分租规则这么多？有时出问题“连坐”！有些“住户”不受法律保护

据温房网综合报道：由于利率居高不下、房价接近历史最高水平、房租屡创新高，很多房东和租客转向更实惠的合租。今天我们就来说道说道合租那些事儿。

一、一套房子可以住多少人？上世纪80年代中期，加拿大制定了一份《国家住房标准》（National Occupancy Standard）。根据该标准，住房达到以下标准可判定为“宜居”：

• • 每间卧室最多住2人；
  • 家庭成员中，任何年龄的已婚或同居成员与其配偶或同居伴侣共用一间卧室；
  • 任何年龄的单亲父母与孩子都有一间单独的卧室；
  • 年满18岁或以上的家庭成员拥有独立卧室，已婚或同居的家庭成员除外；
  • 18岁以下的同性家庭成员可以共用一间卧室，单亲父母和已婚或与同居伴侣生活的人除外；
  • 5岁以下的家庭成员中的异性可以共用一间卧室。条件是家庭中18岁以下男性或者女性人数为奇数，并且至少一名女性和一名男性年龄在 5 岁以下。

上述情况的一个例外是由1个人组成的独居家庭。他们可以住在没有独立卧室的单间公寓中。

这套标准一直被用作住房适宜性指标，为设计、评估住房政策和计划提供指导。公寓等共管物业的章程也可能以此为参考对每个单元的实际居住人数做出限制。但是该《标准》本身并不具备强制执行性。

省、市政府一般都会通过地方性法规和章程，例如城市规划和分区细则以及住宅租赁法，对一个住房单元中的居住人数加以限制。不同的地区，标准可能不一样。

例如，温哥华市的《分区和开发细则》禁止任何住宅单元被多个家庭占用。其中家庭的定义包括：(a) 1名或多名具有血缘、婚姻（包括普通法下的伴侣）或收养关系的个人； 或者(b) 最多3个不相关的个人作为一个家庭生活在一起。

所以，一套房子具体可以住多少人，应当参照当地政府的法规以及共管物业章程的规定。

二、合租的类型

虽然都是住在一个屋檐下，但“室友”可能有三种身份：

1、共同租户（Co-tenants）

根据BC省《住房租赁政策指南》中的规定，共同租户是指根据同一份租赁协议租用同一出租单元的两个或两个以上租户。  一般来说，除非租赁协议另有规定，共同租户根据其协议享有平等权利，并共同和个别地负责履行其条款。

共同租户的最大特点是所有共同租户既作为一个团体，也作为个人履行租约，彼此之间负连带责任。通俗讲就是没事儿各过各的，出了事儿就要连坐。

例如，A和B是在同一份租赁协议上署名，以每个月1800元的价格租了一套公寓，每人分摊900元。一旦A或者B不能支付房租，另一个人就必须支付全额租金。否则，房东可以就未付租金和水电费发出10天终止租赁通知，并将A和B一起驱逐。其他任何欠缴的费用和给房屋造成的损害也是如此。

如果缴纳了押金，不论是谁出的钱，任何一位共同租户都可以书面允许房东用押金抵偿未付租金或损害赔偿，或者申请通过争议解决程序退还押金。房东也可以将押金退还给租赁协议上的任何一位租户。

如果任何一位租户按照规定向房东发出终止租赁的书面通知，则租约将在该通知生效之日终止，所有租户都必须搬走，不管是否在通知上签名或者想不想走。

如果在通知生效后还有租户仍留在出租单位并继续支付租金，则房东和租户可能已默示签订了新的租赁协议。搬出的租户不对这份新协议负责。

如果某个租户不告而别，其他租客决定留下，只要继续履行租约（例如支付全额租金等）即可。 搬出的租赁协议上的共同租户也仍然对租赁协议承担责任，直到租约结束。

共同租户之间的纠纷不受《住宅租赁法》管辖，无法通过租务法庭（RTB） 解决，只能走小额法庭或者民事法庭。

2、分租人（tenants sharing common space)

分租是指多名租户根据单独的租赁协议，租用同一个单元内的房间，并共享公共空间。每个租户各自负责自己的租金，并且单独支付押金。

分租人本质上是同一个屋檐下的独立承租人，其责权利是分开的。一个租户不交租或者损坏房子，另一个租户不承担任何责任。一个租户终止租约，另一个租户也不受影响。

但这种合租方式的缺点是合租人没有权利选择其他租客，比较考验社交能力。

值得注意的是，如果多人住在同一个出租单元并各自向房东支付部分租金，则首先推定他们是共同租户，除非有令人信服的相反证据，例如单独的租赁协议或者押金收据。这一点有利于保护房东。

3、住户（occupant）

住户是向某位租客（二房东）而不是房东租房的人，在租约中不享有任何权利或义务。

在允许其他人入住出租单位之前，租客应确保租赁协议允许接纳额外的住户，以及租金是否会随之增加。

如果租赁协议没有注明禁止额外住户的条款，则暗示租户可以让外人搬进来。租赁协议上的租户应对其允许进入该物业的任何人员的任何行为或疏忽负责。

住户不受《住宅租赁法》的保护，如果与二房东有金钱纠纷，也不能通过RBT解决。

三、房东要做的功课

如果要将房子出租给多名不相关的租客，房东应当了解当地政府和共管物业对于合租的规定、不同合租类型的优缺点，以及发生纠纷后解决争议的渠道和程序，并尽可能完善租赁协议，防患于未然，最大限度地保护自身利益。

此外，不能忽视房屋保险。保险从根本上讲是关于风险的。一套房子，住的人越多，风险越高。同样的人数，住户之间不相关，风险更高。

比如，与一个三口之家相比，3个不相关的租客更加独立——自己开伙、自己添置小家电，厨房太拥挤加电炉，房间冷了加电暖器，这些都会增加火灾或者其他损坏的风险。

对某些类型的风险是否承保，价格高低，都是保险公司的内部业务决策。所以，在决定成为合租房房东或者增加租客数量之前，房主应该提前咨询保险的价格和承保范围，以免买不到房屋保险或者保费暴涨。

来源：温房网综合