惨! 加拿大楼花违约潮爆发: 有人半价割肉仍被索赔$86万, 投资客血亏崩溃

据温哥华港湾综合报道：“VIP贵宾优惠”——尼扎尔·塔吉丁（Nizar Tajdin）回忆起 2021 年底房地产经纪人对他说的话。  只需支付 5% 或 10% 的首付款，就能购买一套正在建设中的小公寓，位于世界上最热门的房地产市场之一。  几年后，把它卖给别人，赚取巨额利润。

这位 41 岁的蒙特利尔物业经理在Forest Hill购买了一套价值 85.5 万加元的单间公寓，并支付了 8.55 万加元作为首付。

他清楚自己永远无法获得这套公寓的贷款，但房产经纪人向他保证，会在交房前找到新的买家接手这笔交易，而且届时房价会更高。

“现在我们都觉得这听起来太荒谬了，但当时，多伦多房地产市场发展良好，每个人都充满希望。”他回忆道。

“人们在房地产市场上不会亏钱，他们不应该亏钱。”

然而，如今几年过去了，这套公寓的价值下降了，而塔吉丁也无法获得房贷。他现在被开发商 CentreCourt 起诉，除了被没收定金外，开发商还要求他支付约 86 万加元的损害赔偿金及税款，指控他违约。

随着预售楼花市场低迷，大量买家无法完成交易，开发商正采取法律手段追讨损失，以免收入大幅缩水。

《星报》查阅了近 130 起诉讼案件，这些案件均由 CentreCourt 和 Mod Developments 两家开发商对未能完成交易的买家提起，涉及多伦多五座公寓大楼。这些买家大多是在疫情高峰期购入房产，并计划在 2024 年交房，但随着市场大幅下跌、利率飙升，他们如今面临巨额亏损。

许多案件显示，投资者以为房价会永远上涨，因此过度投资。一些人本打算在交房前将公寓转售，快速获利。

一些被告在法律辩护中甚至援引了“不可抗力”（Force Majeure）条款，认为房地产市场的“剧变和不可预见变化”导致他们无法完成交易。

两家开发商均未回应《星报》的多次置评请求。

专家表示，这些诉讼可能只是冰山一角。房地产市场正在经历前所未有的动荡，这动摇了长期以来“多伦多房地产市场稳赚不赔”的信念。

由于大量买家放弃交易，开发商被迫取消项目，这可能影响未来几年新房供应。

“即使在金融危机期间，也从未发生过如此大规模的购房者违约。”房地产律师马克·莫里斯（Mark Morris） 说道。

“市场上的租赁供应和房屋供应都会受到影响，因为新项目会减少。”

 

“黄金门票”

塔吉丁是数千名在疫情期间涌入市场的买家之一，他们不想错过超低利率带来的难得机会。

他深思熟虑后，最终决定购买，因为房地产经纪人向他保证 “能让他的钱翻倍甚至翻三倍”。

在当时，多伦多地区的房价在短短两年内飙升近 50%，创下历史新高。同时，加拿大央行的利率低至 0.25%，这是自 2008 年金融危机以来的最低水平。

楼花通常需要 3 到 5 年 才能完工，而目前市场上创纪录的竣工量主要是受疫情期间的投资热潮推动的。加拿大统计局的数据显示，2016 年后建成的新公寓中，65% 由投资者持有。

然而，2022 年 3 月，加拿大央行开始加息，以应对通胀飙升。到 2023 年 7 月，基准利率已从 0.25% 提高至 5%，这直接导致房价增长停滞，买家面临房产估值低于购买价的困境。

在楼花交易中，买家先支付首付款（通常为 5%-10%），但交易不会立即完成，房贷也不会立即生效，直到公寓建成交付时才会正式成交。

例如，如果某人在市场高峰期以 100 万加元 购买了一套楼花，而交房时房产估值仅 80 万加元，买家必须自行支付 20 万加元的差额，因为银行通常不会提供超出估值的贷款。此外，利率也可能大幅上升，使贷款更加昂贵。

当市场繁荣时，一些买家会通过“ 转让销售（assignment sale）”的方式将购房合同转让给他人，以避免承担房贷。

这正是塔吉丁的计划。

但在 2020 年签下 2020 Bathurst St. 公寓的合同后（《星报》在该楼盘查阅了 13 起诉讼，开发商索赔至少 1000 万加元），他却再也联系不上他的房产经纪人拉希姆·希尔吉（Rahim Hirji）。

他试图自行寻找买家，但由于市场转冷，几乎没有人愿意接盘。

希尔吉没有回应《星报》的多次联系请求。

当 2023 年房价开始下跌、利率上升时，塔吉丁的焦虑感也越来越强。

这不应该发生。

他认为，利率肯定会再次下降，一切都会好起来。

 

开发商为何起诉买家？

开发商一直有权对违约的买家提起诉讼，但从未像现在这样大规模进行。

据多方消息人士透露，一些大楼的购房者违约率高达 30%。

房地产律师阿卡迪·布舍列夫（Arkadi Bouchelev） 代理了 55 Mercer St. 公寓（该项目涉及 19 起诉讼，索赔至少 1300 万加元）的买家，并表示：“大多伦多地区可能有数千甚至数万人陷入这种困境。”  “他们正好赶上了最糟糕的市场环境。”

开发商通常会在交易完成前几个月联系买家，看看他们的计划。房地产经纪人丹尼尔·福克（Daniel Foch） 认为：  “开发商只是想完成交易，毕竟合同就是合同。”并补充说开发商也有义务为股东提供服务。

 

炒房族损失惨重

一些投资者拥有多个楼花单位，这使得潜在损失更加严重。

克里斯蒂安·托多罗夫（Kristiyan Todorov）在过去五年里估计购买了10套楼花。

“人们没有做足尽职调查，也没有考虑预售市场可能出现的负面情况，因为他们被梦想所吸引，”他在密西沙加一家健康与保健公司的会议室接受采访时表示，他是该公司的所有者之一。

“开发商和房地产经纪人做得非常出色，把最终结果描绘得完美无缺，就像是一部电影。”

然而，如今托多罗夫正被开发商CentreCourt起诉，原因是他未能完成55 Mercer St.的一套两居两卫单元的交易。该公寓位于娱乐区，可以观赏加拿大国家电视塔的景色，大堂配有芬迪 (Fendi) 家具。

这套公寓的售价高于当时的市场价——2020年初，他以超过110万加元的价格购买，并预计4至5年后该房产的估值至少与购买价持平。

但到了2024年初，这套公寓交付时，市场价值已下跌，他无法完成交易。他原计划要么出租，要么自住。据HouseSigma的数据，2025年初，托多罗夫的55 Mercer St.单元以83万加元的价格售出，比购买价低了约27%。目前尚不清楚该单元的出售是否会影响开发商对其索赔的损害赔偿金额。

现在，托多罗夫不仅损失了约20万加元的首付款，还被起诉索赔超过100万加元，并被要求每年支付24%的逾期利息。这种高额利率在《星报》审查的类似诉讼案例中也十分常见，包括塔吉丁（Tajdin）的案件。

截至2025年1月1日，加拿大法律规定贷款的最高利率不得超过35%。

开发商大规模起诉买家

《星报》还审查了CentreCourt对1100 Sheppard Ave. W.公寓买家的41起诉讼（开发商寻求至少3100万加元的赔偿），以及Mod Developments对55 Charles St. E.公寓买家的32起诉讼（索赔金额至少3200万加元）。

尽管有些买家在面临诉讼时仍能找到解决方案，但并非所有人都能拿出资金完成交易。例如，房地产经纪人Nataliya Katsyukevych在2020年3月以约62万加元的价格购买了55 Mercer St.的一间公寓，她一开始就觉得价格虚高。

到了2024年交房时，该公寓的估值已跌至约50万加元，而她发现CentreCourt“完全不愿合作，也没有任何理解。”

最终，她在被起诉后通过再融资成功完成交易，诉讼随之撤销。

《星报》无法核实近130起诉讼中有多少最终被撤销。但很明显，并非所有人都能筹集资金完成交易。

 

市场困境

房地产律师莫里斯（Morris）表示，由于大量买家“成群结队”地放弃预售房产，这对市场的影响是严重的。

房价会下跌，影响那些能够完成交易的买家。例如，如果某人以80万加元购买了房产，但市场上有大量公寓被低价抛售，甚至亏损40%，整个楼盘的房价都会受到拖累。

通常，如果买家违约，开发商会尝试转售该单元，而原买家需支付差价。有时，如果开发商能以接近原价的价格卖出，或者亏损较小，买家可能不用支付额外费用。但由于当前房地产市场处于数十年来的低谷，开发商要么大幅降价出售公寓，要么选择将其出租。

莫里斯还表示，一些开发商可能会“批量出售”几十个单元，以大幅折扣卖给机构投资者，这些机构随后成为该公寓的业主并出租单元。

对大型开发商而言，他们可以撑过市场低谷，但较小的开发商可能会因无力偿还建筑贷款而破产。

据 Urbanation 称，由于市场低迷，房地产项目被取消，专家预测未来三年公寓竣工量将大幅下降69%。

“地狱般的经历”

托多罗夫目前还在与CentreCourt就82 Dalhousie St.的另一套公寓打官司。（《星报》发现该楼盘共有22起诉讼，开发商索赔金额至少为1400万加元。）

他说，这段经历就像是“人间地狱”。

这场风波已经影响到他的健康，并渗透到生活的方方面面。

托多罗夫今年34岁，他承认自己在购房时承担了风险，并且合同中确实列明了可能被起诉的情况。然而，这些合同通常长达60到80页，很多人并没有仔细阅读或真正理解自己正在承担的风险。

他指责开发商的行为“具有掠夺性和不道德”，尽管他承认开发商确实是在法律允许范围内行事。此外，他还将责任部分归咎于加拿大央行，认为其未能明确告知公众疫情期间的低利率不会长期维持。

“人们会因为害怕错过（FOMO）而买房，”他说。

托多罗夫已经决定不再投资加拿大房地产，并寻找新的投资方向。

“过去10年，这种方式都奏效了，直到现在。”

塔吉丁（Tajdin）只买了一套房，但这仍然让他在过去两年饱受压力。

他聘请的律师试图将他的房地产经纪人希尔吉（Hirji）列为共同被告，以分摊赔偿金额，但未能找到对方。

2025年2月，塔吉丁的公寓以不到42万加元的价格售出，比原始购买价低了一半以上。至于他最终需要赔偿开发商的金额，目前仍不清楚。

“我根本不知道我会因为我没有的东西而被建筑商起诉， ”塔吉丁说。

“人们不仅信任像（Hirji）这样的人说的话，还信任多伦多长期以来的房地产市场——过去30年、35年，它一直表现很好。”

来源：温哥华港湾综合