“海外买家禁令”取消进入“倒计时”？大温、大多新公寓市场直接进ICU

自2022年出台、中途又延长两年的《禁止非加拿大人购买住宅物业法案》，本意是为了平息民怨、打击炒房。然而几年过去，加拿大房市不仅没有解决可负担危机，反而陷入了三十年来最惨烈的“流动性枯竭”。如今，地产业界正屏息凝神，强烈呼吁联邦放手让禁令寿终正寝。

楼市究竟有多惨？多伦多“零开盘”，BC省靠14.5亿公款“接盘”

现在的加拿大新房市场，尤其是公寓（Condo）板块，已经不是“入冬”能形容的了，而是直接进入了ICU。

多伦多（GTHA地区）： 第一季度，在这座拥有710万人口的超级大都市区里，全新建造的公寓竟然只卖出了246套！更夸张的是，这是三十年来第一次，整整一个季度全城没有任何一个新Condo项目敢开盘。

BC省（大温地区）： 因为积压的库存实在太多、开发商快要爆雷，联邦政府不得不和BC省政府紧急联手，砸下14.5亿加元的公款，直接从市场上打包收购2200套现房Condo，转为政府补贴的“先租后买”保障房。

但这一政策被行业诟病： 这根本不是什么福利政策，这本质上就是政府在用纳税人的钱，给盲目大建、结果砸在手里的房地产开发商们进行“定向大救市（Bailout）”。

业界炮轰：海外买家只是房价暴涨的“替罪羊”

随着禁令到期日临近，各大地产巨头和经济学家纷纷站出来，直言这项政策是“政治作秀的粗暴工具”。

1. 苏富比国际地产加拿大CEO：别再把锅甩给外国人

苏富比（Sotheby’s）总裁兼CEO Mustafa Abbasi 明确表示，当年房价高企时出台禁令可以理解，但现在如果还延长，那就是方向性的错误：

“事实是，海外买家从来就不是加拿大人买不起房的核心原因。 驱动市场的因素复杂得多：利息太高、本地投资活跃、人口激增、建筑成本飙升、以及政策的不确定性。继续封锁只会给全球传递一个错误信号——加拿大不欢迎正当投资。”

2. 本地开发商 Beedie 总裁：一刀切的“钝器”毁了新房供应链

大温本地老牌建筑巨头 Beedie Construction 总裁 Ryan Beedie 认为，禁止外资买现有的独立屋可以理解（因为土地有限），但禁止外资买新Condo简直是自断财路：

“Condo开发极度依赖楼花（Pre-sales）阶段的资金注入。如果市场本身能通过多盖房来解决短缺，为什么要把海外资金挡在外面？把这种‘钝器’用在新楼盘上，导致没人敢开盘，最后受伤的还是本地的建筑供应链。”

他山之石：加拿大该学学澳大利亚和新加坡了

针对即将到期的禁令，西大略大学、西蒙菲莎大学（SFU）等多位学者指出，加拿大不应该在“全面禁止”和“完全放开”之间非黑即白，而是应该参考其他国家的先进经验：

澳大利亚模式（精细化管理）： 澳洲最近将海外买家禁令延长到了2029年。但他们的核心逻辑是：严禁外国人买二手房，但大力鼓励外国人买新房/楼花。 因为外资盖新房能增加市场总供应，对本地人没有坏处。

新加坡模式（不禁止，但重税）： SFU城市项目主任安迪·严（Andy Yan）教授指出，新加坡不禁止外国人买房，但会课以极高的“特别印花税”。外国人想来存钱可以，把高额的税收留下来，政府直接拿这笔钱去给本地老百姓盖廉租房和保障房。“凭什么让海外资本在加拿大的住宅系统里‘免费寄生’？”

核心现实：取消禁令，能成为温哥华房市的救世主吗？

如果6个月后卡尼政府真的顺水推舟，让“海外买家禁令”彻底失效，温哥华和多伦多的房市会立刻起飞吗？

答案是：很难，但总比没有好。

宏观重税依然存在： BMO银行高级经济学家 Robert Kavcic 指出，相比联邦的这道禁令，各省自己设立的重税其实杀伤力更大。比如安省高达25%的海外买家投机税、多伦多本地10%的附加税，以及BC省的海外买家税和海外资本管制。

大气候变了： 现在的国际金融环境也与几年前截然不同，例如来自中国等地的外汇资本管制已经极度收紧，热钱很难像当年那样汹涌入加。

经济学家最终研判：即使取消禁令，海外买家也不会成为拯救加拿大高层公寓市场的“白衣骑士”。但现在市场已经跌入谷底，要清理掉多伦多和大温如此庞大的Condo库存，将是一个长达数年的痛苦过程。

在这个阶段，多一个资金来源，总归是好的。

来源：大温炬焦综合