涨知识！在大温买房租地怎样更划算？租赁产权还是永久产权，哪个更香？

据Daily Hive报道：对华人移民而言，要在加拿大落地生根，最重要的一件事就是买房。然而，开始兴冲冲看房比价后，很多人才后知后觉的发现，原来在加拿大，房屋和土地的产权也是可以各自独立的。

“买房”真的可能是只买了房子，而房子所在的土地依然是别人家的，需要跟地主签土地租约。

而且这种“买房租地”的情况，越来越普遍，特别是在寸土寸金的大温地区。

往往快跑断腿终于找到价格、地段都满意的房子，却发现是租赁产权，租用土地是有期限的，更有甚者租期可能已经过半，别说传给儿孙了，自己本该安享晚年的时候，就可能面临人和房子都在，但地没了的尴尬局面。

那这房子还能不能买？该不该买？

要回答这个问题，就要搞清楚租赁产权和永久产权的区别、各自的优缺点，以及最终选择的产权方式对买房人的生活和财务状况意味着什么。

 

如何理解租赁产权和永久产权？

永久产权（Freehold）意味着所有者拥有土地和其上建筑物的所有权，并且不受时间限制。这是更受业主欢迎并且更常见的产权方式。

租赁产权（Leasehold）意味着房地分离，土地和其上建筑物的所有权分属不同的主体。购买租赁产权房产时，买家获得房屋的所有权和土地的租赁权。

这种租赁权是有固定期限的，通常为20年以上至99年。并且这一期限不会因为房产买卖而中断并重新计算。

例如，您如果购买了土地租期为60年的房产，原有的土地租约是30年前签订的，那么您只能享有30年的租赁权。

租赁产权可适用于住宅、建筑物、公寓单元或地块。

租期超过20年的租赁权不受《住宅租赁法》（RTA）的约束。因此，签订租赁产权合同与成为通常意义上的租房者不同，因为您不是在租用房产，而是在规定的时间内占用房产。

但如果租赁权所有人将房屋出租，则适用RTA。

租赁权受法律保护，有了租赁权，业主基本上就拥有了房屋本身，但不是下面的土地。

从这种意义上说，租赁产权房的业主也就是加强版的租户。

 

租赁产权房的优缺点

在大温地区，相对于永久产权物业，租赁产权房有两大优势：地段好、价格低。

大温地区的租赁产权房主要集中在温哥华市中心的福溪（False Creek）、香槟高地（Champlain Heights）、UBC和SFU校园及其周边地区，以及列治文三号路夹威廉路一带，都是毫无争议的黄金地段。

与此同时，租赁产权房屋的价格往往比相同地段和条件的永久产权房低一点。相应地，首付就少一点，购房门槛就低一点。

对于购房者而言，少花一些钱，却可以进入理想的社区，获得优质的教育、娱乐、生活等方方面面的服务和资源，吸引力不可谓不大。

加拿大越来越严重的住房负担能力危机，也让大温居民对租赁产权房的接受度与日俱增。租赁产权房屋课程也成了越来越多房地产经纪人的必修课。

租赁产权房的劣势则在于租约的复杂性以及升值和融资能力受限。其中最大的不确定性来自于租约的期限。

当租赁合同即将到期时，地主不一定愿意续约。您可能不得不重新协商租约条款。由于土地价值往往会上涨，地主也很可能选择以更高的价格续约。

在租约的早期或者中期，这种不确定性对房价的影响不明显。

但距离租约到期日越近，房子价值受影响就越大，也越难找到买家接盘。因此，即使购买租赁产权房，也应尽量选择有效租期更长的房子。

租赁产权房的土地租约也异常复杂。

在BC省，租赁产权物业可以由不同的实体拥有，例如大学、原住民群体、政府（市、省或联邦）或私人团体。

例如，温哥华市政府在福溪南部和香槟高地的各种建筑群。其中许多建于1970年代或1980年代，一直以60年租约运营，其中一些正在重新谈判。

以UBC和SFU为代表的一些公立机构是99年期租赁产权住宅开发的重要参与者，提供了数千个中档和豪华房地产单位， 所获利润用于为这些机构提供资金。

原住民租赁产权住宅则是市场生力军，并且在未来肯定会越来越多。即将开工的Heather Lands 项目和Jericho Lands项目就是典型代表。

不论哪一种类型的土地使用权租赁，都相当复杂。产权租赁协议最长可达60页，以涵盖各种关键事项，例如在协议有效期内租金是固定的还是需要重新谈判等等。

承租人必须极其密切地关注细节，因为他们无法对房屋的各个方面拥有最终决定权。

此外，租赁产权房的买家除了支付房款，还要付土地租金。具体支付方式有预付和非预付两种。

预付是在租赁期开始时支付土地租金，而非预付则要求买家按月或者按年支付费用。这些在计算购房成本时都需要加以考虑。

租赁产权房的劣势导致其融资能力也不如永久产权房。

温哥华的地产经纪David Hutchinson就指出，虽然有多家贷款机构提供融资项目，但利率可能会稍微高一点，而且贷款申请也不保证能获得批准，申请人可能需要满足更严格的条件或者支付更多的首付。

说白了，对于地主而言，租赁产权很香，毕竟土地基本不会贬值，也没有保质期，同一块地能多次出租赚钱，还没有败光家底的负罪感，何乐而不为呢？

对于买家而言，从政府的规定来看，租赁产权房在估值和缴纳地税方面，和永久产权房相差不大，但是实际上的交易价格和产权属性并不能等同于永久产权房，存在一定程度的不确定性。

购买租赁产权房要综合权衡自身需求、价格、地段、转售前景等因素后再做决定，来避免不必要的麻烦。

来源：温房网综合Daily Hive