惊爆! 加拿大开发商私下狂降价清库存, 签保密协议, 有楼盘省十几万!

据温哥华港湾综合报道：在销售持续低迷、库存不断上升的背景下，一些开发商开始向新公寓买家提供大幅折扣，但前提是必须签署保密协议（NDA）。

总部位于多伦多的股权研究公司 Veritas Investment Research 总裁兼首席执行官 Anthony Scilipoti 表示，在今年早些时候于温哥华进行的一次“神秘买家”调查中，他曾被提供此类折扣。

如果签署保密协议，购买新公寓每平方英尺可节省约700加元。

这是什么概念？一套普通公寓，可能一下子就便宜数万，甚至十几万加元。

折扣被“隐藏”：影响整个市场定价体系

在房地产市场中，近期成交的相似房产及周边交易价格，是评估房产价值的重要依据。

因此，某一项目出现大幅折扣，可能会拉低整个楼盘其他单位的估值。而保密协议的作用，则是限制折扣信息外泄，从而减少对价格体系的连锁影响。

真实案例：奥克维尔公寓降价7.5万并签保密协议

在安大略省奥克维尔（Oakville），一套新公寓近期以比原始售价低7.5万加元成交，并附带保密条款。

该信息由 Re/Max Plus City Team Inc. 房地产经纪人 Sundeep Bahl 提供，其公司代理了该交易的买方。

Bahl表示： “在整个大多伦多地区，很多开发商都在这样做。”

他提到，该项目属于 Greenwich Condos 综合体，由南安大略开发商 Branthaven Homes 开发。

开发商回应：保密协议是“标准做法”

Branthaven Homes 总裁 Steve Stipsits 在发给《环球邮报》的邮件中表示，该物业交易并未按照原始销售条款完成。

他说： “在某些特定情况下，我们会与个别买家密切合作，提供特别安排。保密协议是标准做法，仅用于保护相关方在这些特殊安排中的隐私。”

同时，Bahl还表示，Branthaven拒绝向其经纪公司支付该交易的全额佣金。对此，Stipsits回应称公司严格遵守合同条款，并“完全有信心我们的合同立场是正确的”。

律师：市场低迷促使“创造性交易”增加

多伦多 Robins Appleby LLP 律师事务所房地产律师 Leor Margulies 表示，他确实见过开发商在特殊交易中要求签署保密协议的情况。

例如，在资金紧张情况下，开发商可能向买家提供大幅折扣或贷款，以促成交易。

他指出，当开发商已经偿还建设贷款、不再面临债权人压力时，更可能接受这类安排。

Margulies补充，在当前低迷市场中，开发商倾向采用各种“创造性方案”，以避免买家违约或减少库存积压。

研究机构警告：真实价格可能被掩盖

Scilipoti表示，买家应警惕保密条款的使用，因为挂牌价格可能并不反映真实成交价。

Veritas自2012年以来持续开展公寓市场“神秘买家”研究，为投资者提供一线市场信息。

公司人员通常会伪装成潜在购房者接近交易，有时在签约前退出，或在法律冷静期内撤回。

该调查通常每年进行两到三次，但在市场稳定年份可能暂停。Scilipoti指出，今年是首次遇到“以签署保密协议换取折扣”的情况。

法律风险：保密协议具威慑力，但诉讼成本高

律师 Margulies 表示，违反保密协议的买家可能面临开发商起诉。但由于诉讼成本高昂，实际中无论买家还是开发商，通常只在涉及大额资金时才会采取法律行动。

Robins Appleby 诉讼律师 David Taub 也指出，尽管如此，保密协议仍然具有明显威慑作用。

透明度问题：成交价与库存并不完整

在多伦多房地产市场，多重上市系统（MLS）要求经纪人必须披露成交价格。

在多伦多与温哥华，消费者可在 Realtor.ca 查看成交价；在多伦多，还可通过其他房地产公司网站查询MLS记录。

此外，成交价格也可通过土地登记系统与房产税评估系统获取。但卖家和经纪人并不一定必须通过MLS挂牌出售，也可以选择私下交易。

在 Veritas 针对今年“神秘买家”研究的客户报告中，公司指出，新公寓楼盘的挂牌信息并不总能反映全部可售库存。

报告警告称：“我们现在看到的是一个被‘影子价格’和‘影子库存’所遮蔽的市场。”

当越来越多交易被“隐藏”，市场的真实温度，也变得越来越难以判断。这场关于价格与透明度的博弈，正在悄然展开。

来源：温哥华港湾综合