太心酸！房主遭CRA追债！收了5万租金，要多交近8万税！只因一个操作……

据thestar报道：作为加拿大的房东，不仅每年需要如实向加拿大税务局 CRA 申报租金收益，而且如果想通过 Airbnb 等短租平台获得租金收入，那可一定要考虑好由此可能带来的税务问题。

因为，很多人不知道的是，持续短租的投资出租房，在出售时需要另外缴纳高达13%的税。

最近，加拿大税务法院裁定了一个安省的案子，确定了针对短租房屋出售时的征税。该裁决称，持续在短租平台上进行出租的房产，在出售时需要额外缴纳高达13%的销售税 HST。

对于当前安省动辄上百万售价的房屋来说，这笔13%的HST 税金，可高达几万甚至是几十万加元。比如出售价格为100万加元的房屋，光 HST 这一项，就必须额外缴纳13万加元的税款。

一起来看看这个名为“1351231 Ontario Inc. v. The King case.”的案例的详细情况吧：

2008年2月，此案中的房主在安省渥太华买了一套 Condo 公寓房。在接下来的9年里，这套公寓一直是以长期租约的方式出租（多次出租，但每次的租期都超过60天）。

到了2017年2月，在结束了9年的长租之后，房主把这套公寓挂到了 Airbnb 上，并在接下来的14个月里，多次短租。

短租了14个月之后，2018年4月，房主出售了这套公寓，在出售时并没有缴纳13%的 HST 税金。

于是，房主被 CRA 追税了！因为税局判定，这套 Condo 公寓单元在进行短租时，其已经从住宅用途变成了商业用途，所以在出售时需要缴纳销售税 HST，即商业用途的商品和服务税。

但房主不服啊，自己这的确是买来用于出租的投资房，所以租金报税，和投资房收益征税，这些房主都认。但是，明明是住宅房屋，凭什么还要按商业地产来缴纳消费税。

于是双方闹上了法庭，一闹好几年。

最后，法庭于今年裁定，这虽然是一个“住宅综合体（residential complex）”，但其运营方式类似于酒店（hotel），因此可以作为商业用途的房产进行征税。

虽然，这套公寓长租了9年，仅仅短租了14个月。全部短租收益在2017年仅为$11,200，在2018年也只有$43,179。但是，出售房产时需要缴纳的销售税 HST 是按这套公寓总售价的13% 进行征收的，高达 $77,079.64。

也就是说，房主因为区区5万多加元的短租收入，在卖房时要多交近8万加元的税！

需要注意的是，上述这个案例的裁决可能会对短期租赁产生重大影响，因为其明确了加拿大税务局 CRA 可以在类似裁决的情况下征收 HST 税款。

这一税收规则适用于任何类型的房产，包括公寓、联排别墅和独立式住宅，只要它们在短租平台上（诸如 Airbnb 和 VRBO 等）持续用于短期租赁。

在多伦多，短期租赁是指将整个或部分住宅单元持续出租不到 28 天，以获得租金收入。房主们需要特别注意这个“持续”的概念界定。

多伦多 Zinati Kay 律师事务所的老板、房地产律师 John Zinati 表示，“如果你偶尔将房产出租一个周末，就不受这项税收规则的约束。这（短租）必须是持续的，在这个案例中，房主这样做了 14 个月。”

Zinati 也补充说道，该案例的裁决还体现了加拿大税务局严抓房地产漏税的趋势。最近的资本利得税（Capital Gain Tax）变化和销售税 （HST） 从严，均表明 CRA 试图在处理房地产交易时遏制税务“漏洞”。

另外，很多人不解的是，在这个案例里，这套公寓长租了9年，仅仅短租了14个月。

无论是从租期长短对比，还是租金收益比例上来说，短租的时长和收益，也只是占一小部分，为什么在出售时，需要对整栋公寓的销售总价征收高达13%的消费税呢？

对此，Barrett Tax Law 总裁兼创始人 Dale Barrett 解释道，其实这里确实有一个90%的长短租比例门槛，来决定了房产出售时是否需要缴纳 HST。

但问题在于，CRA到底怎么界定这90%，连他们这些税务专业人士都不清楚。

Barrett 说道，“如何具体计算 90% 尚不清楚，比如这可能意味着，如果房产被短期出租 89 次，但被长期出租 11 次，那么该房产将不会被征税。”

但是，这90%的最终判定和解释权在 CRA。

房屋出租公司 deeded.ca 建议房主，详细记录所有租赁期，包括财务记录，了解和监控短期与长期租金比率，并为未来做好计划，确保他们在出售房产时考虑到了潜在的税额。另外提醒房主在出售房产时咨询税务专家和房地产经纪人。

来源：多伦多生活综合