惊呆! 加拿大这省推出2%首付购房计划 背后竟藏致命陷阱 专家怒批!

据加拿大地产周刊综合报道：新斯科舍省房地产市场正在经历一场剧烈震荡。就在房价暴跌、库存激增的当口，省政府却推出了一项首付低至2%的购房计划，这个时机选择引发了广泛质疑。

这个省份的房地产市场曾经历了令全国瞩目的疯狂增长。从2020年1月到2022年4月，典型住宅价格飙升了84.5%，涨幅甚至超过了加拿大移民潮带来的全国性房价上涨。

低利率环境加上大量来自多伦多寻求更便宜住房的居民涌入，共同推动了这场投机热潮。

但好景不长，市场已经急转直下。销量回归正常水平，库存却在持续攀升，大量投资者持有的新建房源即将涌入市场。

就在这个节骨眼上，新斯科舍省政府认为现在正是“帮助”首次购房者入市的最佳时机。

这项名为首次购房者试点计划的新政策，允许买家仅用2%的首付就能购房，由信用社管理，省内纳税人提供担保。

计划规定购房者必须是加拿大公民或永久居民，年满19岁，且从未拥有过房产。贷款上限为50万加元，利率不超过最优惠利率加2个百分点。

然而这个看似诱人的计划暗藏玄机。最大的问题在于，借款人在拥有20%房屋净值之前，无法转换到其他贷款机构。

这意味着买家失去了与贷款机构谈判利率时最有力的武器——货比三家的选择权。

被困在一家贷款机构的借款人毫无议价能力。虽然利率上限设定为最优惠利率加2个百分点听起来不错，但类似的政府担保贷款通常能拿到最优惠利率减0.5个百分点的条件。

按照2-3%的适度市场增值计算，从2%的首付增长到20%的净值需要大约7到9年的本金偿还时间。考虑到最近房价的急剧下跌，任何增值预期都可能过于乐观。

市场数据印证了这种担忧。加拿大房地产协会报告显示，12月份哈利法克斯现房价格下跌1.8%，全省范围内跌幅几乎翻倍达到3.2%。

公寓价格更是双双下跌3.8%。如果这个计划在12月就已存在，12月1日入市的买家很可能在短短31天内就看到自己的全部首付被抹去，买公寓的话损失会更大。

那么谁来承担这些损失？答案是省政府承担90%，信用社吸收剩余10%。这对纳税人来说是个坏消息，但损失不太可能发生，因为这个计划实际上是一个资本缓冲机制。

这种操作手法并不新鲜，而是房地产泡沫的常见套路。通过将房产所有权从低使用率的投资者转移到高使用率的首次购房者手中，政策制定者实际上是让年轻人来承担损失，从而减轻整体风险。

新斯科舍省的投资者比例确实异常高。加拿大统计局的住房统计项目显示，2023年该省超过30%的房屋为投资者所有，是全加拿大最高的。

更严重的是集中度风险：登记数据显示，哈利法克斯2016年后建造的公寓中约54.8%为投资者所有。

大量新房正在涌向市场。12月份哈利法克斯有13,997套新房在建，同比增长35.9%。其中约88.5%是公寓，而且它们正在快速入市，更多新建项目即将启动。

这意味着两种可能：要么终端用户需求深厚到没人介意这些价格，要么相当一部分是指望别人接盘的投机者。

对于首次购房者来说，在当前环境下购房并非不可，但最好等几个月，至少攒够申请有保险的高比例贷款的首付。

在库存上升的市场中仓促入场并过度扩张，很难看出这会有什么好结果。

来源：加拿大地产周刊综合