报税纯干货!出租屋+自住房,有两套物业,这样报税可以省不少钱!

据TheHouseClub加拿大综合报道:在加拿大房产的牛市里,谁还没有套出租房了。但是加拿大对自住房、出租到出售都有各种复杂的税务规定和算法,已经有太多人因搞不懂加拿大税规被各种罚款得不偿失。

出售自住房必须及时上报,一个业主或一个家庭只有一套自住房可免税,这些都是众所周知的税务常识。那你是否知道:

    • 房产转变用途应该怎么报税?
    • 你的房产从自住到出租,出租再到自住,最后出售,每个变化都会产生完全不同的交税金额?
    • 具体怎么做才能更省钱,多避税?

 

自住房用途变更申报

首先,我们从自住房用途变更说起。按照2016年10月3日的新规,自住房出售都需申报,并且,出租后改变了用途也需按房屋出售进行申报!

一般有两种情况:

1.  房屋变为出租

自住房成为出租房那年,税法里叫change of use(用途变更), 税务局同样视变卖为出售,但这个时候如果你按税法第45(2)章申请不算变卖的election,加拿大税务居民可享受以下权益:

在你没有别的自住房的情况下出租,今后4年内你的原自住房依然可以指定为自住房。你若是因为工作所迫长期外派,那4年还可以增加。同时,按照规定,加拿大税务居民可以获得+1年的免税优惠,也就是多1年免交资产增值税的机会。

总结:申请Section 45(2)election是针对房屋改变用途时由“自住”变为“出租”用来选择延长自住年份(可延长4年)的一个税务操作。

这个election要在房屋改变用途当年和税表一起提交,获得自住房免税省税的目的。

2.  自住转出租再转回自住

你出租一段时间后再变成自住,也就是两次变化房屋用途,将被定义为出租房按市价售出并按市价买回自住申报所得税!这个时候可以申请Section 45(3)election,加拿大税务居民可享受以下权益:

税法第45(3)章允许申请出租房转自住房不算变卖。同时在卖房当年指定该出租房为自住房最多4年,所以出租的那段时间的房屋增值,你也可以免去一部分的增值所得税。

总结:Section 45(3)election适合自住房出租后再收回来自住的业主,申请 Section 45(3)election也需要在卖房当年和税表一起提交,同样是获得自住房免税省税的目的。

三点小贴士:

    • 在房价涨幅大的情况下,或出租后再回来自住,申请Section 45(2)、45(3)election就非常合算;
    • 改变使用年限太长,不会回来自住,就没有必要申请Section 45(2)election,因为按公式你交税的部分会更多;
    • 如果你认为未来房价涨幅依然大的话,申请Section 45(2)election 10年,20年以上的业主,还是有可能省税的。

额外4年自住房须满足以下条件:

    • 房主是加拿大本地居民;
    • 出租房正常报房租收入, 包括被指定为“自住”的这几年,也要正常报房租收入;
    • 出租房不曾提取过CCA(税务折旧);
    • 指定该出租房为自住的这4年,不能再指定别的住所为自住房,自住房只能为一套。

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为了方便大家理解此税务问题,举个例子来分析:

2011年张三夫妻在卑诗省本拿比花100万买了一栋独立屋,并且每月还需还贷2000。

因为其宝贝独女考取UBC,张三夫妻为了方便女儿上学,遂于2018年在UBC通过贷款购买80万公寓,并于同年9月举家迁往公寓。但张三夫妻都想保留原来的自住房,并准备于2022年在女儿大学毕业后搬回独立屋。

在2018年和2019年,他们的独立屋的市价均为180万。因为卑诗省自2018年开始实行投机空置税,如果张三不把独立屋出租,则独立屋在2019年因为不被张三夫妻居家会被省政府征收投机空置税3万多元。

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另外,每月两套房的4000还贷使夫妻倆觉得亚历山大。经多方考虑,夫妻在2019年2月开始把独立屋长租给第三方租客用于居家,租期三年,每月租金收入为3500。

在2019年,夫妻倆的独立屋虽然可得到投机空置税出租豁免,但是其主要自住房的性质已变成出租房了。如果按众所周知的做法(参考税法45(1)(a)),张三夫妻在报2019年度个税时需申报自住房视同售出,其产生的增值80万可申请增值税豁免。

同时张三夫妻在2019年又被视同以180万价格买回独立屋并用于出租。如果到2022年时,独立屋的市价为250万,张三夫妻在那一年把独立屋由出租转自住,则需在2020年再次申报房屋视同售出,两人共担70万资本增值,也就是分别为35万资本增值,如按资本增值税率22%计税,两人分别上税7.7万,共计15.4万。

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但是,如果夫妻倆估计在2019年至2022年间独立屋的涨幅会好过公寓,并且一开始他们找到一个靠谱的会计师咨询和报税,会计师会建议他们选择税法45(2),即自住转出租不改变自住房性质,并在为他们申报2019年个税同时向税务局申明选择45(2),这样,张三夫妻依然可以在未来4年视本拿比的独立屋为主要自住房,在申报2022年个税时就不用缴15.4万的增值税。

如果在2023年,夫妻在市场上以260万卖出独立屋,除了正常申报自住房增值及增值豁免外,还需委托会计师向税务局选择税法45(3),即指定独立屋在出租的过去四年期间依然是主要自住房。

这样张三夫妻在持有独立屋的13年间,共计增值160万(即260万减去100万成本),会因为合理的税务规划而被豁免所有的增值税。

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当然张三夫妻在选择税法45(2)和45(3)还需注意额外几点:

    1. 每个家庭在某段时间内只能指定一处住房为主要自住房。如果他们选择45(2),即指定独立屋在2019年至2022年间为主要自住房,则同时意味着他们放弃公寓为主要自住房。在2022年时,他们搬出公寓并将其售出,如公寓有增值则他们需缴增值税;但如果有资本损失,则在当年申报资本损失以抵销其它资本增值或留存到今后年度抵增值税。
    2. 他们在把自住房变出租房时选择45(2),必需在申报当年个税时就申请45(2),否则会有罚款。
    3. 他们在2023年卖房时需在当年报个税同时申请45(3)。
    4. 他们在把独立屋出租期间需要每年申报出租收入税。他们可以把相应的出租费用(如贷款利息、地税等)抵销收入后,只对净出租收入缴税。
    5. 他们在把独立屋出租期间,不要对房屋计提折旧,否则就不能使用45(2)和45(3)。
    6. 再嘱咐一句,45(2)和45(3)选择只对税务居民有效,因为只有税务居民才有自住房的增值税豁免。

希望以上例子帮助大家初步理解税法45(2)和45(3),但大家在实际操作时还是应咨询自己的会计师,以做出符合自身状况的税务规划。

本文转载自:TheHouseClub 加拿大

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