大温受影响最大!提高房贷压力测试利率后 买房承受力下降3.8%!

据凤凰加拿大综合报道:5月份,大温地区过热的房地产市场略有降温,但大温房地产委员会(GVREB)表示,房地产销售仍保持活跃。

该委员会在声明中表示,5月份大温地区共有4268套住房易手,较4月份下降13%。尽管5月份没有达到春季早些时候所创的纪录,但GVREB表示,交易仍比去年5月疫情停摆期间的纪录高出187.4%。销售额比5月的10年平均水平高出27.7%。

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从6月1日开始,在加拿大申请“无保险按揭房贷”(首付比例不低于20%)时,借款人在通过贷款压力测试要使用比以前高的审批利率。新的贷款压力测试适用“最低资格利率”即审批利率,为5.25%或“合约利率加2%”两者中的更高者。

此前的贷款压力测试最低资格利率为4.79%或“合约利率加2%”取其高者。

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从2018年1月1日开始,为平抑当时过热的住房市场,加拿大实行了新的按揭贷款规定,要求无论首付比例如何即是否购买偿贷保险,所有借款人都需要通过强化的贷款压力测试。

此前,从2016年秋季起,只是对有保险的房贷(首付低于20%)有压力测试的要求。同在2018年,压力测试基准利率还曾提高至最高的5.34%。

地产经纪网站zoocasa.com为此刊文(Penelope Graham)指出,虽然压力测试并非新事物,自2016年来就有,这次提高审批利率也不会有太大的冲击力,但买家的购房承受能力确实会有3.8%的下降。

按照地区不同,此后购房贷款额度会因而减少14000元至47000元不等,借款人要想得到和过去同样多的贷款额,必须每年多增加2000元至9000元不等的收入方可弥补缺口。

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Zoocasa.com提供了加拿大11个城市的数据:做压力测试的审批利率以前是4.79%,现在是5.25%,那么借款人需要增加多少收入,才能在现在得到和以前同样多的贷款。计算中的设定情景均为购买平均价格房屋,无其它债务,支付20%首付和偿还期为30年。

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⬆ Zoocasa.com:11城市6月1日后按揭房贷减少量和保持贷款量所需的收入增加额

大温地区:借款人能够贷到的款额减少最多。4月份大温地区的平均房价为121万元,借款人6月1日后的可能贷款额减少47170元,每年需要再多收入9000元才可能贷到和过去相同的贷款金额。

大多地区:平均房价109万元,借款人6月1日后的可能贷款额减少42475元,因此要想贷到同样多的贷款,需要每年再多收入8000元。

萨斯卡通和温尼伯:受贷款审批利率影响最小的城市是萨斯卡通和温尼伯。这两个地方的平均房价分别只有34.8万和35.3万元,6月1日后借款人的贷款额分别会减少13661元和13875元,每年只需要多收入2000元即可得到和过去相同的贷款额。

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⬆ Zoocasa.com:11城市6月1日后按揭房贷减少量和保持贷款量所需的收入增加额

贷款压力测试和贷款利率无关,只是为了保证借款人的收入和偿债比率合理,且在更高利率的条件下仍能偿付按揭贷款,换言之即为了提高申请贷款的难度。

加拿大当前的利率仍处于历史最低位,一些五年期贷款利率甚至低至1.7%至2%,所以在做压力测试时也只是假定提高了3%以上的利率。

但即使如此,审批利率提高会使获批房贷金额减少约4.5%,从而也将会使更多购房者退出市场。

 

银行已在曲线规避高门槛压力测试

提高压力测试基准利率的方案,早在4月8日时OSFI(加拿大银监会)就已经提出,并确定将于征求意见后实施。

据房地产网站betterdwelling.com早前报道,当时于几天之后,已有商业银行采取迂回方法规避此举将为其客户带来的贷款额损失。

压力测试门槛提高,会使可贷款金额减少,但如果同时降低其它门槛,此消彼长,则可以完美补充压力测试带来的损失。

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银行的做法是对“毛偿债率”(GDS)和“总偿债率”(TDS)进行调整。

毛偿债率即“毛借贷还款比率”,意指收入用于住房成本即房贷本息、地税和取暖费的比例;总偿债率即“总借贷还款比率”,意指收入用于包括住房成本和其他全部供款(消费分期付款和信用卡等)在内所有生活成本的比例。

贷款人即商业银行在审批贷款时对这两个指标都有着指标规定,借款人的GDS和TDS指标必须低于银行规定。

通常,商业银行会将GDS限制在借款人收入的35%以内,TDS会限制在42%以内。

4月时,丰业银行即启动了“于审批利率提高后相应提高杠杆率”的不公开试点计划,不指定GDS的上限数字,并将TDS限定门槛提高到50%。

这样,在6月1日提高压力测试利率后,被选中参加这项试点计划的借款人,不但不会因此而少贷款4.5%,反而贷款额度还会有所增加。理论上可以增加的额度可以高达40%。

参与试点计划的借款人都是BC省、安省和魁省的高收入人士,无保险“信用局风险指数” (BRI) 必须为 A 级,每份贷款只能有两个借款人,共同收入每年必须高于12万元。银行的电脑系统会自动判别借款人是否符合这些低风险标准。

在betterdwelling于4月份对此进行跟踪报道时丰业银行的这项计划还是非公开进行的。

不过按照OSFI(加拿大银监会)的准则,其监管下的金融机构是可以自行调整TDS参数的,另外银行此举也基本上不会导致产生更大的风险,因为只有在房价发生重大受挫(如下跌幅度超过首付比例)和贷款利率提高一倍以上时才会因借款人偿付困难而出现风险。

所以,这仍然回到了最初的广泛预计上,就是提高压力测试利率只会影响到中低收入的借款人,从而使“穷人”更难买房。

BCMC在6月1日发布了一份题为“大城市将迎接住房可负担性挑战和引领经济复苏”的公告。

BCMC表示,住房负担能力是加拿大人目前面临的重要挑战,各级政府须共同努力,以使一线劳动者和中低收入者能够负担得起包括租住费用在内的住房费用。

来源:凤凰加拿大综合,微信号“pcc_168″

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