加拿大政府被指“甩锅”！给房主90%贷款：地下室或车库改出租房！

据BetterDwelling报道，加拿大的房地产需求一直非常疲软，开发商正在努力维持生计。于是，加拿大央行 (GoC) 认为这是让普通家庭尝试通过国家支持的贷款开始扮演开发商角色的绝佳时机。

本周，加拿大联邦政府宣布，那些希望将“未使用的地下室或车库”改造成出租物业的房主将有资格获得高杠杆、有保险的抵押贷款。

这些贷款最终由纳税人自己负担，并且进入一个即使是经验丰富的投资者和杠杆率较低的房地产开发商也难以收支平衡的市场。

加拿大房主提供高杠杆贷款

加拿大将对该国的保险抵押贷款计划进行重大改革。从明年开始，那些希望为自己的房屋加建附属套房的人可以获得高杠杆、有保险的抵押贷款。

拥有价值高达 $200 万房产的人可以借到价值的 90%的房屋贷款，并延长至30 年摊销期。该计划将于 2025 年 1 月 15 日生效。

这项新政目前只有只公布了一些细节，但它们确实将加拿大的房屋贷款保险项目带入了一个新的领域。

比如，如果房产由业主的“近亲”居住，那么该房产不一定需要业主自住。此外，建成的房屋不能专门用于短期租赁，必须是独立的住宅单元，并符合市政的分区要求。

加拿大希望房主借入高风险贷款

目前尚不清楚这些贷款在当前环境下的需求会如何，尤其是考虑到现有投资者还在面临动荡。

目前，经验丰富的开发商也难以在当前市场中盈利，因为其拥有大量资本和可吸收错误的可观利润率。杠杆投资者也难以出租其房产，越来越多房主持有着现金流为负的房产。

缺乏经验的房主使用首付仅为10%的高比率按揭贷款，失败的几率会大幅增加。而且，这个政策也不太可能增加大量住房供应，因为目前大多数新房源来自多户住宅开发项目，而不是附属套房或地下室改造。

更有可能的是，这个计划类似于为“首次购房者”扩展的按揭保险，即实际上并没有很多家庭会利用这个项目。这更像是为小众群体设计的激励措施，目的是将风险从贷款方转移给公众。

 

震惊！温哥华两幢危房因未出租被课征近130万空置税

温哥华位于橡树岭购物中心（Oakridge Mall）附近的两幢破旧房屋，被温哥华市府课征近130万元的空置税，打算在这里兴建混合用途塔楼的开发商为此入禀卑诗最高法院（BC Supreme Court），希望法庭驳回此项课税。

据Postmedia报道，温哥华市表示，对橡树岭购物中心附近的两幢破旧房屋，开发商应该在准备重建期间将其修复并出租，但开发商称，这些房屋受到石棉、霉菌和老鼠粪便的污染，已经无法居住。

根据提交到法院的请愿书，开发商Cambie and 43rd Nominee Ltd.是于2022年从Wall Financial Group手中买下甘比街（Cambie Street）5900号街区的，他们打算将以前的单户住宅区重新开发为一幢15层的酒店大楼、一幢29层的公寓大厦以及一些商住混合艺术家工作室。

Peterson Group Properties旗下的C43 Development公司在请愿书称，“该地块上的现有建筑空置、破旧且年久失修。”“当时这些建筑物都用木板封起来，无人居住。”

C43称公司于2022年春季开始申请开发许可证，但由于其前合作伙伴Coromandel Properties退出，导致计划推迟。

据称，开发商在2022年期间与市政府举行了多次会议，而这些房屋处于空置状态。

该公司向市府提交了建筑图并讨论了施工的各个阶段，包括景观、结构、电气、机械、围护结构、规范和室内设计，并于2023年8月提交完整的许可证申请。

但开发商在2023年初犯了错误，未能根据空置税细则申请重建豁免，并收到了税务通知，指其每处房产欠税634,950元，总计1,269,900元。

开发商缴交了这笔税款，但随后提交投诉，称这些房产不受空置税法案的约束，依法案要求，业主须为每年空置超过6个月的房产缴交空置税。

但请愿书称，一名空置税审查官员得出的结论是，他们并未获得豁免，因为该豁免仅适用于“在该市正在审查重新分区或开发许可证时，没有任何住宅单位的房产”。

评估称房屋不适合居住

开发商于2024年5月要求进行进一步审查，并透过加拿大注册安全专业人员委员会（BCRSP）的风险评估来支持其论点，该评估称现有房屋因为“大量接触化学刺激物、霉菌、石棉、铅和囓齿动物粪便。”不适合居住。

据称，甘比街5910号的房屋（上图）遭受了严重的火灾和烟雾损坏；5936号房屋屋顶已坍塌，造成结构问题和环境危害。

8月份，由律师组成的空置税审查小组做出支持审查官员的决定，即这些房产不能免税，因为“业主本可以从事维修和保养工作，并保持住宅单位的使用，”直至重新分区并获得许可。

审查组表示，应征收这项税款，还因为C43的律师在程序上存在“疏忽”，没有就重建工作是否认真、毫不拖延地征求该市开发、建筑和许可总监的意见。

C43现在请求对专家小组的决定进行司法核查，理由是“违反了自然正义”。请愿书部分认为，专家小组做出决定的方式是不公平的，因为在他们做出决定之前，开发商没有机会提供进一步的意见，并且根据附例（bylaw）应该有进一步的审查或上诉的机会。

C43还认为，开发商“试图根据附例的精神和意图创造更多的住房供应。”

来源：超级生活、加拿大都市网综合