注意避雷！越来越多加拿大人想和朋友家人合伙买度假屋！

加拿大最美好的度假屋季节已经到来，许多人都重燃和家人或朋友共买度假屋的兴趣。和别人合买度假屋可以有一系列好处，比如较低的首付款、较低的风险、共享度假屋等，但和人合买度假屋存在不少风险，大家要小心避雷。

据CTV报道，专家警告说，与人合伙买房投资之前，需要考虑一系列问题。CIBC 私人资产税务和遗产规划董事总经理 Jamie Golombek 说，“真的要小心。因为如果处理不当，这些类型的事情会破坏家庭和关系。”

1，离婚或关系变化

Golombek 建议，买房时为每一方提供独立的法律建议以及书面协议是必不可少的。

“一切开始都很顺利，但后来发生了争执，或者有人想卖掉，或者有人离婚了。突然之间，大家没有预料到的事情开始发生了，”他说。

2，产权份额问题

所有权计划是一个关键问题，联合租赁（joint tenancy）和共有租赁安排（tenants-in-common arrangements）是2个主要选择（在这种情况下，租户一词指的是业主而不是租户）。

一，对于联合租赁，每个所有者都拥有财产的股份，如果其中一个人去世，他们的股份将转让给另一个人，类似于配偶的情况。

二，共有租赁则允许所有者在房产中持有不同规模的股份，例如 75% 和 25%，或者 50-50。不同的份额可以对物业的变化产生不同的影响。

3，意外和变卦条款

如果有人过世，那么死者的份额将成为他们的一部分遗产并传给他们的继承人，他们将支付遗嘱认证税（主要住所免税）。税率因省而异，从新斯科舍省的 1.7% 到曼尼托巴省和魁北克省的零税率不等。

Golombek 说：“可能最好的保护是将其作为共同租赁拥有。”他指的是与兄弟姐妹或朋友的交易。“这样，每个人都有自己的合法权利和所有权。”

可能需要进一步的条款或合同来处理不可预见的情况，例如，如果一个投资者死亡或想出售，则有优先购买权。

4，共享租住安排

由于度假屋是共同持有的，那么在度假旺季，谁在哪些日子可以使用就有必要事先用书面方式确认。

Golombek 说，“比如谁在加拿大国庆日长周末可以住度假屋，每个人都有空间吗？如果一个家庭出国一年怎么办，那一年他们的使用情况会怎样？”他补充说房地产律师可以提前解决这些问题。

5，房贷

贷款是另一个问题。

在共同所有人之间的标准安排中，每个人都对抵押承担全部责任。这意味着延迟付款或违约会影响每个人的信用评分，经营 WealthInsurance.com 的理财规划师Mark Halpern说。

贷方还将对购买者的信用评分进行平均，如果其中一位购买者的评级较低，则会导致抵押贷款利率较高。

“你必须知道自己在与谁合作投资，” Halpern 说。他说买家最好可以考虑开放式抵押贷款，它提供更多的灵活性和再融资选择，但也比封闭式抵押贷款涉及更高的利率。

“有些人想要提前支付的灵活性，因为他们中可能有人会在一年内获得一笔巨额奖金，或者他们将行使一些股票期权。而另一位共同所有人可能不从事那种类型的工作，这时候就会有分歧。” 他说。

6，税务问题

如果各方最终出售，资本利得税的问题就会出现。

Halpern 说：“想象一下，你花了 $50 万加元买了一栋小屋，现在它价值 $150 万加元。所以有 100 万加元的收益，这意味着需要缴纳 25 万加元的税。”他指出安大略省对娱乐场所的资本收益征税 25%。

“这时候，每一方都必须拿出一半：$125,000 的税款。”

“合买度假屋可以提供一种经济实惠的方式进入度假屋市场。但这并非没有风险，”Golombek 说。

“不仅是法律和经济上的问题，如果处理不当，还会对持续的友谊或亲情关系构成风险。”

合伙买房有风象，一不小心伤感情，要小心！

 

买比租划算！多伦多14个社区房贷比租金便宜！

租房被广泛认为是最便宜的选择，但一项新的研究发现，在多伦多的许多社区，情况已不再如此。

去年一系列的按揭贷款利率上涨，将许多房屋准买家推向了租赁市场以等待时机。然而，稳定的房价和加拿大银行隔夜贷款利率上涨的走势明显结束，似乎已经使天平向有利于房屋所有权的方向倾斜。 

Zoocasa 的报告分析了多伦多地区房地产委员会（Toronto Regional Real Estate Board）的数据，确定在多伦多有多达 14 个社区，实际上支付当地平均抵押贷款利率比支付城市的典型租金要便宜。

直接购买房屋可能并不比租房便宜，但是，以按揭付款形式购买房屋的实际成本无疑已经与多伦多市大部分地区的平均租金持平。

在多伦多范围内，现在购房者每月支付平均价格为 726,664 加元的共管式公寓的平均按揭贷款只比每月租房的平均费用多 68 加元。

如果你把按揭贷款的偿还期延长到 30 年，而不是 25 年，那么平均每月支付的按揭贷款就会比租房的价格少 221 加元。

在多伦多 MLS 列出的 35 个社区中，有 21 个区的按揭贷款利率超过了多伦多的平均租金，不过其余 14 个区的平均按揭贷款支付额低于公寓的典型月租成本。

在这 14 个“买房比租房更便宜”的社区中，最便宜的公寓位于 MLS 区域 E10（Rouge），在那里，公寓的平均价格为 468,160 加元，每月的按揭贷款支付额为 2,029 加元，比平均租金便宜 256 加元。

但按揭贷款和租金之间的差距最大的是 MLS 区域 W09（Willowridge-Martingrove-Richview），那里的租金比买家每月支付的 2,156 加元的按揭贷款要高出 1,006 加元。

在 21 个拥有成本远高于租金的地区中，只有 4 个地区的按揭付款比租金多1,000 加元，包括 C12（York Mills, Bridle Path, Hoggs Hollow）、C04（Bedford Park-Nortown, Lawrence Park, Forest Hill North）、C09（Rosedale, Moore Park）和E02（The Beaches, Upper Beaches），其中最昂贵的是 C12 区，典型的按揭付款比租房高出惊人的 2,310 加元。在这些社区，可能更适合租房吧。

来源：加国君综合