看涨看跌?52%的加拿大人继续看涨房价!但大温、大多公寓买家…

据凤凰加拿大综合报道:虽然BC省房价去年涨了9%,虽然目前超过半数居民预测明年房价会继续涨,虽然有金融机构预测明年全省会再涨6%和一些地产经纪预测温哥华明年会涨9%……

但许多人还是会经常想起加拿大按揭及房屋公司(CMHC)去年4月份时所作的那份著名警告,即2021年加拿大房价最多会跌19%。

很多人尤其是地产经纪行业并不认同CMHC的预测,但近日加拿大房地产资讯和媒体网站Better Dwelling提醒道,CMHC很可能并没有说错。尽管,“去年加拿大在利率推动之下全国各地房地产交易猛涨”。

Better Dwelling有刊文指出,在多伦多或温哥华,去年5月购买公寓屋的买家,在偿付房贷到12月后,很可能其房屋净值还不足首付额。

这篇题为“多温两地公寓买家无视CMHC警告损失惨重”的文章对其标题宣示的结论进行了估算。

估价假定按揭利率为2.0%,偿贷期为25年,使用各地地产经纪协会所公布的基准房价,假定付最低首付(由于房价原因有时会高于5%),也考虑按揭保险费,但不考虑物业转让税这样的大笔开支以及其他法律费用、维修费用和利息等。

如以投资为目的购买,中途被迫出售公寓屋,投资损失还会更大。如果房价不足以弥补债务,房主还需要贴钱才能出手,即会发生有人“连卖房都没卖不起”的情况,即使市场依然火爆。

 

投资回报率(ROI)是负数

在多伦多和温哥华,如以最低首付购买公寓房,投资回报率现在是负数。

首先看首付部分的投资回报率。在大多伦多地区,去年5月份以基准价购买公寓的买家,其首付部分会损失掉147. 95%;仅在多伦多市,去年5月份以基准价格购买公寓的买家会损失169.29%的首付。这是个提醒,即“杠杆的作用是双向的”。

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公寓首付的回报

在大温地区情况会稍好一些,但也要看是在什么具体位置。按REBGV(大温地产经纪协会)的数据,去年5月以基准价购买公寓的买家,到12月时会有76.88%的亏损。其中温哥华东区的回报率为亏损59.25%,还稍好一些。

温哥华西区与多伦多比较接近,到12月的亏损率为140.73%。温哥华西区的表现要比大温其他地区更差。

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多伦多和温哥华去年5月购买的基准公寓在12月时的首付回报率

 

 

多伦多公寓买家更易出现负资产

在多伦多,包括偿贷的本金部分,现存的公寓屋净值仍是负数。在TRREB(多伦多地产经纪协会)的数据中,基准买家会亏损3805元即收益-0.66%。仅在多伦多市,基准买家的情况会更差一些,会损失10792元即收益-1.81%。这些买家现在很可能持有的是负资产。

多温两地公寓净值

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多伦多和温哥华去年5月购买的基准公寓在12月时的净值

去年5月购买的公寓屋到12月时的净值,在大温地区情况较复杂,西温地区明显要差一些。

按REBGV(大温地产经纪协会)数据,大温地区的公寓基准买家会有191983元净值,即约升值2.95%,而在市内,温哥华东区公寓买家会有22613元净值即约有3.80%升值,温哥华西区会损失2331元即出现亏损0.31%,为大温唯一的负值地区。

这样,在温哥华西区,在偿付了几个月贷款后,公寓买家还见不到有净值产生。当然大温地区其他部分的情况要好一些。

去年的房市异常活跃,低利率拉动了更多的买家,全国各地的房屋成交量都创下了纪录,但成交和价格有不同的轨迹。地产经纪界通常不会认同CMHC的消极预测,不过预测这个活本来就困难,CMHC的“首次购房需要谨慎”的告诫还是有道理的。

 

购房情绪依然稳定

根据加拿大皇家银行的一份“购房情绪调查”(Home Buying Sentiment Poll),尽管加拿大仍存整体上的经济担忧,但最近加拿大人对房地产市场力量的信心仍然保持稳定,高房价也继续推动未来购房者到大城市以外的更远地区去寻购较廉价和面积较大的房产。

在皇家银行的调查中,只有18%的受访者表示本国整体经济是强劲的,但却有45%的受访者表示相信房市的力量。

即使绝大多数(78%)受访者都担心疫情对经济有影响,但却有过半受访者并不担心疫情会对房地产市场造成什么不利影响。

此外,只有19%的受访者认为疫情使市场买方竞争变弱,买房比以前更容易。

调查还发现,大多数加拿大人都极为希望与伴侣一起购买新房(56%)且考虑购买独立屋(51%)的更多。人们对独立屋的兴趣远远超过所有其他类型的住房,如对公寓屋感兴趣的只有18%。近五分之二的受访者表示打算在未来两年内买房,目前正在寻求换大房的有38%。

至于购房地点,受访者最感兴趣的是在郊区或通勤所及的城镇购买房产(38%),其次是乡村地区(26%),只有14%的受访者表示会在大城市内购房。

超过半数的受访者表示,他们所在地区的房价难以负担(59%)。加拿大全国平均购房预算为44.5万元,低于全国平均房价;近半数受访者表示,如果购买更大的房屋,很可能要搬离目前居住的城市(45%)。

皇家银行房屋产权融资部门主管说,高房价在继续驱使许多人进一步远离大都市中心区以追求可负担性和更多居住空间。

“许多加拿大人在疫情中仍保有经济弹性,这对房地产市场很大的影响。加拿大视房产为稳定支柱,将置业视为首要追求目标”。80%的受访者认为购房是良好投资。

至于房价,虽然大多数受访者(79%)都知道加拿大目前正处于危机严重时期或还会有更大的危机到来,但仍有过半数受访者表示房价会在近期内上涨(52%),虽然有60%的受访者认为他们所在地区的房价过高,56%的受访者表示近期内的负担能力只会恶化。

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来源:凤凰加拿大综合,微信号“pcc_168″

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