TD银行打脸自由党: 每年50套房根本不可能! 最后救命稻草原来是它?

据温哥华港湾综合报道：自由党政府在竞选中提出了一项雄心勃勃的住房计划，承诺每年新建约50万套住房。然而，道明银行（TD）周二发布的一份报告指出，政府提出的政策恐怕难以实现这一目标。

报告指出：“目前所审查的政策很可能远远无法填补加拿大每年平均21万套住房完工量与联邦政府未来十年每年交付50万套住房目标之间的差距。”

自由党的住房计划被宣传为自二战以来最具雄心的全国住房政策，其中包括多项刺激住房建设的举措，例如：

* 对首次购房者购买价格不超过100万加元的新建住房免征商品服务税（GST）；

* 降低开发费用；

* 恢复1970年代的多单元住宅建筑计划（MURB），为专门建造的出租房提供更多税务激励。

报告指出：“综合来看，这些措施最多可能将住房开工量在基准情境上提高1.5万至2万套。不过，这一影响更可能在中期体现出来。”

报告作者、TD经济学家Rishi Sondhi指出，如果要让住房可负担性恢复到疫情前的水平，加拿大的年住房开工量目标应为40万套，而不是50万套。

他说：“疫情开始后，加拿大房价飙升，严重侵蚀了住房可负担性。要回到疫情前的可负担水平，大约需要40万套的开工量。虽然这不是加拿大历史上最佳的住房负担环境，但相对合理，可能接近2000年代初的水平。”

然而，报告预测，在短期内，住房开工量实际上会下降：2026年预计为21.5万套，而2024年则为24.5万套。

多种经济因素导致住房开工放缓，包括：人口增长放缓、多伦多公寓市场出现供应过剩、建筑成本上升以及经济不确定性。

报告还强调，建筑行业劳动力供应短缺是实现住房开工目标的另一大障碍。随着大量工人逐步退休，这一问题将在未来十年加剧。

据联邦政府估计，加拿大住宅建筑行业目前雇佣了约60万人。根据BuildForce Canada去年的一份报告，为弥合住房缺口，建筑行业的劳动力需扩大至约104万人。

报告指出：“考虑到人力需求和退休因素，加拿大建筑行业到2034年预计将短缺10.8万人。以当前的生产效率水平，要在10年内实现每年40万套住房完工，加拿大的住宅建筑劳动力每年需增长16%。”

Sondhi 还指出，加拿大联邦和省级政府推出的雄心勃勃的基础设施建设项目将进一步加剧劳动力紧张，住宅建设将不得不与基建项目争夺同一批工人。

此外，对于自由党计划中包括的减少官僚程序、加快审批流程以及全国推广标准化住宅设计等措施，Sondhi 表示难以量化其带来的住房开工增量：

> “即使这些尚未建模的措施生效，它们本身也难以填补住房缺口。”

不过，Sondhi 认为，自由党政府住房计划中的一个政策措施或许可以发挥关键作用——承诺向加拿大模块化住宅建造企业提供数十亿融资，由新设立的联邦住房机构Build Canada Homes负责管理。

报告还提到其他国家的成功经验，例如日本和瑞典，它们通过发展预制住宅建造大幅提升了住房供应。研究表明，模块化建筑可将施工时间缩短50%、成本降低20%。

Sondhi 表示： “如果政府真想实现目标，这部分必须扮演关键角色，因为其他措施本身不够力。”

模块化住宅企业主：“我们能提供的是速度”

在新不伦瑞克省伍德斯托克的 Ironwood 模块化住宅工厂里，工人们每周可以建造一栋房屋。

业主 Mark Gaddas 指着一栋已经施工三天的房屋说，石膏板已经开始安装，而在传统的现场施工中，这通常要等到房屋具备防风雨结构后才能进行。这就是室内建造的一个优势。

> “这就是我们为什么能逐渐提速的原因之一。” 他说。

Ironwood 成立于 2018 年，目前距离搬入一个面积是现有厂房十倍的新工厂只剩几个月时间。新厂房将能容纳更多建筑项目，并通过引入自动化提高效率。省政府和联邦政府为此提供了总计250万加元的可偿还贷款。

Gaddas 表示：“我们现在专门建造定制的模块化住宅。新工厂将使我们有能力进入多户住宅市场，比如建造酒店、大学宿舍等。”他补充说，届时“将同时有10到15栋房屋在建”。

模块化住宅在加拿大住宅市场中仍占据极小比例，但加拿大总理马克·卡尼已表示，预制和模块化住宅代表着未来。联邦政府已承诺将向预制住宅建造商提供250亿加元融资，以实现全国住房建设速度翻倍的目标。

卡尼还承诺，将通过大宗订购预制住宅单元来维持市场需求的稳定。

Gaddas 表示：“这不是解决住房危机的万能钥匙。但它是解决方案的一部分。我们能提供的是速度。”

来自新不伦瑞克大学异地建设研究中心的创新与运营总监 Brandon Searle指出，异地建设已有百年历史，往往在危机发生或期间会重新受到重视。

Searle 认为，预制和模块化住宅是解决住房危机的一个“重要拼图”：

> “我会说它们是很大的一块。”

他解释说，这种建造方式未必比传统住宅便宜，但施工速度更快，用工更少，浪费也更少。由于施工前大部分决策已确定，因此成本更可控。

不过，Searle 也指出，该行业面临规模化障碍，包括高昂的初期投资成本、不统一的政策体系，以及企业所依赖的持续性需求尚不明确。

> “政府应发挥作用，创造可持续需求，同时激励企业在创新和自动化方面加大投入。”

他还提到，获得融资或保险也是一大挑战，目前研究中心正探索这一领域，看联邦政府能否在项目承保方面提供支持。

加拿大住宅建造协会（CHBA）首席执行官Kevin Lee指出，该协会成员中很少人选择建造模块化住宅，主要是因为传统建房方式在现有劳动力条件下已经形成高效体系，大多数建造团队是小型队伍。

Lee 解释道：“传统体系的运作方式有点像工厂——只是房子不动，工人动，在每套房子中重复相同操作。”

这种方式更依赖人工，但管理成本更低。

他承认，工厂建造住宅在未来将发挥重要作用，其最大优势仍是施工速度，但前提是政策体系必须配套改革。他强调：

> “在市政层面，从一个城市到另一个城市，你不能建造相同的房子，因为每个城市的附例、分区要求，以及对省级建筑规范的解读都不一样，甚至同一个城市内部也可能差异巨大，这让任何规模化操作都非常困难。”

Ironwood 的新工厂将引入更多自动化设备，例如自动锯木机，甚至计划安装可一键打钉或旋钉的机械臂。

Gaddas 表示，公司正在借鉴瑞典等欧洲国家的最佳实践，在这些国家，模块化住宅已彻底改变了住房建设产业。

> “他们的自动化水平远超我们，”Gaddas 说，并补充道瑞典有一家制造商甚至拥有“零人工生产线”。

> “机器人可以自动建造我们所说的这些房屋各个结构组件。”

加拿大按揭与住房公司（CMHC）首席经济师Mathieu Laberge指出，这类住宅在加拿大仍属小众，但在瑞典，90%的房屋采用某种形式的异地建设技术。

他表示，这并非一蹴而就。早在1960年代，瑞典政府就将其定位为未来技术，并出资支持建造项目，以创造基础市场需求。

> “现在，他们已不再需要政府支持，因为这是一个自给自足的产业。而加拿大正处在起步阶段。”Laberge 说。

Laberge 和 Gaddas 都指出，公众对模块化住宅存在诸多误解，例如误以为模块化就是千篇一律，无法定制。

> “那是错误的，”Laberge 说，“这些房子美观、质量高、保温性好、适应加拿大气候。所以我们需要纠正这些误解。”

来源：温哥华港湾综合