撕裂！加拿大楼市滑向“失去的十年”！房价退回9年前，年轻人有房率却创世纪新高！

近日，两组看似矛盾的数据同时指向加拿大楼市现状：一边是35岁以下年轻人的住房拥有率达到本世纪最高水平；另一边却是经通胀调整后的房价从峰值下跌近30%，滑向了”失去的十年”。

当下的政治问题是否会从住房负担能力转向全国性房价下跌？迹象已经显现。

据The Globe and Mail报道，根据加拿大房地产协会本周发布的数据，2月房价进一步下滑，延续了自2022年初开始的下跌趋势。

专家们在接受采访时频繁使用了”担忧”、”低迷”和”疲软”等词。

过去五年，公共政策的主要目标一直是让更多加拿大人拥有住房。

现在价格终于趋于平稳甚至下降，正如多伦多的共管公寓市场基本陷入停滞，但人们却开始担心了。

房价上涨不好，房价下跌同样令人不安。

正如美国作家Joseph Heller笔下的角色所说，每一种变化都变得更糟。那些以空巢为主要退休储备金的婴儿潮一代，眼看着储蓄缩水，显然并不乐见其成。

更惊人的是通胀调整后的数字。

按实际价格计算，全国基准房价已从峰值下跌近30%，回到了九年前的水平。

蒙特利尔银行高级经济学家Robert Kavcic评价：“你必须追溯到糟糕的1990年代周期才能找到类似的情况。而且随着未来几个月通胀有望回升，而市场依然低迷，我们预计实际房价的下行势头短期内不会扭转。”

细分来看，独立屋从峰值起的实际跌幅略大于公寓，这可能反映了2022年之前较小城市和郊区的独立屋价格出现了狂热上涨。

地区差异也极为明显：

• • 魁省，2月价格创下了当地房价的历史新高；

  • 阿省，经通胀调整后的基准价格大致处于十年前的水平；

  • 大温地区同样经历了”失去的十年”；

  • 而安省跌幅最惨——大多地区普通住宅自峰值以来已跌去超过三分之一的价值。

财富差距缩小，年轻人反而更有房？

就在房价下跌的同时，另一组数据也让人不由得想重新审视如今的住房拥有群体。

据Financial Post报道，TD经济学研究院研究员Mekdes Gebreselassie的一份反主流报告发现：近年来，加拿大最富有的20%人口与底层40%人口之间的财富差距正在缩小。

主要收入者年龄在35岁以下的家庭，其财富增长速度是35岁及以上家庭的七倍。

也就是说，年轻人虽然起步财富较少，但七倍的增速足以让他们快速追赶。

更引人注目的是住房拥有率。

目前35岁以下人群的住房拥有率高达45%，高于本世纪任何时期。而本世纪头二十年的平均值仅为35%。

当然，数据背后不可忽视几个因素：

• • 如今35岁以下人群年龄偏大——更大比例是32、33、34岁，正是认真考虑买房的年纪；

  • 约六分之一的年轻买家从父母那里获得首付帮助。

有些加拿大人会认为求助”爸妈银行”是作弊，降低了代际流动性。但这仅占六分之一，而且父母帮助子女支付首付并非新鲜事。

真正的区别在于，婴儿潮一代比前几代人更富有，有更多财富可以传承。

至于为什么大家对负担能力的感受似乎与数据不符？

Gebreselassie分析认为，尽管住房拥有率较高，但年轻加拿大人净资产不高，因此感到脆弱。但这正是金融生命周期的一部分。年轻人净资产低，但通过储蓄和还贷逐步积累财富。

另一种可能性则是，当公共生活中鲜有人愿意对利益团体说”让我们看看数据是否真的支持你的说法”时，感受自然会偏离事实。

随着事态发展，观察年轻人的高拥有率是否被首次购房者公共项目人为抬高，也将是值得关注的问题——2007-08年美国房市崩溃，正是由于向无力购房者过度放贷所致。

此外，关于收入不平等的数据同样值得关注。

大约自2000年以来，”基尼系数”（最常用的不平等衡量指标）基本持平。

1990年代确实上升过，但此后要么持平，要么略有下降。收入最高的10%人群、顶层1%，甚至顶层千分之一、万分之一的份额，本世纪基本没有变化。

总理卡尼前不久在达沃斯演讲中说过一句话：“当人们开始说实话时，信仰体系就会崩溃。”

关于财富、住房和不平等的实际数字所讲述的真相，与公共辩论中听到的说法截然不同。

一边是房价持续下跌的焦虑，一边是年轻人拥有率创纪录的事实；一边是财富差距缩小的数据，一边是负担能力感受的持续低迷。

这，才是加拿大楼市最真实的样子。

来源：温房网综合financial post、theglobeandmail