更大。

对于超过45层的超高建筑，市政府将允许其楼板面积扩大到约8000平方英尺。

出于多种原因，高层建筑必然需要更大的楼板面积，例如要增加电梯数量、容纳公用设施的空间、符合抗震结构设计规范，同时还要考虑实现更优化的平面布局，特别是对于住宅用途而言。

因此，政府和开发商应该更多地专注于设计和效率，而不被6500平方英尺的面积上限所困。

White预计，更大的楼板尺寸余量将使空间利用率提高3%至5%，或每层楼增加一个住宅单元。

 

延期支付开发费和扩大使用保证金

对于开发商缴纳开发成本税 (DCL)、开发成本费用 (DCC) 和社区便利设施费 (CAC) 的时间表，市政府也将给予更大的灵活性。

目前，政府要求开发商预先支付大量款项，这对项目的现金流有重大影响。

未来市政府将允许延期付款，以使付款时间与收入实现更好地保持一致，这是为了应对日益增长的经济不确定性，特别是美国对加拿大商品征收关税即将产生的影响。

更加具体的延期付款规定正在设计当中，包括符合条件的项目类型 ，以及如何尽量减少对市政府现金流的短期影响等等。

大型开发项目在获得现金支付CAC延期方面，资格门槛会更低，因为它们比小型开发项目受到现金流变化的影响更大。

除了放宽延期付款，White还希望大幅增加保证金。

目前，市政府收取保证金的方式非常有限，但他们现在正在寻求降低门槛，将保证金作为一种替代方案，为开发商承诺的服务（例如市政公共便利设施）提供担保。

这对于开发商也是有利的，因为现在他们需要以100%现金信用证作为担保。

扩大保证金的使用，可以释放数以千万计的资金，用于更有成效的用途。White计划在2025年春季向温哥华市议会提出拟议的延期付款和保证金变更。

在大温地区，素里市议会已经在今年1月份批准扩大其于2016年启动的保证金试点计划。

素里市表示，使用保证金可以改善资金流动性，让开发商能够对项目进行再投资。试点项目的限额正在增加，因为它们已达到之前30个项目的上限。要获得资格，素里市要求企业最低达到A+ 评级和缴纳$300万至$1500万元的担保金额。

来源：温房网综合Daily Hive