买房=发财? 资深专家揭真相: 加拿大房市成赌场, 年轻人已被彻底淘汰

据温哥华港湾综合报道：近日，四分之三的加拿大人表示，他们对总理马克·卡尼解决住房可负担性危机的主张毫无信心。

像大多数省长和市长一样，卡尼承诺要“大力兴建”，以刺激创纪录的住房建设。但安格斯·里德研究所的民调显示，公众对此不仅持怀疑态度，甚至已陷入绝望。

尽管选民在复杂的房价灾难面前感到迷茫——温哥华地区的平均房价高达120万加元、多伦多为110万加元——但至少一位资深住房分析师明确指出，加拿大的困境在很大程度上是由于投资者激增所导致。

房地产公司 Realosophy 总裁约翰·帕萨利斯（John Pasalis）在其新报告《大抛售：我们的家园如何变成别人的生意》中写道，政客正在背弃真正需要住房的人，却向一代选民兜售“幻想”，让人以为他们那些过时的主张能让房屋变得可负担。

> “只要政客和房市经济学家坚持‘增加供应’是唯一的解决办法，而无视投资者需求背后的金融驱动机制，我们就永远无法解决问题。这不仅是供应问题，更是住房金融化的问题，”帕萨利斯写道。

他指出，加拿大正处于一个关键的十字路口：过去我们误以为今天的住房市场只是父母时代市场的“升级版”，但现实完全不同。现在的住房早已不再主要由本地家庭购买，而是成为全球投资者追逐的金融资产，早已脱离了本地收入的承载力。

根据数据，去年加拿大有30%的房屋由投资者持有（包括国内外），他们买房并非为了自住——这一比例在10年内增长了50%。

在卑诗省，过去十年新建公寓中有一半被投资者买走；而在安省，这一比例高达57%。帕萨利斯指出，政府政策对此负有很大责任。

他认为这种投资狂热造成两个重大问题：

1. 年轻一代越来越买不起房。

2. 投资资金被动地流入房地产囤积，而非进入商业创新或优质就业领域。

谁是这些“投资者”？

答案可能令人惊讶甚至不安。帕萨利斯指出，这个群体从给孩子在大学附近买房的家长、到闲置炒房的海外投资者、再到在加拿大和美国各地收购低层住宅出租的价值数十亿美元的公司，都被划入“投资者”范畴。

不幸的是，大多数政客似乎并无意遏制这个庞大的投资群体。

一项2023年的研究发现，近四成的联邦国会议员本身就是房地产投资者或房东。而卡尼是否持有投资性房产不得而知，因为他以“盲信托”为由拒绝公开个人资产。

此外，政客高度依赖房地产开发商的政治捐款。例如，卡尼今年2月曾参加自由党在温哥华的一场筹款活动，场内宾客几乎都是卑诗省地产圈的大人物。

帕萨利斯指出：“加拿大已经变成一个‘只要买房等待涨价就能变富’的经济体，不需要发明、创造或建设任何东西。”

这也解释了为什么自由市场那套“增加供应就能压低价格”的逻辑在房地产上根本不成立。房子不是吸尘器——

* 房屋是人类生活的必需品；

* 购买后房屋往往升值，而不是像商品那样贬值。

帕萨利斯指出，过去一个可负担的住房价格是家庭年收入的四倍。而现在，在多伦多这个比例已经达到了10比1，在温哥华更是高达12比1，令人绝望。

更糟的是，市场对投资者的依赖也导致建房类型严重失衡。

帕萨利斯说，投资者推动了公寓价格远高于正常水平，因为他们拥有比普通购房者更强的资本和融资渠道。他们还深刻影响开发商的项目决策——建造的是回报率最高的小户型，而不是年轻家庭真正需要的中型、三卧住宅。

温哥华和多伦多正是这一现象的典型：到处都是小户型高楼，很容易出租，但不适合定居。

政府该怎么办？

在TD银行的调查中，近六成年轻和中年人表示“买房已不现实”。那么政府如何帮助这部分人？

帕萨利斯的建议之一是：提高投资性房产的资本利得税。

目前，加拿大的资本利得税率低于普通收入税。他主张，应取消这种优惠待遇，将投资型独立住宅的增值部分按普通收入税率征税，从而改变激励机制。

这不是为了“惩罚”投资者，而是为了重新校正市场导向。

尽管开发商和政客可能会强烈反对，但帕萨利斯的结论是明确的：加拿大正经历一场住房市场的模式转变，必须尝试真正具有变革性的解决方案。

来源：温哥华港湾综合