房东被CRA起诉！房屋长期“低价”出租给父母，报税时以“租金亏损”申请抵税

案件回顾：把房屋长期“低价”出租给父母

纳税人拥有三处出租物业，其中一处是他于 1996 年作为投资物业购买的，“唯一目的是”产生收入。他的父母是第一批租客，他们于1996 年 10 月签署了一份为期五年的租约，同意每月支付$900加币的租金，外加水电费。

当租约于 2001 年9 月到期时，以相同的条款签署了新的一年期租约。租约到期后，没有签订后续租约，但他的父母继续每月支付$900的房租。

2016 年，纳税人的父亲去世，他的母亲继续住在该物业中。由于他母亲的月收入仅够支付她的个人生活费用，如杂货、电话和互联网，因此纳税人从 2016 年开始没有向她收取任何租金，直到她于 2020 年 2 月搬进护理机构。

房产空置：因归属权与兄弟姐妹发生冲突

当时，纳税人想将房产出租给新租户，并开始搬走父母的家具和个人物品，并计划清洁和粉刷整个房产。但随后，纳税人和他的一些兄弟姐妹之间发生了冲突，他们认为该房产是他们母亲遗产的一部分。争论焦点是，该房产实际上是他们的父母在 1996 年购买的，但由于他的父母没有资格获得抵押贷款，因此登记在纳税人的名下。

由于这种冲突，在产权上登记了“未决诉讼证书”，阻止了纳税人出租该物业。结果，这套物业一直空置到 2023 年。

纳税人花费了大量法律费用来捍卫他对该财产的所有权和所有权。他和他的兄弟姐妹之间的事情最终于 2022 年 11 月得到解决。

和解记录支持以下结论：

虽然纳税人在 2020 年和 2021 年拥有该财产的独家合法所有权，但该财产是为他的父母以信托方式持有的。2023 年 4 月，安大略省高等法院下令将其出售，并将出售净收益留给他母亲。

新问题来了：租金损失和法律费用是否可以抵税

税务法院面临的问题是纳税人是否可以以2020 年和 2021 纳税年度的租金损失和法律费用抵税。

在审判中，纳税人作证说，他在 1996 年向父母收取的租金“反映了当时类似房产的市场价格”，尽管他承认这“刚好足以支付抵押贷款和房地产税”。

他进一步承认，他实际上并没有盈利，并且多年来一直报告租金损失。从1996 年到 2016 年，他从未增加租金，当他父亲去世时，他没有向母亲收取任何租金，“出于同情的理由”。

法官提到了2002年“开创性”的加拿大最高法院一例案件，此案件推翻了旧的“合理利润预期测试”，发现，如果某项活动不涉及个人因素，并且是以足够商业的方式进行的，则应允许纳税人扣除与该项活动有关的费用，即使该活动造成了一定的损失。

然而，在本案中，法官并不相信纳税人真的打算从财产中实现利润：

• • 首先，他的租户，也就是他的父母，与纳税人是近亲；
  • 其次，从1996年到2016年，20多年的时间里，租金没有增加，在他父亲去世后的另外四年里，也没有向他的母亲收取或收取租金。

因此，法官推断，纳税人和他的父母之间的“真正安排”只是为了确保支付抵押贷款和财产税，而不是通过出租房产来获利。

因此，法官得出结论，纳税人在审查的纳税年度内没有来自企业或财产的收入来源，因此他无权抵扣租金损失。

纳税人在登记“未决诉讼证书”后还产生了近$120,000的法律费用，他试图在 2020 年和 2021 年的纳税申报表中以此来抵税。

法官转向了《所得税法》，该法规定纳税人可以扣除为赚取利润而产生的费用，但要受到各种限制。其中一项限制是，“除非是为了从业务或财产中获得或产生收入而进行或发生的”，否则

不得进行任何扣除。由于法官已经确定申请那税减免人没有收入来源，因此法律费用不可扣除。

法官继续指出，即使有收入来源，《税法》也禁止扣除“个人或生活费用”。由于纳税人基本上是为他的母亲以信托方式持有财产，因此他与“类似于遗产诉讼”的家庭纠纷相关的法律费用与收入来源无关，因此不能抵税，因为它们是个人开支。

此案给华人警告，如果符合这两种条件，那么久无法在报税时用“租金亏损”申请税务抵扣——

1、并不是以盈利为目的出租房子的：比如把房屋长期“低价”出租给近亲；

2、没有其他收入来源。

此案也给这2年因为按揭贷款利率高企导致租金无法弥补房贷的房东提了醒，这个亏损在报税时是可以作为抵扣的。

来源：大温炬焦综合