据温哥华港湾综合报道:在加拿大住房体系的核心,正在悄然发生一场革命——不是在城市天际线上,而是在其最具影响力的保险机构——加拿大按揭与住房公司(CMHC)的资产负债表上。
几十年来,CMHC 一直是帮助加拿大人购房的“看不见的手”:为买家提供担保,稳定贷款机构,并在市场信心动摇时向市场注入流动性。但正如其 2024 年年度报告所揭示的那样,这只手已经转向。

就像我们的欧洲同行在几十年间逐步从鼓励购房转向机构化租赁住房开发一样,CMHC 也开始着力扶持住房经济的另一个支柱:租赁开发。

这不仅是一次战略调整,更是一场渐进的结构性变革,重塑了 CMHC 所服务的对象、资本的流向以及住房系统中风险的分配方式。也许几十年后,我们会感谢 CMHC,因为现在的租赁住房已经填补了此前大幅减少的公寓供应缺口。
许多房地产专家谈论所谓“2028 年的供应缺口”,届时公寓开发管道彻底干涸、新房供应也将短缺。但如果我们继续以目前的速度建设租赁住房,这个问题可能就不复存在。

数据是最有力的证据
先从最基本的“意图指标”说起——即保单余额。
2024 年,CMHC 在多户住宅上的保险余额达到了 2130 亿加元,而前一年为 1680 亿。与此同时,单户住宅的保险余额降至 1620 亿。这种“反转”可谓历史性时刻。CMHC 有史以来首次,其资产组合的重点不再是“拥有房产的梦想”,而是“租赁的现实”。

不仅是金额,还有住房单位数量。
CMHC 去年为 283,700 个租赁单位提供了保险,同比激增 28%。主要驱动因素是 CMHC 的 MLI Select 项目——目前几乎是开发商唯一能负担得起建房的融资方式。而同期用于自住房贷款的单位数仅为 49,600,增幅仅 3%。过去十年,这种差距从细微逐渐演变为巨大,且自 MLI Select 于 2022 年推出以来,增速进一步加快。

这个分化趋势,讲述了加拿大住房未来的发展方向,也揭示了谁可能会被甩在后面。
保费、违约与风险成本上升
再看看资金流向,图景就更清晰了。CMHC 在多户住宅保险业务中收取了 16.7 亿加元的保费和费用,同比大增 73%。租赁保险如今已成为该机构保险收入的最大来源。
但保费增长也带来了波动性风险。
CMHC 的保险服务费用率(衡量风险调整后的成本)在 2024 年攀升至 12.6%。该机构将上涨主要归因于“魁北克地区多户贷款违约数量上升”。逾期贷款数量从去年上升至 129 笔,增长 8%,尽管由于保险组合整体扩大,官方违约率(0.35%)略有下降。

负债增加,缓冲减少
与多户住宅保险相关的负债飙升 34%,达到近 50 亿加元。为了对冲这部分风险,CMHC 将其“合同服务利润”储备(即未实现利润的缓冲资金)提升至 34 亿加元。
不过,它最大的防御动作并不在报表上,而是体现在分红策略上。
2024 年,CMHC 大幅削减了向政府的分红,主动囤积资本,为 2026 年 OSFI 将推出的新多户住宅资本框架做准备。换句话说,CMHC 正在为一个更高资本要求的监管环境提前“蓄力”:承担更多风险,减少资金流出。
这是一种稳健的治理方式。但同时也强调了 CMHC 在租赁市场中的参与度有多么巨大,潜在风险有多么显著。

资本市场也在同步转向
资本市场从不说谎。2024 年,它跟随 CMHC 的步伐,全面涌入租赁领域。
多户住宅相关的国家住房法案抵押证券(NHA-MBS)发行额飙升至 527 亿加元,较上年增长 41%。相比之下,业主自住房的抵押证券几乎停滞。2021 年以来的趋势清晰可见:开发商及其融资银行日益依赖 CMHC 保险支持的新租赁项目。

更关键的是,越来越多的这类抵押贷款被划归为“可负担性挂钩证券”,也就是与 MLI Select 项目挂钩的产品。该项目鼓励开发商建设能源高效、无障碍、可负担的住房。2024 年,共发行了 388 亿加元的这类证券,远高于上一年的 290 亿。
这是一个巧妙的设计。但当前的体量已使 CMHC 不仅是激励者,更是制定者。它几乎可以决定租赁住房开发的“游戏规则”。
资本流动即政策方向
我们正目睹加拿大住房政策重心的一次再校准。
相比于单户住宅,租赁项目获批更快、建设更密集、融资更高效,而且更符合减碳目标、城市集约化发展,以及 CMHC 的可负担性框架。对于联邦政府来说,CMHC 的多户融资引擎就是“解药”。
但这种“解药”也有代价。
每一块投向租赁项目的保险额度,都是从支持业主购房中“抽”走的一块砖。每一个便利租赁融资的政策调整,都会使业主之路变得更长、更难、更少补贴。
结果?我们正构建一个以租赁为主的住房体系——不是偶然,而是刻意设计。
当倾斜变成倾覆,怎么办?
毫无疑问,加拿大迫切需要更多租赁住房。也没人质疑 CMHC 的工具日益强大、灵活、精准。
但问题来了:在解决当前危机的同时,我们是否正无意识地走向另一个危机?
加拿大住房体系一直依赖于租赁与拥有之间的良性平衡。一者提供流动性,另一者提供稳定性;一者给予灵活性,另一者积累财富。当这种平衡被打破,社会流动性减缓,贫富差距拉大,“中产梦”的根基将动摇。
CMHC 正以前所未有的规模支持租赁经济。这既是巨大的机遇,也蕴含巨大的影响力。而“影响力”,若缺乏监督,终将转化为“脆弱性”。
致各方利害关系人
如果你是开发商,CMHC 向你发出了明确信号:现在是你出手的时机。资本在流入,保险有保障。只要你满足其对可负担性、能源效率和可达性的要求,它就会为你“保驾护航”。
更大的问题,是宏观经济风险。开发商必须判断:我们是否正处于租赁供应“过度建设”的边缘?特别是在人口增长放缓、租金下降、空置率上升的背景下。这种风险尤其在卡尔加里愈发明显——2023 年,很多 MLI Select 项目基于 2% 空置率建模,但最终进入了 7% 空置率的市场。埃德蒙顿也可能走同一路径,目前大量多伦多买家正投资该市的 MLI Select 多户项目。

尽管多户贷款违约率并未上升,但违约“数量”确实在增加,考虑到阿省历史上的地产“繁荣-萧条”周期,人们无法不担心。
此外,目前全国在建租赁住房数量相对于现有租赁存量的比例,是数十年来的最高水平,其中部分地区(如 BC 省、大西洋地区)尤为脆弱。如果人口增长不能支撑需求,这波“供应洪峰”或将直接推高空置率。说实话,6% 甚至更高的空置率都不是不可想象的,我们现在才 2%。

如果你是投资者,跟着“钱”走。以 MLI Select 为主的租赁证券是当前流动性的热点所在。
但如果你是政策制定者、购房者或贷款机构?你需要提出更尖锐的问题:
* 在这个向机构租赁倾斜的体系中,谁来为首次购房者撑腰?
* 有哪些保障措施可以确保租赁驱动的风险不会压垮 CMHC 的核心使命?
* 如何在钟摆摆得太远之前,重新恢复平衡?
毫无疑问,加拿大的住房未来一定是“租赁化”的。但更重要的问题是:它是否也能实现公平、可持续与韧性?
来源:温哥华港湾综合