大温经纪频繁买卖房屋引起CRA注意! 最新判决:收入100%按商业营收缴税

据凤凰加拿大综合报道:今年以来,在加拿大房地产市场继续节节攀升的时候,很多专家都在从税法上研究对策,比如不再对出售“非主居房”资本利得征税,以鼓励房主直接出售投资房和进而达到平抑房市的目的,因为解决加拿大住房紧张形势的关键就是增加供给,而通过此举可有效地刺激所谓投资房上市。

而在另一个方向上,也有专家对出售“主居房”的资本利得是否征税做了探讨,希望政府对“主居房出售免征资本利得税”这个核心税法条款做出修改。现在房主出售主居房而获得的收益是免于缴税的,所以修改后可能此项资本利得会不再免税。

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不过要对主居房出售征收资本利得税却很不容易,因为主居房仍是许多加拿大国民的主要物业和养老资金的补充来源,会带来更广泛的副作用,最近就此进行的讨论也已经不太多见了。

至少现在出售主居房得利是不需要缴税的。但是需要知道的是,是否“主居房”(principal residence)和交易是否免税,或者得利应属于资本利得还是商业营收,只凭报税人的申报不行,必须通过加拿大税务局(CRA)这关才行。

近年来,CRA一直在对他们认为“不正当申报主居房免税”的报税人进行复核调查,尤其是对涉嫌“倒卖”房屋的报税人。

所以,经常买卖房屋者有可能会被CRA剥夺税务豁免权,且CRA在征税时会将售房利润按商业营收全部计税,而不是像资本利得那样只取50%计税。

最近有一个案例,是在7月份刚做出判决的。

一位温哥华居民,从2004年到2010年先后购买了三栋房屋,然后拆除、建新房和出售新房。

CRA对该纳税人2006年、2008年和2010年的报税做了重新评估,认为其没有申报与出售房产有关的“净营业收入”,另外也因此没有申报缴纳与出售房产有关的货劳税(GST),所以根据加拿大所得税法和消费税法对该名纳税人做出了处罚,并向税务法院提告了该名纳税人。

被告是持牌地产经纪,在2006、2008和2010年的报税中都只申报了15000至20000元不等的地产经纪收入。

他被CRA盯上的三处房产,操作模式非常雷同。第一处房产,纳税人于2004年以58万元购得,然后在申请拆房许可后拆除了房屋;2005年,他又申请到了建筑许可,开始在原地新建房屋;2006年,他在新房建造完成后即将其挂牌出售,4月份即以约140万元售出。

第二处房产,是在上一个房产售出两个月后购买的,购价89万元。纳税人同样拆房和建新房,然后在2008年将其挂牌出售,3月份以近200万元的价格售出。

第三处房产是在2009年8月以约110万元的价格购得。拆房和建新房后,新房于2010年11月以近230万元的价格售出。

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被CRA起诉后,纳税人坚称他所购买的每处房产都是自己和子女的主要居所,而且每处房产在出售之他都住过一段时间,之所以出售这些房子,是因为自己需要钱偿还债务。

但实际上每次卖掉房子和购买新房子他的债务都增加了:第一幢房子的贷款金额是81万元,第二幢房子的贷款金额是110万元,第三幢房子的贷款金额是210万元。

正如后来上诉法庭在判决书中所写的,“如果真想减债,就不会在卖房后不久和还清旧债之前再背上更多的新债”。

 

纳税人之所以没有申报出售房产所产生的收益,是因为他认为这些房子是自己的主居所,因此可以免税。同样,他也认为自己并没有为此申报货劳税(GST)的责任,因为自己并非建商,所以不需要缴纳。

但税务法院认为,纳税人的“证词不可信”,而且当事人在任何时候都没有“通常居住于”这三栋房子,所以法官的结论是该名纳税人不能享有主居房出售资本利得税豁免,认为该纳税人系“作为独资经营者进行房地产开发,因而所得的利润属于收入”。

税务法院还判决,该纳税人可被认定为是住房建商,所以应对每处房产的销售收取GST税。

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纳税人向联邦上诉法院提出了上诉。今天年6月,联邦上诉法院于对此做了审理。纳税人在上诉法院的唯一诉求,是他并非应缴纳GST税的“建商”。

是否从事建筑生意要看税务法官的判断。税务法官需要根据事实来判定纳税人购房售房的性质,即是否进行了商业或投资性质的活动。

在上诉法院,出售物业所实现的收益应归于经常性收入所得(income gain)还是资本利得(capital gain),需要看所出售物业性质、房屋在名下的时间、类似交易的频率或数量、在物业上花费的劳动、出售物业的原因以及动机。

在这其中,出售动机是最重要的因素。最后上诉法院判决维持税务法院原判,即“纳税人通过购买、拆房、建新房和出售做生意”,所以被判为建商,应缴纳这三栋住房货劳税。

在温哥华这样的房地产热土上,拆建倒手转售房屋的情况并不少见,所以CRA可能也会重点照顾。

来源:凤凰加大综合,微信号“pcc_168″

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