男子提前续房贷 一个疏忽损失$3万！天天举喇叭到RBC抗议

据CTV报道：买房签浮动利率贷款的屋主们这两年可太心痛了。签订贷款合同可真是一件非常重要的事情，一个疏忽就可能造成上千上万的损失。

安省一男子杰拉尔德·科莫（Gerald Comeau）在2021年和加拿大皇家银行 (RBC) 已经签了一个5年期固定利率的贷款，但是他为了另一个更低的仅为2%的5年期固定利率贷款，提前终止了上一个贷款，并支付了3万加元的违约罚金。

然而，当2022年利率开始上升时，他突然接到了银行的电话，银行告诉他“科莫先生，您的利率已经上涨了四倍了。”

科莫坚决表示：“不，你找错人了，去年我就花了3万违约，签订了一份新的固定利率的抵押贷款。”

就在这时，银行告诉他，他签订的是浮动利率的抵押贷款。科莫一听人都傻了。

科莫表示，自己两个月来一直和银行表示自己之前想要的就是一个更低的固定利率贷款，以及自己当初是怎么想的，因为那样才会违约签新合同。然而，科莫称银行却表示：“哦，这太糟糕了，你应该在签名前仔细阅读合同。”

科莫心灰意冷，因为他除了支付了3万违约金罚款外，现在每个月还要为此多支付$1,100加元。

于是，在过去的6个月中，即便科莫身兼两份工作，但是他还是坚持在多伦多市中心的RBC总部前进行单人抗议行动，手举标语：“我为我相信RBC而羞耻”。

RBC个人和商业银行业务总监谢丽尔·布里恩 (Cheryl Brean)表示：“RBC有一套流程，帮助浮动利率抵押贷款的客户了解利率上涨的影响，我们主动与客户联系，讨论各种选择，我们还鼓励客户在有疑问或疑虑时联系RBC。”

贷款机构Mortgage Outlet的抵押贷款经纪人Leah Zlatkin表示，由于利率上升，许多加拿大人都感受到了抵押贷款每月多支付的压力。

Zlatkin说，在签署抵押贷款前，大家都需要对其有完整、透彻的了解。“您需要了解所有细则，了解合同的每一行，并了解转移抵押贷款相关的处罚，以及自己决策可能带来的好处和坏处。”

科莫表示，他会继续在RBC总部前抗议，直到他获得他认为自己签署了的抵押贷款。

“我希望他们尊重我当初的意愿，一份5年期固定利率为2%的合同。”

在加拿大，如果想提前终止抵押贷款，浮动利率抵押贷款的罚款通常是3个月的利息。

但对于固定利率的抵押贷款，罚款通常使用利率差来计算，使用的公式是签署抵押贷款时公布的利率和当前抵押贷款利率差值乘以剩余余额除以12再乘以剩余月份，因为利率差异，罚金可能高达数万加元，具体取决于贷款额。

 

投资公寓赚不到钱 税务局也不减税？

有成千上万的出租房屋并没有为业主带来利润，但如果你是房东，希望加拿大税务局对这些损失给予税收减免，你可能需要回答一些关于你房屋投资方面的棘手问题。

有税务专家表示，加拿大税务局(CRA)向寻求损失税收减免的房东询问盈利能力的信件，并不是什么新鲜事。

据《环球邮报》（The Globe and Mail）的报道，房地产经纪人凯勒(Brian Keller)担任房东已有23年，当他于2021年在纳税申报表上报告与租赁业务相关的损失后，近一年后收到加拿大税务局一份多达6页的调查问卷。

CRA在信中写道：“请提供详细预测，说明你打算如何将租赁业务发展成为牟利的企业。”

凯勒被要求在20天内提交相关材料，而他认为此举近乎“恐吓行为”，他说，“我不敢相信加拿大税务局竟如此厚颜无耻地要求我提供商业计划。”

凯勒自2000年以来，在安省先后拥有多处住宅出租物业。虽然大多数年份都是盈利的，但他有时会报告并申报与租金相关的损失并要求税务减免。而这是他第一次收到这样的信。

“这些信件已经存在很多年了，这不是什么新鲜事，”加拿大BDO会计师事务所专门负责房地产税的注册会计师杜贝(George E. Dube)说：“在很大程度上，加拿大税务局对房地产投资者的规定相当合理。（例如），它们将允许我们扣除抵押贷款的利息成本。”

根据杜贝的说法，CRA提出向凯勒提出的问题，旨在评估此人实际上从事的业务类型。

杜贝说，“购买这些（出租）物业并出售它们是生意吗？你买苹果树是为了摘苹果然后卖掉苹果，还是为了把它砍下来做成圆木？”

换句话说，如果你的投资是一套柏文，其中租金和费用无法覆蓋你的持有成本，但你希望在出售该资产时获得意外利润，那么，从CRA的角度来看，你就是一名房地产投机者，同时还兼任房东。

凯勒表示，他的损失来自租户不付租金以及安省房东与租户局（Landlord and Tenant Board，LTB）的长期拖延，导致租金被拖欠超过12,000元。

加拿大统计局2023年报告称，报税数据显示，2020年有135万加拿大家庭报告了租金收入，其中76.3%的家庭表示有盈利，反之，大约32万人出现亏损。

市场研究公司Urbanation和CIBC最近的一份报告显示，即使是多伦多地区新竣工的柏文也常常无利可图。调查显示，在所有有抵押贷款的新柏文中，只有48%的收入足以支付拥有成本。

据Urbanation称，多伦多地区约39%的柏文由投资者拥有，并将其出租。报告称，虽然2022年租金飙升，但抵押贷款利率也飙升，对那些通过浮动利率贷款借款的人影响尤其大。

杜贝表示，CRA经常会要求那些声称亏损的房东给出答复，这些房东也将房屋出租给亲戚（怀疑损失源于低于市场的租金）。但在大多数其他情况下，如果房东无法证明他们的损失，以及是否有任何计划使他们的单位盈利，亏损就会被否定。

“为什么加拿大政府或纳税人应该资助你的生活方式？”杜贝说。他警告，最好避免提出随后可能会被拒绝的税务减免。“这开始变得有点惩罚性：也许5年后你就要偿还这些税款，再加上加拿大税务局的一些利息和其他处罚。”

来源：超级生活、星岛综合