耍赖没用！加拿大买家毁约百万豪宅！定金打水漂，还得倒贴$240万！

据温房网综合报道：在房产交易里，要是买方没能按时办完交易手续，卖方一般有两项主要权利：一是没收买方已经付的定金，二是针对买方违反房产买卖协议（APS）的行为，进一步要求赔偿这笔违约行为带来的额外损失。

不过需要明确的是，卖方不能坐视损失扩大，必须采取合理措施减少损失。最常见的做法，就是将房产重新挂牌，出售给其他意向买家。

特别是在房价下跌的市场环境下，重新出售的价格很可能低于原约定成交价。这种情况下，根据法律规定，原买方需承担这部分差价损失。

当然，买方也不会随便同意全额支付这笔差价，通常会想办法找理由反驳，最常见的就是说“卖方重新卖房时，没尽到合理的减损责任”，比如没尽力争取更高的卖价、营销方式不对等。

但这里有个关键：买方要想证明这一点，得拿出足够的证据，举证压力不小，必须向法院提交有说服力的材料，安省最近有一起案子，就清楚地说明了这一规则。

$838万房产交易，最终黄了

这起案件发生在安省密市，涉及一套高端房产，原约定成交价为$838.5万元，案件的核心就是这套房产的交易失败及后续赔偿纠纷。

2023年5月，被告（买方）与原告（卖方）正式签署了房产买卖协议（APS），协议中明确约定，买方在接受要约时需支付一笔定金，后续在2023年6月再支付一笔额外定金。

交易一开始就出现了问题，买方没能在最初约定的交割日完成交易。

不过，考虑到买方后续支付了额外定金，还支付了按日计算的补偿金，卖方同意延长交易交割期限。

之后，卖方又一次同意延期，将最终交割日定在了2023年10月16日，但即便如此，买方最终还是没能完成交易，这笔房产买卖彻底失败。

按照法律规定和减损义务，卖方在交易失败后迅速将该房产重新挂牌，最终以$655万元的价格售予另一位买家。

卖家索赔超$200万，买方急了

交易失败后，卖方向法院起诉买方，要求赔偿因违约造成的全部损失。索赔金额主要分为两部分：

1.差价损失：原成交价与重新出售价的差额，共计$183.5万元（$838.5万-$655万）；

2.持有成本：房产在延长期内产生的各项费用，共计$55万元。

对于卖方主张的$55万元持有成本，买方没有提出任何异议。双方的核心争议点，完全集中在“差价损失”上。

买方认为，对方在重新出售房产时，没有尽到合理的减损义务，所以自己不应该承担全部$183.5万元的差价损失。

面对买方的抗辩，卖方直接向法院提出了“简易判决”申请。

所谓的简易判决，就是如果法院经过审查后认为，这个案件事实清晰、争议不大，不需要进行全面的法庭审理，仅凭现有材料就能做出公平公正的裁决，且不存在需要通过正式审判才能解决的实质争议，就可以直接做出判决，无需浪费时间和精力进行完整庭审。

而对于买方来说，要想阻止法院做出简易判决，就必须向法院提交足够的证据，证明这个案件存在需要通过正式审判才能解决的实质争议。

需要特别注意的是，买方此时不能仅靠口头否认或空泛指控，而必须在这个阶段就提交自己最有力的证据。

因为法院会假定——当前双方提交的材料，就是正式庭审时能拿出的全部证据。

买方嘴硬不认账，却拿不出半点证据

本案中，买方提出两项主张，试图证明卖方未尽减损义务：

1.卖方应提交专家意见，说明当时市场状况及针对高端房产的合理营销策略；

2.卖方挂牌价过高——买方声称，当时卖方本可以接受一份总价更高的报价：买家支付$700万现金，另由卖方提供$200万贷款支持（即由卖方为买方提供部分购房贷款，买方分期偿还），合计对价约$900万，远高于最终的$655万成交价。

面对买方的指控，卖方提交了充分的证据，逐一反驳，证明自己已经尽到了合理的减损义务，具体证据包括：

1. 房产在买方违约后的两周内，就重新挂牌出售，初始挂牌价与双方最初签署买卖协议（APS）时的约定价格一致，不存在拖延挂牌、故意高价挂牌的情况；

2. 后续根据市场情况，卖方多次对挂牌价进行了下调，并且保留了所有与潜在买家的价格讨论记录，证明自己一直在积极争取更高的售价；

3. 除了重新出售，卖方还考虑过将房产出租，以此减少持有期间的损失，并非只单一依赖出售这一种方式；

4. 卖方采取了多渠道推广方式，不仅通过MLS挂牌，还通过其他渠道进行宣传，包括面向高端潜在买家的杂志广告，尽最大努力寻找合适的新买家。

更关键的是，买方虽反复质疑$655万转售价过低，认为房产本应卖出更高价格，但始终未向法院提交任何评估报告或其他证据，证明该转售价低于当时的市场合理价格。

即便法院已特意延长数月时间，给予买方补充证据的机会，买方最终仍未提交任何实质性证据来支撑其抗辩主张。

结合双方提交的所有证据，法官最终做出认定：

• • 买方没能提交任何有效证据，证明卖方在争取最佳售价过程中存在不合理行为；
  • 卖方提交的证据充分，足以证明其已采取合理、可行的措施——积极寻找新买家、争取更高售价；
  • 最终$655万转售价真实反映了当时市场情况，也真实体现了卖方因买方违约而失去的交易利益。

因此，法院最终判决：被告（买方）需向原告（卖方）支付全部$183.5万元的差价损失，加上双方已经认可的$55万元持有成本。

此外，买方还需支再付判前利息、判后利息，以及$20693.85元的诉讼费用，合计赔偿金额超过$240万元。

来源：温房网综合realestatemagazine