大温卖家哭晕！水景电梯房被法官强令贱卖$100多万

据CTV News报道，由于卖家未能按照约定安装升降机，BC省高等法院下令强制履行合同，出售本拿比的一栋独立屋，并且买方最终支付的价款比双方当初商定的价格降低了近$28万元，比房子的估值低了$100多万。

法庭判决显示，这栋位于大温本拿比Barnet街的独立屋是卖家自建。

卖家移民加拿大后，就定居本拿比，退休前38年一直在温哥华教育局担任建筑工程师和管理员。

有专业知识打底，卖家先后在1994年和2004年为自己建造了两套家庭住宅， 还在2015年注册公司，和家人搞起了房地产开发，主要是买旧屋，拆除重建再出售。

Barnet街的房子于2017年竣工，并在接下来的几年里多次挂牌出售，但因为价格未达预期，一直没有卖出去，就改为出租。到2021年春季再次挂牌时，房子正以每月$5000元出租，租约截止到2022年1月31日。

买家原本住在温哥华，有意寻找带电梯的房子，好让自己90岁坐轮椅的母亲安享晚年。Barnet街的独立屋正好符合要求。

房子里有一部贯穿了三层楼的电梯，唯一的缺陷是车库和地下室之间只有一段短楼梯相连。

经过商讨，买卖双方最终确定2021年10月交割，但条件是卖家在车库和地下室之间安装可供人和轮椅同时使用的升降机，预算是$1.5万元，超出部分由买家承担。

但好事多磨。

先是买家卖房不顺利，因此将交割日期推迟到了2021年12月30日。9月28日卖房成功后，买家当天就支付了$10万元定金，并要求卖家立即驱逐租客。

另一方面，随着成交日临近，卖方一直没有积极安装升降机，直到11月2日才提出能否装一个只能运载空轮椅的型号，被买方拒绝。

之后双方你来我往，直到12月底才找到符合条件的设备，但送货就要等5周，还必须要对楼梯平台进行改造，总费用超过$4万元，在12月30日之前也肯定不能完成安装。

买方要求再次推迟交割日期，并在购房款中保留一笔钱作为保证金，存入信托账户，在升降机安装好后再支付给卖家。

直到既定交割日，双方还在为谁先在最新版本的附件上签字扯皮。

交割日当天上午，卖家前往公证师办公室签署了售房所需的全部文件。但最终买方没有支付购房款，卖方也没有提交任何产权文件。

一周后，卖家通过律师声称接受买方的违约行为并终止交易。买家随后提起民事诉讼，要求强制履行售房合同。

租房网站Dexterpm上的信息显示，这套房子在2022年以$7000元/月招租。

另一边，由于买家已经卖掉了自己的房子，无处可去，只能拖家带口住进了酒店。

由于买家已经卖掉了自己的房子，无处可去，只能拖家带口住进了酒店。

她先是和自己的男友、姐姐以及90岁老母亲住进了万豪帕克酒店，租了两套房，住了6个月，花费超过$10万元；然后在温哥华市中心的高豪港租了一套公寓，月租$6500，又买了几件二手家具。

住酒店期间不能自己做饭，订外卖花了不少钱，加上租仓库存放家具，3年来买家林林总总花了$33万，要求卖家全额赔偿。

卖家则辩称合同中与升降机相关的解除条件条款中使用了不同的设备名称，过于模糊，无法执行。用这意思就是卖家认为双方对此压根“没有达成共识”。

此外，买家多次威胁退出交易，交割日也没有现身，属于违约，卖家有权终止交易并要求买家赔偿自己的租金损失。

 

判决解读

审判要解决的关键问题是双方到底谁违约了？是否应当强制履行合同？以及，多少赔偿金额才合理？

对上述问题，法官做出了如下判断。

1、违约的是卖方。

判定这一点的前提是法官要对合同条款进行解释。而合同解释需要遵循几个原则：

1）对合同措辞的理解应使协议生效，而不是破坏协议。

2）确定双方当事人的意图和共识范围。这要求通读合同，并结合订立合同时的周围情事加以研判。

3）对周围情事的考量绝不能凌驾于协议的措辞之上。

4）判断双方是否达成共识的标准是客观的。一方当事人的主观理解并不重要，而要以通常情况下一个理性局外人应有的认知来衡量。

本案中，尽管产品宣传册和协议中出现了不同的设备名称，但协议条款并没有模糊到不能执行的程度。因为买家的诉求一直很清晰：升降机是全电动设备，供90岁老人使用，可以同时容纳人和轮椅。因此，不论设备具体是什么名称和型号，外观如何，能满足上述要求即可。

买家专门要求在协议中加入升降机条款是因为这是她们购买该套房产的决定性因素，也是未来正常使用该房产的核心——从Barnet房子的前门进入，必须经过很多级陡峭的楼梯。后门的入口太高，轮椅无法通行，老人唯一可以使用的入口是车库。

卖家也完全清楚升降机的使用者和重要性。

因此，升降机条款是协议中的一项根本条款，违反该条款将使买家丧失整个交易的实质内容。

事实上卖家并没有安装升降机，因此构成根本性违约，要赔偿买家的损失。

2、应当批准强制履行。

通常情况下，违约赔偿都是金钱赔偿，是否强制履行由法官行使自由裁量权，买家必须证明标的房产是不可替代的。

Barnet街的房子有很多优势：买家在附近有亲友、近西门菲沙大学、有现代化的外观和设计、水景，以及最重要的——电梯。虽然仍需要加装升降机，但具备改造条件又在买家财力许可范围内的同类房源极为稀少，买家没有合适的替代房产。

因此，法官认为金钱赔偿对双方不利，本案适合判给买家特定履行权。

3、损害赔偿部分不合理。

买家除了要求强制履行外，还要求赔偿她因租房、买家具、仓储和食品而产生的现金支出约$33.4万元。

法官认为，买家在交易失败后暂时入住酒店是合理的，但在豪华酒店一住6个月就过分了。

而且不管在哪里居住，买方一家人都需要吃饭，餐费与交易失败无关。

法官认定的赔偿金额包括60天的酒店房费、部分外卖餐费、公寓租金、仓储和购买家具的费用，共计$27.3万元。

最终判决结果如下：Bartnet房产在2025年5月22日交割；原本卖家承诺的$1.5万元升降机安装费用和$27.3万元的损害赔偿以及判决前和判决后90天的利息从售价中扣除；买家还需要支付$199.2万元购房款。

而BC Assement的记录显示，这处房产的最新估值是$308.5万元。

买家这官司，打得值！

来源：温房网综合CTV News，BC Court