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据温房网综合报道：埃德蒙顿市中心有个叫Glenora的老社区，最近摊上大事了——一条从1911年用到现在的老规矩，头一回被法院给废了。
这条规矩叫“卡拉瑟斯警告”（the Carruthers Caveat covenant），说白了就是一百多年前定下的“高端社区守则”：只能盖独立屋或双拼，不能盖公寓楼。
法官这回直接拍板：这老黄历跟现在市政府的分区细则存在冲突，取消该契约符合公共利益。
想盖公寓？邻居不干
故事可以追溯到2022年5月。
当时有人想在Glenora拆两栋老房子，盖一栋六层公寓楼。
位置还挺方便，离轻轨站就几个街区。
规划申请中表明，该公寓可用作“多单元住宅、旅馆和辅助住房，以及底层有限的商业机会，例如儿童保育服务、一般零售商店和特色食品服务”。
历经两个月，市政府收到了70份回复，其中59人反对，理由是该项目恐引发自然环境担忧、交通拥堵关切、且违背了社区特色和卡拉瑟斯警告。
项目最终诉诸法律，经过一次败诉后，终于在本月初推翻了卡拉瑟斯警告加诸于老Glenora社区的“封印”。
为精英定制的卡拉瑟斯警告
根据居民提交的宣誓书，最开始是一个叫卡拉瑟斯的人定的这项条款，目标很明确：把Glenora打造成“精英专属区”，只给有钱人和专业人士盖好房子。
该法律文件的部分条款规定，该区域只能建造独栋住宅或双拼别墅。该社区有超过400处房产登记了这项限制性规定。
客观上说，这份为精英定制的契约催生、并保护了加拿大西部最完好的“花园城市郊区。”
同时，它也促成近年来一批新的限制性契约的诞生——这些契约被添加到Glenora及其他一些社区的房产上，去阻止大型多户住宅楼的建设。
然而，多户住宅在2024年市政府改了规定，允许盖多户住宅。
并且，开发商要盖的这块地，本身也不在“花园社区”的核心区。
旧秩序和新发展水火不容
更重要的是，一份契约可以绑在土地上百年，但城市发展规划却不断在变化，两者已经“水火不容”。
2024年初，新的分区细则生效后，该地块被重新划分为住宅用地，还规定了最低密度限制：至少要建10套住房。
法官Akgungor裁定，既然任何新项目都没法同时满足老契约和新规定，那就说明两者已经冲突到没法调和了，这种情况下撤销老契约是合理的。
居民们争辩说：只要买家不拆房、只简单翻修，不就既不违反老规矩、又符合新规定了吗？法官没买这个账。
阿尔伯塔大学专门研究土地法的教授Eran Kaplinsky点出了这个判决的“新意”所在：“传统的解释是，这之间不存在冲突，因为开发商或土地所有者不必进行建设。”
“这对社区、对埃德蒙顿的住房、对整个城市来说，都是个真正的里程碑。”开发咨询公司Situate的Chelsey Jersak认为，这个先例能给以后想挑战老契约的人打打气。这家公司正是受雇来办这块地重新分区的。
Kaplinsky也认为这判决影响可能很大：“这等于宣告了城市规划说了算，以后私人想用老契约卡土地开发，怕是越来越难了。”
但他也有点担心：市政府通过重新分区“制造”出冲突，等于手里多了一件很厉害的工具。“把所有权力都交给市政决策者，对土地利用规划来说，未必是好事。”
BC省：法院曾因“歧视”“过时”推翻旧规
毫无疑问，上述两位的看法恰恰反映了城市化发展和历史遗留之间的矛盾。
类似的问题BC省亦有之。
据统计，BC省有数千处房产存在限制契约。
一类是带歧视的——比如温哥华的Shaughnessy、西温一些老社区，地契上过去明写着“不卖给某族裔”“不卖给某宗教”。
好在这些条款在2022年已经被省政府宣布无效。
另一类则因为“过时”“监管主体缺失”被推翻。
上世纪50年代末，开发商在Squamish的Garibaldi Estates社区设立了一套统一限制，规定不能新建或改建房屋、每块地只能有一个住宅单位，也不能再分割土地。
若有业主想申请例外，必须经过开发商或其指定审批官同意。但问题是，开发商在1983年就已经解散，这套审批机制随之消失。
2024年，ClearwaterPark GP Inc.买下一块地，想建四户联排，邻居们搬出老规矩拦着。
法院一看：审批的人都找不着了，规矩的核心机制早就废了；再说80年代以来，社区里好多房子翻修重建都没按老规矩来，也没人管过。
最终，法院裁定这套限制旧规已经“过时”，可以被取消。
再回到埃德蒙顿，目前，Glenora第138街和第102大道的两栋房屋所在地块还没获得开发许可。
该社区的业主Wendy Antoniuk已经放出话来了：要上诉。她现在不想多说什么，只说“现在讨论判决的影响还太早”。
来源：温房网综合CBC, LawsonLundell, FASKEN