供应短缺!大温高密度住房升温!公寓和城市屋“售挂比”显著回升!

据凤凰加拿大综合报道:从市场活跃程度上看,加拿大住房市场从今年第二季度后已开始降温。上个月的加拿大地产经济协会(CREA)“全国统计”报告指出,全国住房成交量从4月份后已连续四个月发生发生减少。

但由于全国住房库存量仍处于历史最低水平,降温并不会带来市场正常化,目前的供需矛盾还比以前更加严重。在多伦多和温哥华等大城市,7月的住房新上市量都有降低,导致“成交-新挂牌比”指标明显提高。

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所以,在全加拿大房价最高的温哥华,虽然房地产市场也同样在从炽热中降温,但降温并没有转化为房价下降,因为房屋供应量也在减少。

9月2日,大温地产经济协会(REBGV)发布了“8月月度市场报告”。报告的标题就是“大温地区夏季住房新上市量减少”。

 

影响市场的最大因素是上市量不足

报告说,在整个夏季,大温市场的买方一直是很活跃的,但自6月份以来,上市房屋量已连续两个月减少。

8月,大温地区住房总成交量是3152套。这比去年8月(3047套)同比增加了3.4%,比“8月份十年平均成交量”高出20.4%,但比今年7月(3326套)环比减少了5.2%。

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REBGV经济学家斯图尔特(Keith Stewart)说,8月份的市场虽比预期活跃,但新上市量不敷需求,市场供应不足仍然不足。

8月份,大温地区在MLS多重上市服务中新上市了4032套房屋,包括独立屋、城市屋和公寓屋。这个数量,比去年8月(5813套)同比减少了30.6%,也比今年7月(4377套)环比减少了7.9%。

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目前大温地区全部新挂牌和过去挂牌上市的房屋共有9005套,比去年8月(12803套)同比减少了29.7%,比今年7月(9850套)环比减少了8.6%。

斯图尔特表示,目前影响市场的最大因素是房屋供应。没有更多的房屋供应,要想使房价发生下降是不可能的。

 

城市屋和公寓屋售挂比回升

8月,大温地区所有房屋类型的总“成交与活跃上市量比率”(售挂比)为35%。

如以不同房屋类型划分,则独立屋的售挂比为25.3%,城市屋为51.8%,公寓屋为39.2%。

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从REBGV图表中可见,由于供需矛盾加剧,8月份大温地区城市屋和公寓屋的售挂比都比上月有所回升,仅独立屋部门略有1%的下降。

而所有的整体或分房屋类型售挂比,都是长期持续高于20%的(房价有上行的压力)。

 

大温综合基准房价达到118万元

大温地区所有类型房屋的综合基准价目前为117.66万元。这比去年8月同比上涨了13.2%,但比今年7月环比只上涨了0.1%。

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8月份大温地区独立屋成交量有945套,比去年8月(1095套)减少了13.7%;基准价格为180.71万元,比去年8月上涨了20.4%,比今年7月环比上涨了0.3%。

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8月份公寓房成交量是1631套,比去年8月(1332套)增加22.4%;基准价格为73.51万元,比去年8月同比上涨7.6%,但比今年7月环比下降了0.2%。

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大温地区8月份城市屋成交量为576套,比去年8月(620套)减少了7.1%;基准价格95.26万元比去年8月上涨了16.5%,也比今年7月略微上涨了0.3%。

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菲沙河谷地产区呈“极端市场”态

周四,菲沙河谷地产经纪协会(FVREB)也发布了月度市场报告。

FVREB地区(含阿博斯福、兰里、米逊、北三角洲、素里和白石)8月份房屋总成交量是2087套,比上个月增加了4%,比去年8月同比增加了2.4%,接近于历史最高记录(2005年8月)。

但FVREB在报告提出,政府的“抑制需求措施”如海外买家税、房贷压力测试和空置税等,并没有达到使住房变得更可负担的目的。

菲沙河谷地区于8月份出现有史以来第二高的月度成交量,但同时也出现了40年来最低的上市量,形成了一种供需出现极端矛盾的“极端市场”。

8月份菲沙河谷的综合售挂比是51%,远高于大温的35%。

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⬆ FVREB图表:8月份综合售挂比为51%,属“极端市场”

FVREB主席安德森(Larry Anderson)说,这里的房屋购买量已经比往常高出30%,但房屋的市场存量却还停留在80年代初的水平。8月底,菲沙河谷地区的活跃上市房屋只有4077套,比去年同时期减少了44.9%,还比上个月减少了16.8%。

所以,在菲沙河谷地区,最突出的问题也是“史上最严重的供应短缺”。

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在价格方面,和今年7月份相比,FVREB地区8月份的独立屋、城市屋和公寓屋的基准价格都有所上升。

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⬆ FVREB图表:8月份独立屋(红)、城市屋(绿)和公寓屋(紫)基准价都有上涨

至于FVREB所提出的政府抑制需求措施,系指BC省于2016年开始征收的海外买家税和联邦政府于2018年开始扩大实施的房贷压力测试。

之所以称其并未达到抑制目的,是因为“在过去的五年中,菲沙河谷地区典型独立屋的价格反而涨了50%”,所以,需求侧的措施并没有解决核心问题,即并没有增加房屋供应。

来源:凤凰加拿大综合,微信号“pcc_168″

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