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据Vancouver Sun报道：根据省政府提出的全面性住房改革计划，独栋住宅区和交通枢纽周围的密度将大幅增加。税收和房屋专家担心，这可能会让房主和小企业为基于土地“最高价值和最佳用途”的膨胀房产税买单。
大温的独立屋房主以及交通枢纽周围的商户拥有者，可能将不得不面临翻倍甚至几倍于现状的地税。
政策的“蝴蝶效应”才刚刚开始显现
温哥华的房产税专家Paul Sullivan表示，由住房部长Ravi Kahlon提出的两项法案可能会导致重大的意外后果。
如果增加房屋密度的住宅法案得以通过，将迫使市政府在独栋住宅区批准多达六个单元，这可能导致这些地块被按照联排别墅的税率进行征税。
这是因为根据BC省评估规则，房地产的税收不是根据其当前用途，而是基于“最高价值和最佳用途”。
Sullivan是Ryan公司的首席，该公司是一家全球税务服务和软件提供商，他指出了评估法案中的一个关键的条款。
该条款规定，如果住宅是所有者的主要住所，并且所有者已经在那里居住了10年或更长时间，评估员将仅根据实际使用而不是其开发潜力对房产进行估值。然而，对于居住时间不到10年的房主，没有这样的豁免。
“独栋住宅用地的价值是否会上升尚未得到证实，”Sullivan表示。“但是，如果在一个独立屋地块上建造四单元和六单元得到了当地规划部门的迅速批准，建筑商可能会有兴趣建造这种’中间缺失’住房。如果情况是这样，这些房屋将会有市场，对这类房屋的需求将增加，然后房地产价值将上升。”
图源：CBC News
评估局：只要有新式多单元房销售，就对同区同潜力房屋以新市场价值评估
本拿比市长Mike Hurley也有类似的担忧，他担心本拿比市的居民将难以支付不断上涨的地税。
“BC省地税按独栋住宅用地的最高价值和最佳用途进行评估。那么税收会发生什么变化呢？我永远得不到这个问题的答案，”他说。“我们试图实现可负担性，但这真的是我们正在做的吗？”
周四，Kahlon在回答媒体有关住宅土地价值影响的问题时表示，来自其他司法管辖区的证据显示，土地的增值不会很大，因为该政策将适用于整个省份，而不是孤立的地理区域。
“鉴于我们已经对该省的如此大片区域进行了重新规划，我们不希望土地的增值会很高，”Kahlon说。
BC省评估局发言人Tim Morrison表示，财产评估是基于市场价值的，“我们尚未看到市场如何对这些新的法案变化做出反应。”
“每年确定财产估价时会考虑各种因素。最终，市场将决定财产的价值，而BC省评估局将报告每年7月1日的情况，”Morrison说。
Sullivan指出，“一个交易创造一个市场”。
“比如，如果在Kitsilano地区有一两个反映这种新的多单元住房形式的销售，那么所有具有相同潜力的房产都将以新价值进行评估，”他说。
图源：CBC News
房主恐不得不为头顶的“空气”交税
对于Sullivan来说，更令人担忧的是，周三提出的住房立法将在交通枢纽周围增加可容许的密度，如果通过，他确信这将再次引发温哥华小企业多年来一直在与之作斗争的“空气税”问题。
由于新法案将在距离快速交通枢纽800米以内和距离主要公交车换乘站400米以内的地方提高可容许的密度，Sullivan说低层商业单位的业主最终将需要为基于“最高价值与最佳用途”的税收买单，基本上是他们建筑物上方的空气。
“要为这些地方的小企业敲响警钟，”Sullivan说。
在2021年，几位温哥华企业主在得知他们的地税和省内的投机和空置税将根据财产的开发潜力进行计算后，表达了对“空气税”的担忧。
例如，西区零售商Chocolate Mousse的所有者，其地税单在三年内增加了约400％，导致该企业在2019年关闭。
为了解决企业主的担忧，该省同意对商业物业上方的空间的开发潜力采用较低的税率。然而，Sullivan表示，拟议中的住房改革将意味着大温地区“真实而确定”地面临同样的问题。
Sullivan了解到政府住房政策的目的是通过提高密度和房源来平息火热的房地产市场。“但是，对不起，你不能使某物的潜力翻一番而不让其发生这种变化——土地价值将上升。”
图源：CBC News
专家：省府“一刀切”政策等于“拿着大锯动手术”
西门菲莎大学城市项目主任Andy Yan表示，这些问题表明政府“一刀切”的住房改革显得笨拙，这相当于“用大锯而不是手术刀进行手术”。
这位城市规划师表示，他还没有能够获得关于温哥华小企业主面临的“空气税”问题是否会扩展到所有住宅区的答案。
Yan还担心，对于靠近交通站点的高层建筑的横向批准可能会使唐人街和煤气镇等历史悠久的社区面临风险，因为这些受保护的传统区域中的建筑高度限制将被忽视。
“我知道理论是什么，但实际的实施问题重重，”他说。
BC United领袖Kevin Falcon表示，由于基于“最高价值与最佳用途”原则进行评估，住宅和商业房地产价值“毫无疑问”都将上升。
他指出，新西兰首都奥克兰是“中间缺失”住房的上调的先锋，他援引的报告显示，房产价值平均上涨了多达12％，而且对于受到上调影响最大的独立住宅区，升值更为明显。
“我担心的是，一个没有任何住房经验的新民主党政府，他们没有考虑到政策的意外后果，”Falcon说。
来源：凤凰加拿大综合
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