噩耗! 加拿大老人房贷早已还清, 银行却称她还欠$40万! 警惕上门推销

据温哥华港湾综合报道：当达琳·厄利（Darlene Early）和丈夫罗伯特购买安省布兰普顿 Centre Street 的这栋平房时，他们计划在这里住几十年。

罗伯特于 1999 年去世，随后这些年来，街区发生了变化：更多人把房子出租，中介也不断来问达琳是否愿意卖房。但这位退休护士一直拒绝。房子属于她，而且已经完全付清，毫无贷款。

直到 2014 年，一连串上门推销员开始频繁出现，强行推销暖通空调（HVAC）设备和家电租赁服务。先是热水器，然后是净水器，再是软水机。达琳以为这些设备能提升房屋价值，但实际上，她在一点点失去房屋净值。

2022 年初，达琳意外收到 HomeEquity Bank 的“欢迎信”，称以她名义发放了一笔 40.5 万加元的 CHIP 反向抵押贷款。这一消息让她陷入人生中最艰难的法律战，文件显示她成了一场精心策划、协调运作的诈骗案的受害者，其最终结果就是让她背上了一笔她说自己从未同意的抵押贷款。

71 岁的她说：“我意识到自己摊上大事了。”

《星报》从刑事和民事程序中获取的记录显示，这家以“保护长者免遭金融虐待”为卖点的银行，是如何卷入一个远不止发生在达琳家门口的涉嫌诈骗网络的。

达琳在法庭文件中称，一名参与办理她贷款的第三方贷款经纪人，还被指控曾带至少 25 位其他长者到 HomeEquity Bank 办理类似可疑交易。

这名经纪人已因在布兰特福德的另一宗案件中涉嫌诈骗而被捕面临刑事指控。安省抵押贷款经纪监管机构也调查此人，并因其“以不合适、费用极高的贷款针对并剥削弱势消费者”而罚款 14 万加元。

HomeEquity Bank 内部也发生动荡。由于警方调查这名经纪人，以及内部出现“明显有问题”的“可疑抵押交易”，银行展开内部调查，随后解雇了一名抵押贷款专家。

这名员工同样在达琳贷款文件上签了字，她在民事诉讼中声称，银行在贷款审批和审查流程上存在“系统性缺陷”，使该第三方经纪人得以欺骗多名长者。

然而，这家在全国推广反向抵押、声称能帮助长者“财务自由”的银行，拒绝免除达琳的债务，并反过来起诉她。其中一份法院文件称，达琳已经使用贷款资金偿还其他债务，因此“享受了贷款利益”，不能拒绝偿还。

布兰普顿房产登记上的警示信号

这笔反向抵押贷款允许 HomeEquity 从她的房屋净值中拿走 40.5 万加元，年利率 4.98%。HomeEquity 的估算显示，五年后她需在本金之外再支付 11.1 万加元利息。

但达琳说，她从未见过也从未与文件中的第三方经纪人 Kim Do 或其公司联系，更没有与 HomeEquity 任何人讨论贷款或结案文件。

她认为，银行既然强调“防长者金融欺诈”，更承诺遵循“长者保护准则”，就不应该忽略明显的诈骗迹象。

在 HomeEquity 发放贷款前，她的房产登记上已有多家公司因她租购设备而注册了多个产权担保通知（NOSI）。

NOSI 类似留置权。安省去年已禁止在消费品上使用 NOSI，因为“害群之马”利用其对消费者，尤其是长者，实施敲诈。

典型手法是：

推销员诱使屋主签下高息合同 → 产品出现问题 → 商家拒绝维修 → 屋主停付 → 商家秘密在房产上登记 NOSI → 屋主卖房或贷款时被“拦住”，被迫付巨额买断费。

在她获得反向抵押贷款前，她房产登记上已有六条NOSI。

办理贷款期间，记录显示她的一份电子文件曾在基奇纳（Kitchener）和佩塔瓦瓦（Petawawa）被访问，但她当时根本不在那些地方。

她患有轻度认知障碍和 Charcot-Marie-Tooth 病，导致手指弯曲、手部功能受限。她说自己根本不可能在电子系统所显示的短短 4 分钟内完成 12 个签名和 27 个缩写签名。

文件上还有两名 HomeEquity 员工签字——贷款专员 Jaina Tailor 和业务发展经理 Sean Russell，他们都曾与 Kim Do 合作。

加拿大反向抵押贷款需求飙升

随着婴儿潮一代希望增加退休收入同时不搬家，反向抵押需求快速增长。

反向抵押允许屋主无需卖房即可从房屋净值中提取资金，贷款在屋主出售、搬出或去世时偿还。

HomeEquity Bank 是市场领头者之一，连续五年上榜加拿大增长最快公司名单。

银行曾邀请奥运花样滑冰明星 Kurt Browning 担任广告代言人、聘请前主播 Peter Mansbridge 作顾问。

但反向抵押“免月供”的模式意味着利息不断累积，会逐渐吞噬房屋净值。

为何达琳从未被告知这些风险，甚至连自己正在被办理反向抵押都不知情？银行没有解释。

HomeEquity 在诉讼中否认忽视警示信号。

贷款专员 Tailor 在被解雇后提起不当解雇诉讼，揭露了更多内部问题。

她称自己并不知情诈骗活动，还指控更资深的同事 Sean Russell 才负责管理 Do 的合作关系，并坚持让 Do 保留其经纪资格。

HomeEquity Bank 的 Sean Russell 与 Kim Do 正在庆祝双方在开发反向抵押贷款客户方面建立的合作关系。

Tailor 被律师事务所问及 10–15 个与 Do 相关的贷款文件，警察也曾调查她。在诉讼中她表示警方认为她不应承担责任。

她称自己被银行“当成替罪羊”，而 Russell 因创造大量利润而受到保护。

HomeEquity 在辩护中否认有内部系统缺陷，并称 Tailor 有责任发现长者受骗的迹象。

Tailor 的诉讼已于 2024 年 8 月通过共同协议解决，细节未公开。

警方调查、诉讼升级，达琳苦撑维权

达琳如今的案子已交由皮尔区警方诈骗部门调查。

她十分羞愧，因为她信任了那些上门销售人员，却被背叛。姐姐督促她寻求帮助，即便意味着要向外人坦白遭遇。

她向安省产权登记局投诉诈骗。但之后 HomeEquity 又起诉她，称她用贷款清偿了其他债务，因此不应拒绝偿还“已收取的利益”。

产权登记局被银行列为被告，因此未答复是否正在调查。

达琳则反诉银行，称其在追逐利润时未保护她。

她说：“每次看到 Kurt Browning 的那个广告，我就想气死——什么‘让生活更轻松’，根本不是这么回事。”

走在家中，她指着被推销员安排施工的拙劣装修：原本的橡木地板被换成便宜的复合地板，新浴缸装得很粗糙，而有次窗帘被绑起，她还发现客房墙内有一个像哈密瓜大小的洞。

她的反诉称，这些装修“损坏了设施、墙壁和家具，施工粗糙，需要返工，甚至完全毫无价值。”

如今，达琳再也不敢随便接电话。

“你永远要回头看看，下一个要骗你的人是谁。”她说。

来源：温哥华港湾综合