花$70万造了个后巷屋！房屋增值+月租$5500！别错过3大补贴

在房地产成本飙升和住房短缺的情况下，房主们对自家后院建房的兴趣猛增，可以有房租收入而且可以为物业增值。多伦多的一名房主昌西·伯奇 (Chauncey Birch) 早在5年前就有了这样的想法。

据Globe And Mail报道，2018 年 11 月，昌西在多伦多东区唐人街附近的椰菜镇社区（Cabbagetown）物色了一处投资房。他打算购买、翻新然后出租。这套多单元的房屋位于 63 米（206英尺）深的地块上，他与监督翻新工程的建筑师交谈后，意识到地皮很充足，他可以在房子后院建造一个独立的后巷房（laneway suite）。

昌西说，“在查看了房产的大小、它与巷道的位置以及在该空间建造后巷房的能力后，建筑师说满足初步参数要求。”

当时他就动心了。在和建筑师商量后，他决定选择建造一个带地下室和车棚的3房3卫的房子，希望能吸引一个小家庭成为未来的租户。（比单身稳定，收入高且租金可以定得高）

“我看到了增加那么大空间的潜力，本质上是在现有物业地皮上建造另一个小房子，”昌西说，他对城市的智能密集化和现有土地的再利用很有兴趣。

然而，后巷房听上去的确吸引，但造价并不便宜。在多伦多，后巷房开发建造项目的起价约为 $40万，甚至可以高达$70万。

昌西在他后院造的三层楼套房就花了$70万。而且贷款也是个问题。他原本买下的房屋也有贷款，由于后巷屋的巨大建造成本，他只能从一家私人贷款机构寻求增加20%的贷款，用于完成主屋翻新和后巷房的建造。

房子造好后，现在光这套后巷房就以每月$5,500的租金出租。但昌西说，他建造的动机并不完全是只为了租金收入。“后巷套房的租金很不错，但不是意外之财，因为成本也不便宜。”他说。

但昌西表示，当他准备出售这整套房产的时候，就会看到更大的收益卖出更高的价格，毕竟相当于2套房子、

“也许在你出售的时候，投资回报率可能会产生更大的回报，让你更积极地攀登房地产领域的阶梯。”

昌西先生并不是唯一有这类想法的业主。在加拿大越来越多房主考虑在自家后院建造第二套房。这些额外的物业有很多名称，具体取决于它们所在的城市和位于主物业的地点。比如：祖母房（granny flat）、后巷屋（laneway home）、后院套房（backyard suite）、花园房（garden suite）、或附属住宅单元（accessory dwelling units）等。

多伦多市早在 2018 年夏天就通过了一项附例，使后巷套房的建造变得更加容易。而安省去年也通过了一项房屋改革新规，在某些情况下房主可以无视市政规划分区法，允许在每个住宅地段建造多达三个住房单元。

这些房屋包括地下室单元，后院房，花园房，还有后巷房等，这些单元均可合法出租。

在埃德蒙顿，2017年也通过了类似的章程，允许合法造花园房等物业。

非盈利组织 YEGarden Suites 的联合创始人方先生（音译：Travis Fong）自2017年成立以来一直帮助埃当地房主了解如何建造后院套房。方先生表示，近年来感受到人们的兴趣在稳步上升。2019 年，埃德蒙顿签发了 70 个花园套房许可证。这一数字在 2020 年增加到 92 个，在 2021 年增加到 124 个。

方先生说，“希望建造出租的人约占已建造套房的一半，另一半是为年迈的父母居住建造的，或者可能是他们想让孩子住在旁边。”

方先生说，新建筑的建造过程和融资贷款往往是那些想要造花园套房的人的常见障碍。“这可能是一个相当昂贵的开发项目，”方先生解释说，他估计埃德蒙顿（Edmonton）的建设成本在 $20 万至 $40 万之间。在卡尔加里（Calgary），这个价格可以达到 $60万或更多。

居住在埃德蒙顿和伯利兹（Belize）的特许会计师琳达·海耶斯 (Linda Hayes) 于 2017 年在她的一处投资物业上建造了第一间花园套房。可能是尝到甜头了，此后，她在该城市连造了5间花园房。

不过，所有有想法建后巷房，后院房，花园房的房主都要注意了，有3件事要事先考虑和防备。

1，贷款

后院房不容易获得普通贷款，一般需要“另辟蹊径”。琳达的所有花园套房都是作为全新住宅项目的一部分建造的，因此她能获得普通房屋抵押贷款来为两栋房屋（主要房屋+花园房）的建造提供资金。

她说，“您还可以使用当前房屋的资产净值通过HELOC来支付，这是指房屋资产净值信用贷款额度。”

购买房屋建造后巷房的人的另一种选择是获得“购买加改善抵押贷款”（purchase plus improvement），以在现有房屋的价格之外借入装修费用。

2，预算

人工，建材等建造成本日益飙涨，而且建造房屋耗时起码几个月，可能会有意料不到的开支和延误。所以在准备资金时要留出余地。另外，建造房屋选择有经验的装修商也很重要。

3，额外增加的税

想要建后院房的房主还应记住，增加花园套房会增加您的物业价值，因此会增加您的税。不过房产税（property taxes）和其他一些费用可以通过房东申报租金时可以抵消的开支来减免最后的应缴税。

“对于出租物业，您可以扣除与出租房相关的具体费用，”琳达解释道。“这包括地税、水电费、贷款或HELOC 的利息、打广告租房和维修房屋等项目。”

不过，虽然困难不少，由于加拿大政府鼓励提供更多房源，现在对于后巷房的补助方面也不少。超级生活总结了3大福利，大家可以记一下。

1，新房住宅出租GST/HST物业退税

琳达指出，后巷房可以利用 GST/HST 新住宅出租物业退税。该退税用于退还为后巷房项目支付的部分 GST。但她说，“这方面的规则很复杂，因此最好想与您的会计师查询合作。”

2，最高申请$50,000退税减免

2023 年新的联邦预算案中，有一个重要的税收抵免–多代家庭装修税收抵免（Multigenerational Home Renovation Tax Credit简称：MGHRTC）可以用来获得后院房建造的退税减免。不过需要满足的条件。

琳达指出，“要符合资格，后巷房的居民必须是年长者或有残疾成年人的家庭成员。”

如果符合条件，装修费用提供 15% 的可退税抵免，以帮助房屋中私人入口、厨房和浴室的二级单元的装修费用。最高可申请 $50,000减免抵扣，最高退还金额$7,500 ($50,000 x 15%)。

3，多伦多政府$50,000可免贷款

多伦多的房主如果想要建造后巷屋，别错过这个可负担后巷房试点计划（Affordable Laneway Suites Program），该计划为符合条件的开发后巷屋房主提供高达 $50,000 的可免还贷款。

屋主必须获得附属二级住宅单元开发费用延期计划的批准。贷款将在第一个租户入住后巷房之日起 15 年内免除。但要求是出租收取的租金不能超过多伦多市场平均租金价。

大家有没有兴趣在自己房子旁造后巷房或者花园房？

来源：超级生活综合