拐点？加拿大楼市喜忧参半！租房开工创纪录！产权市场遇冷！10年后才回19年水平？

据温房网综合报道：周三，加拿大住房机构（CMHC）发布了2026年的春季住房供应报告。总体而言，去年的加拿大住房市场可谓是喜忧参半。

加拿大的住房建设量同比增长6%，达到25.9万套，看似取得了”有意义的”进展。然而，在总量增长的背后，是租赁市场与产权市场截然不同的命运，以及短期市场缓和与长期供应风险之间日益加剧的失衡。

喜：租房市场“狂飙”，创纪录开工

报告中提到，2025年住房供应的主要驱动力来自租赁市场。

加拿大在建租赁住房数量几乎是过去十年平均水平的两倍，其中卡尔加里、埃德蒙顿、渥太华、哈利法克斯和蒙特利尔的租赁开工量创下历史新高，多伦多也达到历史第二高水平。

这股建设热潮已开始有所成效，市场空置率上升，租金增长放缓，也为长期紧张的租赁市场带来了喘息之机。

同一时间，独立屋与高层公寓之间空白的 “缺失中层”住房（像联排、复式公寓、附属屋等）也取得了长足进步。

这类住房因建设速度快、成本相对较低，且能为家庭在市中心提供更多选择而备受青睐。

去年，全国七大主要城市的”缺失中层”住房开工量增长了约10%。

其中，卡尔加里和埃德蒙顿尤为突出，此类住房占其新开工总量的60%；多伦多也紧随其后，占比达到一半。

并且，加拿大的建房效率也有所提升。

项目规模开始趋于合理、成本增长放缓和劳动力限制缓解，多个城市的住房建设时间表缩短，特别是卡尔加里、埃德蒙顿和渥太华。

高开工量转化为高竣工量，温哥华、卡尔加里和埃德蒙顿的住房竣工量均创下纪录，为市场注入了急需的供应。

忧：产权市场遇冷

但也别被表面的繁荣，忽视了深层的危机。

租赁市场虽然火热，但以产权出售为目的的住房市场正经历寒冬。

比如，共管公寓市场陷入困境。

由于投资者撤资、购房者观望情绪浓厚，共管公寓预售量急剧下降。

这也让开发商难以满足银行融资所需的预售门槛，导致新项目开工量锐减，尤其是在多伦多和温哥华。

而此时此刻，已竣工但还没售出的库存却大幅攀升，温哥华的竣工公寓未售出量全国最高，多伦多的情况也不容乐观。

这种”卖不动”的现状让开发商对启动新项目望而却步，直接威胁到未来几年的产权住房供应。

其次，面向家庭的产权住房供应也非常脆弱。

在多伦多、温哥华、蒙特利尔和渥太华，地面导向型住宅（如独立屋、联排别墅）的开工量仍远低于历史平均水平。

开发商为应对高企的建筑成本和不确定的市场需求，更倾向于建设小型公寓，导致适合家庭居住的大户型房源严重短缺。

楼市陷入三难困局

这些市场现象背后是多重因素的共同作用：

1.需求侧疲软

人口增长放缓（多伦多和温哥华甚至出现负增长）、宏观经济不确定性以及高企的房价收入比，都抑制了潜在购房者的需求。

二手房市场挂牌量增加、竞争加剧，都对新房销售造成压力。

2.供给侧成本高企

尽管成本增长速度有所放缓，但劳动力、材料和土地成本仍处于历史高位。

特别是在温哥华，高昂的土地价格迫使共管公寓项目不断向远离市中心的区域迁移，增加了购房者的通勤成本和生活不便。

土地稀缺和高成本也减缓了新的租赁住房项目的启动。

3.政策调整初显成效

一些地区的政策调整开始发挥作用。好比方本拿比市批准了巷道屋和附属套房，直接推动了当地半独立屋的建设，为”缺失中层”住房的增长提供了动力。

这也说明，针对性的规划政策能够有效引导和增加特定类型的住房供应。

短期缓和，长期堪忧？

正如CMHC副首席经济学家Tania Bourassa-Ochoa评价：”表面上看，去年的住房开工量相当强劲。但深入观察就会发现，产权市场，特别是共管公寓领域，正面临严峻挑战。”

总之，2025年的加拿大住房市场如今是一个撕裂的景象。

租赁住房的繁荣正在缓解当下的燃眉之急，而产权住房的萧条则为未来的供应短缺埋下了伏笔。

当前市场的短期缓和，很大程度上是过去几年强劲开工量的延迟反应。

新项目开工量连续两年下降以及近期项目取消的增加，几年后市场可能将面临供应断层。

对于政策制定者和市场参与者而言，如果将当前的市场冷却误读为可以放缓建设的信号，绝对是一个危险的错误。

如何在鼓励租赁住房持续发展的同时，精准施策激活产权市场、确保面向家庭的住房供应？都将是加拿大未来住房政策面临的核心挑战。

根据CMHC的预测，到2035年，全国每年需要新建43万至48万套住房，才能恢复2019年的住房可负担性水平。

来源：温房网综合CMHC