厉害!大温独立屋每月涨$35000 !房屋市场呈“短缺-涨价-短缺”死循环!

据凤凰加拿大综合报道:对大温房地产市场来说,2021年是创交易量价历史记录的一年。那么2022年对大温房地产市场来说会是怎样的一年?

温哥华地产经纪公司“德克斯特”(Dexter Realty)在上周发布的“2021年12月交易上市月报”(作者为德克斯特公司总经理Kevin Skipworth)中说,2022年可能是最有趣的一年。这里“有趣”一词也许并非本意,而更多地指代不稳定或者发生重大问题或者变化的可能性。

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可能发生的重大问题或者变化有三。

 

供应短缺与移民大潮

首当其冲地,就是供需矛盾将继续激化。加拿大正在迎来有史以来最大的移民潮,而无论大温还是加拿大其他地方,都没有这么多的住房可资供应,政府也没有那个气魄和能力为此做出什么改变。

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加拿大地产经纪协会(CREA):当前全国住房库存月数(蓝)历史最低

根据加拿大统计局的数据,2021年第三季度,加拿大有12.3万名新移民登陆。这是自1946年二战结束以来最高的单季度落地移民人数记录。

在2021年全年,加拿大喜迎了40.3万名新移民(参考:美国于2021年全年只有30万名新移民登陆)。因此,加拿大在所有G7国家中已成为人口增长最快的国家。

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根据以往经验,来到加拿大的新移民会有30%选择BC省落地,他们或直接登陆BC省,或先在其他省区登陆然后再于两年之内转移至BC省。在这30%中,又有95%会选择在大温哥华地区居住。

但与此同时,大温地区的住房供应量已降至历史最低水平。由于政府原因,新住房建设的速度连现有人口的需求都满足不了,更何谈满足每年十多万名新移民的需求。

2021年12月,大温地区所有房屋类型的活跃挂牌上市总量为5236套(大温地产经纪协会数据),而之前30年最低的所有房屋类型的月度活跃挂牌上市量是6200套。

Kevin Skipworth也认为,大温地区和其他地区房地产市场的根本缺陷就是供应短缺,政府长期以来实施的需求方措施显然不是解决长期问题的方法,努力增加供应才是解决之道。

据“德克斯特”报告,在2021年12月1日当天,整个大温地区只有6000多套住宅在建。这个数字虽然比上一年同期要多,但其中独立屋开工少了300套,城市屋只增加了98个套,只有公寓屋开工有大幅增加(供17745套在建),但其中有30%是出租房而非共管公寓。

 

“百万房产税”和主居房交易资本利得税

第二个问题或看点,是联邦政府是否将继续在房地产征税方面做出推进。据说,加拿大按揭与住房公司(CMHC)最近已经在研究“对价值超过100万元的房屋征收年度附加税”。

这项尚停留在智囊建议阶段的提议是由温哥华青年权益倡导组织暨公共政策智囊组织“受挤压一代”(Generation Squeeze)做出的,但“受挤压一代”的有关研究系由CMHC资助所做。

这种“百万房产税”的具体设想,是对价值100万元以上的房屋,针对超过100万元的部分,以0.2%(房值100-150万元)、0.5%(房值150-200万元)和1%(房值200万元以上)不等的税率,按年征收附加税。

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“受挤压一代”创建人、UBC大学教授克肖(Paul Kershaw)及其“百万房产税”设想

另外,联邦政府有可能会向国会提交“反炒房税”(anti-flipping tax)法案,意欲对在购买后不足一年即出售的主居房不再提供“资本利得税豁免”(PRE)。

这些税收措施确实都是针对需求方的措施。

 

房价不可能再跌

最后,在大温地区,可能必须接受“住房成本永远不会下降”的现实。过去十年,加拿大各级政府采取了不少措施遏制房价上涨,但迄今为止都仍无法改变这一趋势。

短缺-涨价-短缺,短缺推动价格上涨,价格上涨再进一步促进短缺。这样的因果旋律会在可以预见的未来长期存在。

Skipworth说,温哥华、列治文、西温和惠斯勒,独立屋基准价现在都在200 万元以上,北温、满地宝和本拿比大部的独立屋基准价现在都在180 万元以上。

即使在菲沙河谷地区,独立屋基准价已也涨至 150 万元,去年12月单月上涨3.6%,去年一年单年上涨39%。在此价位之下,房屋更加难以进入到交易市场中去。

总之,2022年乃至更远的未来就是如此,就是会有这么一个可买房屋少、税负增加、土地和物业价值加速增长的情况。

加拿大地产经纪协会(CREA)在去年12月发布的“全国统计报告”中预测,2022年加拿大全国平均房价会再上涨7.6%(到73.5万元)。

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“德克斯特”报告还提供了2021年的一些“惊人数字”:

大温哥华

2021年房屋交易量(43999套)比 2020 年(30944套)增加42.2%,比此前历史最高峰的2015年多4%,也比“10年平均值”高33.4%;去年12月综合基准房价(123.02万元)比2020年同期上涨17.3%。

这里独立屋平均每月涨价35000元,最新的“成交与新挂牌比”已经高达138%,热点社区独立屋挂牌存市时间以天计而非以月计。

不过温西地区独立屋价格过去半年在逐步下降,且已低于2016年时的峰值。

菲沙河谷

2021年房屋交易量(27692套)比2029年高出39%,也比此前历史最高峰的2016年(23974套)高,这里2021年的新增上市量相对更大,但仍远小于需求。

去年,菲沙河谷地区独立屋基准房价一年上涨39%而达到150万元,城市屋房价上涨32.9%而达到76.58万元,公寓屋房价上涨25.3%而达到54.92万元。

来源:凤凰加拿大综合

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