警讯！信用风险笼罩温哥华地产！开发商和房东停下来观望

根据BIV的报道，全球银行系统危机正在给温哥华的商业房地产市场带来压力。虽然该市场这次设法经受住了市场冲击，但这就像“鸭子划水”，表面看起来四平八稳，看不到的水面下，动作却紧张而快速。

目前，更严格的融资条件导致开发商和房东纷纷停下来观望，信用风险仍然笼罩着温哥华的写字楼市场。事实上，挑战并非最近才出现。在 COVID-19 大流行导致交易停滞之前，温哥华的写字楼市场“非常活跃”。

疫情爆发之后，一连串的危机接踵而至：供应链断裂、劳动力短缺、乌克兰战争的影响、通胀飙升以及加拿大央行连续八次加息，每一个都让一些人猜测经济衰退是否即将到来。

最近的全球金融体系危机更是让是让市场观察者如芒刺在背。

老话说，美国一打喷嚏，加拿大就感冒。目前美国银行业的紧张局势是否会影响加拿大的银行系统，仍是一个悬而未决的问题。

加拿大央行副行长Toni Gravelle日前在一次讲话中表示，央行已经“准备好在出现严重的市场压力时采取行动，为金融体系提供流动性支持”。

UBC尚德商学院银行学教授 Rajesh Vijayaraghavan告诉 BIV的记者，加拿大的银行系统比美国的银行系统更稳定，部分原因是加国的银行更加整合。

然而，我们并不能就此高枕无忧，对于加拿大经济及其商业房地产行业而言，更大的雷还悬在头顶。

Vijayaraghavan表示，“当银行业危机加剧时，可能会导致信贷紧缩，银行会削减贷款或收紧贷款标准。这通常发生在贷款组合中，包括商业房地产。 这种现象在以往的金融危机中都曾出现过。”

同时，即使银行系统崩溃的幽灵消退，商业房地产开发商和租户仍将面临更紧缩的财务状况。

加拿大央行已将政策利率从去年3月的0.25%上调至4.5%，商业银行的贷款利率通常比政策利率高出约两个点。这增加了建造和购买商业地产的成本，因为开发商和房东的融资成本更高了。

全球商业地产服务机构高力国际（Colliers International）的研究主管 Susan Thompson告诉BIV的记者，写字楼和独立的分层办公空间销售量都在下降。“价格在变动，利率在上涨，很多公司已经停下来观望，直到他们能够重新理清财务风险和收益。租赁市场也是如此。”

许多写字楼租户仍在努力确定他们需要多少办公空间，因为很多员工至少有部分时间在家工作。

目前看到的一个趋势是温哥华市中心的办公室转租激增，这已将该市的写字楼空置率推高至2017年以来的最高水平。

商业地产服务公司世邦魏理仕（CBRE Group, Inc.）的研究人员计算出，去年第四季度，温哥华市中心的空置率为9.8%，略低于2017年约10%的空置率峰值，当时为12年来的最高水平。

世邦魏理仕最新的写字楼房地产报告显示，温哥华市中心的空置转租总面积达到72.2万平方英尺，创下30年来的最高记录。

这主要是来自市中心一些主要租户空置的大面积和整层办公空间，包括位于 Mainland街910号的SAP、位于温哥华中心二期的Kabam和位于Granville街725号的微软公司。

 

与其他北美市中心相比，温哥华的写字楼空置率较低

尽管写字楼空置率接近18年来的最高水平，但温哥华市中心在租户填补空间方面的表现仍优于同行。

GWL房地产顾问公司（GWL Realty Advisors）的研究和战略副总裁 Wendy Waters 表示，“对于大城市而言，温哥华的写字楼空置率是北美最低的。”

根据Capital Economics的数据，到去年年底，加国市中心的办公室空置率从大流行前的10.2%跃升至17.7%。

世邦魏理仕的数据则显示，卡尔加里市中心的办公室空置率为32.6%，蒙特利尔和多伦多分别为16%和13.2%。

美国的一些主要城市，市中心写字楼空置率也远高于温哥华，例如旧金山27.6%；丹佛27.2%；休斯顿26.7%；和亚特兰大25.6%。

造成这种情况的一个原因可能是，与其他城市相比，温哥华的人均办公楼面积长期以来一直比较少。 所以当市场回调时，影响并不那么严重。

Waters还指出，“温哥华的空置率上升了，但占用空间的总量也在上升。”

2022年第四季度开始，温哥华市中心有大型新开发项目陆续上线，其中位于Melville街1133号的Stack大楼和位于Seymour街733号的温哥华中心二期大楼合计将为市场增加91.4万平方英尺的办公面积。

开发商Bosa Development位于Granville街320号的大楼将在未来几周内完工。这栋大楼的总面积为35.5万平方英尺，其中的亮点是15万平方英尺的分层办公空间，其余为可出租空间。

Quadreal Property Group在原邮政局大楼开发的The Post项目预计在2023年年中竣工，届时将增加约 105万平方英尺的办公空间，完全由亚马逊公司承租。

随着亚马逊首席执行官Andy Jassy上周宣布计划通过裁员来提高效率，该公司是否也会尝试缩小其整体房地产投资还有待观察。

亚马逊计划在其全球150万名员工中裁员至少2.7万人，目前还不清楚BC省的1.05万名员工是否会受到波及。

亚马逊还要求从5月1日起，员工要更频繁地返回办公室（每周至少三天）。这可能会增加公司对办公空间的需求，并降低其转租The Post办公空间的机会。

亚马逊目前在温哥华市中心的三个地址都租了办公室，预计The Post竣工后，会分阶段将员工转移到新的办公大楼，腾出部分现有的办公空间。

微软是另一家将在温哥华市中心有大动作的科技巨头。它在West Pender街1090号的Bentall Six 开发项目中租了40.5万平方英尺的办公室，位于32层，预计将于今年晚些时候完工。

届时微软可能会把分散在市中心4个地点的员工整合到新办公室。这样的话，微软要转租的办公空间会比现在更多。

来源：温房网综合