气疯! 加拿大华人房主申请再融资, 银行竟擅自拿$5.7万还无息贷款

据温哥华港湾综合报道：2025年本该是陈先生（Raymond Chen）家庭财务重启的一年。

去年12月，这位居住在汉密尔顿的卡车司机与妻子签署了与加拿大帝国商业银行（CIBC）的一份房贷再融资协议。根据协议内容，他们计划用近40%的再融资资金来偿还在一场代价高昂的法律诉讼中积累的大量高息债务。

然而，CIBC却将其中约57,000加元用于提前偿还他们多年前通过“首次购房者激励计划”（FTHBI）所获得的无息政府贷款。该计划是加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）负责管理的一项联邦住房可负担性项目。

《环球邮报》看到的再融资协议中并未提及需要偿还该笔政府贷款，而CMHC也没有要求提前清偿。然而，应CIBC的请求，CMHC在没有书面文件明确表明陈先生及其妻子有此意图的情况下，仍处理了这笔还款。

如今，陈先生表示，他们一家依然背负着数万加元的信用卡和信用额度债务，而再融资后的房贷则增加了超过19万加元。

消费者权益组织“公共利益倡导中心”执行董事兼总法律顾问杰夫·怀特（Geoff White）表示，此事是“一次CMHC和CIBC双方面的重大失误”。

他还指出，这一事件也凸显了当银行依赖产权保险公司来处理房地产交易时，消费者可能面临的风险。产权保险旨在保护购房者和贷款机构免受房产所有权相关问题的损失，而在陈先生的案例中，他和妻子并未聘请律师，如果有律师介入，其职责应包括保障客户利益。

“在这种情况下，银行显然没有获得客户明确的同意。”怀特说道。

银行称符合贷款价值比限制

CIBC以隐私为由，拒绝就个案发表评论。但在今年4月的一封致陈先生的信中，该行表示，由于“贷款价值比”（loan-to-value ratio）的限制，必须提前偿还CMHC的贷款。

按照联邦法规，银行在进行房贷再融资时，通常不得提供超过房屋评估价值80%的贷款。

CIBC发言人Stephanie Marcus在邮件中表示，只要贷款价值比不超过80%，CIBC通常不要求偿还类似陈先生这类无息贷款。

“我们的流程旨在确保客户知情并提供签字授权。”她说。

然而，陈先生表示，在申请再融资过程中，银行从未告知他需要偿还CMHC的贷款。

被动偿还“共享产权”贷款

2019年，陈先生和妻子参与了由时任总理贾斯廷·特鲁多政府推出的“首次购房者激励计划”。通过该计划，合资格的首次购房者可以向政府无息借款最多相当于购房价10%的金额，以减少其贷款金额和月供负担。作为交换，政府会获取房屋的一部分产权份额，并在房屋出售或25年期满时回收本息。

这类贷款会以第二抵押贷款形式登记在房产上。

该计划因需与政府共享房产升值收益而不受购房者欢迎，已于去年3月停止接受新申请。

陈先生提供的电子邮件记录显示，在去年11月他首次与CIBC接洽时，就已如实披露这笔政府贷款。

他与银行签署的再融资协议列出了多项计划用新贷款偿还的高息债务清单，但文件中未提及这笔FTHBI贷款。

尽管如此，陈先生与妻子签署协议后，银行却将约57,000加元（比贷款本金多出近17,000加元）用于偿还CMHC。这一还款总额包括贷款本金、约16,000加元的政府产权增值份额，以及少量手续费。

事后才得知贷款被清偿

陈先生表示，他是在去年12月底收到CMHC的邮件通知后才知道这笔无息贷款已被偿还。他说，如果事先知晓这一安排，他很可能不会继续推进再融资。

CMHC发言人Monique LaPlante在邮件中表示，CMHC无法就个案评论，但“建议借款人直接联系其贷款机构获取进一步解释”。

她补充说，没有正式的申请表要求借款人在请求偿还FTHBI贷款时签署。“根据情况不同，偿还请求可以由借款人本人或第三方（如律师或主要贷款人）提出。”

“当由主要贷款人发起请求时，CMHC依赖其核实并传达借款人意愿。”她说。

缺乏律师介入问题频出

怀特律师指出，CIBC有责任获得客户明确授权，而CMHC似乎也未尽到核实借款人意愿的义务。

他还补充说，通常在房贷再融资过程中应有律师参与，以确保借款人的意图得到尊重。

但在陈先生的案例中，是产权保险公司而非律师处理了包括偿还CMHC贷款在内的再融资手续。

加拿大安省并未要求房贷登记或解除必须由律师签署。律师事务所 Siskinds LLP 房地产部负责人Matt Wilson表示，由产权保险公司代办再融资是银行常用的“内部手续”（in-house refinance closing）做法，费用较低。

但他指出，当没有律师在场时，“没有人能解答借款人疑问，也没有人代表借款人利益。”他强调，在复杂或特殊情况下，更应确保有律师参与。

通常情况下，律师在代表银行处理再融资时，也需履行为借款人提供一定保护的职责。

陈先生计划向银行监察专员申诉

陈先生表示，他已在CIBC内部对该事件进行申诉。如果对银行回应不满意，他将通过加拿大独立银行监察机构——银行服务和投资监察员办公室（Ombudsman for Banking Services and Investments）继续申诉。

来源：温哥华港湾综合