供不应求！加拿大狂收145万新移民，住房恐成“全国性危机”！

据环球邮报报道：加拿大住房的负担能力问题已经从多伦多和温哥华扩散到全国性危机。全国各地传统上更为经济实惠的社区都出现了两位数的租金上涨，在利率不断上升的情况下，买房成本仍然居高不下。根据最近的报告，缺乏可负担性的主要原因之一是加拿大各级政府之间的不协调。

总的来说，加拿大的分权联邦制度运作良好。当涉及到项目交付时，允许不同级别的政府做出适合其自身情况的决定通常是正确的做法。对于加拿大来说，这种结构是健康的。

许多因素导致了住房可负担性不断下降，但根本问题是供应和需求之间日益不匹配。尽管加拿大的住宅建设已经趋于平稳，远远低于历史最高水平，但人口增长速度却比任何其他G7国家都快。

2012年至2022年期间，加拿大的人口增长平均每年为422,000人（7月至7月），而在过去十年中，每年增加335,000人。这一趋势正在加速，在过去五年中，有三年的净增长超过了50万人口，其中包括2021年至2022年之间创纪录的703,404人口增长。

与此同时，在过去的五十年里，住房竣工量停滞不前。2012年至2022年期间，平均每年建造19.5万套住房，低于前十年的每年19.9万套，以及20世纪70年代每年建造22.9万个住宅的高峰时期。

这就让我们回到了加拿大的治理体系。人口增长在很大程度上由联邦政府控制，而住房建设主要由省级和地方政府掌控。

自20世纪90年代初以来，移民已取代净出生（出生数减去死亡数）成为加拿大人口增长的主要推动力。与政府只能间接影响的出生率不同，移民人数是由政府政策决定的。例如，加拿大最近的新移民计划旨在在2023年增加46.5万名新的永久居民，然后在2024年增加48.5万名，在2025年增加50万名，这意味着三年总共接收145万名，这是有史以来最高的移民水平。

与此同时，省级和地方政府的任务是规划并批准足够的住房，以跟上这一创纪录的人口增长。他们通过一系列土地使用和增长计划来实现这一目标，这些计划从省级或地区级开始，最后由地方计划和细则来管理建筑活动的数量和地点。

简而言之，联邦政府（以及在不同程度上的省级政府）对住房需求拥有巨大的控制杠杆，而各省和各市政府则在很大程度上控制住房供应。不幸的是，这两组政策杠杆——移民政策和增长规划，基本上是孤立设置的，彼此之间缺乏有效的协调。

每年更新的移民水平计划，部分是基于一系列联邦/省/地区协议制定的。然而，目前的协议甚至都没有提到 “住房 “一词，而是关注劳动力市场需求和语言要求等问题。虽然这些都是重要的考虑因素，但新移民也需要住所。

同时，省级和地方的增长规划需要数年时间才能实施和更新。例如，安省政府于2019年为多伦多周边地区更新了2006年的增长计划，并要求各市政府在2022年之前相应地调整其当地的计划。然而，市政府的计划可能需要数年时间才能转化为更新的分区细则，而且由于没有严格执行增长计划的住房目标，它们相当于只是对社区如何增长的最佳猜测。

此外，制定和执行地方计划所需的时间很长，这意味着在规划实施期间或之前，其人口增长假设往往已经过时。虽然移民水平计划每年都会更新，但主要的省级指令已经落后一步，比如安省2022年的目标是在未来十年内建造150万套住房。

联邦、省和市的政策制定者都需要协调一致。如果没有更好的协调，加拿大住房危机可能会变得更加严重。

 

太难！华人房东新婚想收回房子自住，苦等一年半搭上数千元！

碰到霸占房子的老赖租客，可谓劳神又伤财，相信不少房东都深有体会，双方撕破脸闹上法庭的案例更是数不胜数。近日，又一起狗血的华人房东驱逐租客案终于落幕了。

安省华人房东吴先生（Wu，音译）将自己的房子出租后，回去中国结婚，一年后他带着妻子回到加拿大，准备收回房子自住，然而租客却拒绝搬走，最终耗时近一年半才把自己的房子要了回来。

图源：canlii

法庭文件显示，吴先生与租客法尔德（Fard）起初达成了一个口头协议，租期从2019年8月1日开始。在此之前，吴先生一直与父母住在该物业中。

后来，由于双方对租约的长度存在争议，因此产生了纠纷。

吴先生称，他只同意了从2019年8月1日至2020年7月31日的一年租约。他说，他回中国结婚时将空置的物业出租，但婚后打算带妻子回加拿大一起居住在该房屋里。因此，在租客搬进来时，他仍将一些个人物品留在了房子里。

但租客法尔德称，当时双方口头协商了要签订一份三年的租约，因此他认为等房东从中国回来后，他们会签署一份书面协议，所以他坚持不肯搬。

图源：51记者拍摄

2020年11月30日，吴先生根据《住宅租赁法》第48条规定，向法尔德发出了终止租约的通知，理由是要收回房子自住。结果双方闹到了房东和租户委员会（LTB），一拖就是一年多。

直到2022年2月28日，LTB才裁定房东吴先生是出于本意需要收回该物业，以便自己居住。但房东何时能搬进该物业的问题取决于双方是否签订了三年的租约。LTB注意到，房东把所有的个人物品都留在了物业里，显示他有意收回房子自住，并且没有足够的证据表明双方签订了三年的租赁协议。

LTB最终决定，将驱逐令推迟到2022年4月30日，让法尔德有两个月的时间寻找新的住所。这距离吴先生发出终止租约的通知已经接近一年半的时间。

法尔德不服提出上诉。他要求LTB重新审查终止双方租约的裁决，并反告房东没有清理他的个人物品，严重干扰了租客户对租赁物业的合理享受。

对此，LTB表示，这与房东和租客之间是否存在三年期租约的调查结果没有关系。租户对关于三年租约的事实结论提出质疑，但他未能证明该裁决存在严重错误，因此驳回了法尔德的请求。

法尔德还是不甘心，再次向安省高院的分区法庭提出申诉。他在上诉中提出：（1）LTB在适用《住宅租赁法》第48、83和202条方面存在错误；（2）LTB错误地理解了证据，无视相关证据和/或作出没有证据的事实认定；（3）LTB错误地没有提供充分的理由；以及（4）LTB根据传闻证据终止租约，剥夺了租客的程序公平权。

基于以下原因，法尔德上诉再次被驳回：法院的三位法官认为，有证据支持LTB的事实结论：(a)房东出于本意要求占有该租赁物业供自己使用，(b)租客未能证明双方之间有3年的租赁协议，因此这并没有违反程序公正。

最后一个结论引用了房东将个人物品，包括家具和电器留在房内的佐证，作为倾向于房东证据的理由。这与房东的证词一致，即他只是暂时离开加拿大，到中国结婚，并打算返回加拿大。因此，法官驳回了法尔德的上诉。

虽然吴先生获得胜诉，但法庭认为，由于他未能证明租客的上诉 “明显缺乏法律依据 “或 “滥用程序”，因此在7,000元的堂费中，他仍需要承担3,000元，其余的4,000元由租客承担。

碰到一个不好的租客，真的太心累了，愿每一个房东都不会遇到令人头疼的租客！

来源：加国无忧综合