“降息就出手” 一半没买上房的已做好准备 加拿大房市受冲击

近日，加拿大《环球邮报》（the Globe and Mail）发表文章，认为可能即将到来的降息将对缓慢的加拿大房地产市场带来冲击。地产经纪公司Royal LePage 今年早些时候进行的一项调查发现，在过去两年中搁置购房计划的人中，约有一半打算在利率开始下降时重返市场。

首席运营官Karen Yolevski表示：”我们知道，有些买家正在等待这一刻的到来，他们或是出于经济承受能力的考虑，需要降低利率以获得抵押贷款资格……或是因为倾向于等待，直到他们认为房价不会再下降。”

然而，这两种情况往往不会同时出现。

一旦贷款利率下降，虽然可能使更多的人有资格贷到款，但房价也会相应上行。两相抵消，买家的实际花费不见得会降低。最好的结果可能只是得到了贷款的资格。

在多伦多从事地产经纪行业达17年之久的Christine Cowern 房地产团队（The Christine Cowern Real Estate Team）的创始人兼管理合伙人 Christine Cowern 表示：

“一直以来，都有很多买家在观望，等待利率下调。当官宣降息时，他们中的很多人都会开始出手。”“已经有多位购房者告诉我们，他们正在等待加拿大央行降低利率，然后再开始找房。”

自 2022 年年中以来，加拿大房地产市场的活动大多比较疲软，销售量一直低于 10 年的平均水平。房主不得不面对多年来最高的借贷成本，而有意购房者也因利率走向的不确定性而对购房持谨慎态度。

业界认为，加拿大央行在周三降息的可能性约为80%，将会把政策利率从 5% 下调至 4.75%，这将鼓励购房者重新购房。

第一次降息对潜在购房者带来的影响将更多在心理层面上，他们将重拾对借贷成本下降的信心。

Re/Max Canada总裁克里斯托弗·亚历山大（Christopher Alexander）表示，降息四分之一个百分点会给一些购房者“喘息的空间”，但不足以弥补负担能力的差距。

加拿大央行行长蒂夫·马克莱姆（Tiff Macklem）警告说，政策利率的下降速度可能会比上升速度慢得多。

市场普遍预期至今年年底前仅会降息2次，每次0.25%。政策利率将降至 4.5%。

利率的逐步下调不会对每月的按揭付款产生太大影响。固定利率抵押贷款的定价依据是长期债券收益率，如三年期或五年期加拿大政府债券，而不是直接依据加拿大央行的政策利率。

所以，短时间内，固定利率房贷的变化不会太大，反倒是浮动利率贷款将随着降息立刻出现下调。

加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的数据显示，尽管房地产价值低于2022年2月的水平，但全国房屋的典型价格仍超过70万加元。

加拿大房价在连续下降五个月后已经开始趋于平稳。RBC助理首席经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）预计，到明年年底，加拿大房价将逐步上升。

 

怪了！加拿大建筑工创历史新高 但你猜怎么了？房屋建造量却少啦……

根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的最新报告，2023 年加拿大建筑工人数量达到65万人，创历史新高。

建筑工人多，但工程卻难得一见。

但根据 CMHC 的计算，2023 年全国新房开工数量约为 240,300 套，远低于每年建造超过 40 万套住房的最大潜力。

CMHC 表示，与 20 世纪 90 年代末和 2000 年代初的数据相比，现在的住房开工数量与建筑劳动力人口的生产力显著下降。

若使用 1999 年至 2004 年间住宅建筑业的平均劳动生产率，2023 年应有 377,000 套新住宅开工，比实际记录高出 57%，即多 137,000 套。

如果考虑到 1997 年至 2023 年间住宅建筑业劳动生产率最高的情况，这一数字将增至 398,000 套，增长 66%，即增加 158,000 套。

如果考虑到表现最好的城市地区的人口调整住房开工量，2023 年将有 429,000 套，相差 189,000 套，即增长 79%。

如果以表现最好的城市地区的最大人口调整住房开工量为基准，加拿大各地的住房开工数量将几乎翻倍— 增加 94%，达到 465,000 套，比 2023 年的实际数字增加 225,000 套。

为何劳工多但生产效率低？CMHC 表示，虽然联邦和省政府需负起一些责任，但建筑业生产力下降的大部分原因可归因于市政府的运作方式。

报告中写道：“加拿大各个城市的房屋开工量与人口数之间的差异表明，市政府在建筑活动能否加速方面发挥重要作用。考虑诸如许可证交付所需的时间、有关建筑物可以包含多少层和单元的规定、开发费用等事项，都是市府监管上的问题。”

根据另一份 CMHC 报告，到 2030 年，加拿大需要在预计基线之上额外建造 350 万套住房，才能看到负担能力的真正改善。

大温房多卖少

除了工人多建筑量少的情况外。推出的房产多，卖出少，也是另一个“怪”现象。

大温地产经纪协会(Greater Vancouver Realtors)表示，上个月该地区房屋销售量为2,733套，低于2023年5月记录的3,411套，比5月份10年季节性平均低19.6%。同时，大温哥华地区待售房屋数量年增46.3%，达到13,600套，比10年季节性平均高出近五分之一。

也就是说，随着更多新房产继续上市，5月易手的房屋数量比去年同期下降了19.9%。

大温地产经纪协会经济和数据分析总监利斯(Andrew Lis)表示，5月份销售比平时疲软令人意外，但他将其归因于借贷成本上升、对经济的担忧，以及各种政府政策等因素。

综合基准房价为1,212,000元，比去年同期上涨2.3%，比4月上涨0.5%。

5月份，新推出的独立屋、联排房和公寓有6,374套，与2023年5月相比增加了12.6%。

利斯的猜测不论对不对，至少他也承认这种情况（房多卖少）让他“意外”。

看来，现在加拿大和大温哥华的房市，越来越让人看不懂，或许明天央行是否减息的决定一出，情况会更明朗些吧。

来源：加拿大地产周刊、星岛综合